全球性大企业的两种“总部模式”：你赞同哪一种？

你有没有过这种体验——专程跑到东莞松山湖，想看看那座刷屏的“欧洲小镇”，结果到了门口才发现：进不去。红砖牛津、石桥卢森堡、小火车穿过花海，美得像童话，但童话有门禁——没有华为员工预约带路，你只能隔着松山湖的水面远远拍张照。而在深圳西海岸的大铲湾，另一座花了319亿元造出来的“企鹅岛”，却把围墙拆了：滨海步道随便走，中央公园随便逛，市民推着婴儿车在园区里散步。

下图：华为松山湖“欧洲小镇”（图源：景老师第二课堂）

下图：今年5月30日至31日，腾讯深圳总部园区“企鹅岛”首次面向公众开放。市民得以走进腾云中心、云海大厦及滨海步道等公共空间，体验AI创造市集、企鹅虾友大会等科技文化活动（图源：翰博设计）

一个花100亿把自己围起来，一个花319亿把墙拆了。这不是钱多钱少的问题，也不是谁大方谁小气的问题。中国科技大厂的总部，正在分化成两条路线——

一条叫“封闭飞地”；

一条叫“开放街区”。

围墙的有无，本质上是两种完全不同的商业算法，也正在把它们所在的城市，推向两种不同的命运。

一、围墙里的“飞地”

先看华为。松山湖溪流背坡村，2014年动工，2018年启用，占地1900亩，总建筑面积约126.7万平方米，总投资100亿元。12个组团复刻牛津、巴黎、卢森堡、海德堡等欧洲城镇，108栋研发楼，约3万名研发人员在里面办公。园区里有小火车、图书馆、食堂、健身房，配套一应俱全，但这一切只对内部员工和受邀访客开放。普通游客能做的，就是沿着环湖绿道免费远观。

图源：企业参访研学社

再看杭州阿里巴巴西溪园区。这座由隈研吾设计、占地43万平方米的“淘宝城”，同样是自成一体的格局：研发楼宇、员工宿舍、食堂配套齐全，外来访客需提前预约登记，园区与城市之间边界清晰。有媒体早年探访时直接用了“戒备森严”四个字。

下图：阿里西溪园区占地面积43万平方米，总建筑面积72万平方米（图源：s智界s）

这种模式的“集大成者”是苹果Apple Park。这座耗资约50亿美元的环形“宇宙飞船”落在库比蒂诺郊区，被外媒形容为“一座巨型堡垒，设计目的就是把人挡在外面”。苹果仅约10%的员工住在库比蒂诺，但环评报告显示，即便这10%也可能将当地住房需求推高284%，周边居民抱怨交通拥堵、施工噪音，感觉自己“被当作不存在”。它很美，但和所在的城市没有关系。

图源：月舞之音

这些“飞地”的共同逻辑很清晰：拿一大片地，造一座自给自足的城，围墙一拉，自成体系。

好处是：安全、保密、管理效率高，员工的吃喝拉撒睡全在园区内解决，企业对环境有绝对控制力。

代价是：企业要自己承担几乎全部配套成本，而园区内部产生的消费、服务、创新溢出，也全部被围墙锁在里面，城市只能隔着墙收税。

二、拆墙的人

腾讯选了另一条路。

大铲湾企鹅岛，全名“互联网+未来科技城”，占地80.9万平方米，总投资319亿元，未来可容纳约8万人办公。2025年10月试运营，2026年5月30日举办首个“企鹅开放日”，预约名额放出当天就被抢空。如今园区已取消围挡，滨海步道、中央公园、红树林生态带等公共区域常态化免费开放，无需预约。

下图：目前，腾讯总部园区已完成约30%的建设进度，约2.8万名员工入驻办公。园区全部建成后，可同时容纳约8万人“上岛”办公（图源：文旅深圳）

园区没有高高的围栏，五大街区通过步道、绿地和公共空间彼此连通，一条“中央绿脊”贯穿全岛，海风从建筑缝隙间穿过。由马岩松设计的地标云楼，被整体托离地面8.6米——相当于把两层楼的空间“挖空”还给城市，行人可以自由穿行，地面是连续的开放空间，没有围墙，没有门禁。腾讯的设计理念原话是：“不想在海边竖起一堵堵高墙，而是沿着海风拂过的方向让建筑流动起来。”

下图：腾云中心从一开始就显露出“去中心化”的基因，将地块开发转向街坊营造。马岩松在与腾讯创始人马化腾讨论方案时，对方关心的不是“这栋楼能给腾讯带来什么”，而是“这个岛跟城市的关系”——从城市看过来，它能给城市带来什么。这种提问，在中国过去二十年的总部建筑史中近乎缺席（图源：创意小筑）

如果说腾讯企鹅岛是“空间拆墙”，那么南京阿里中心就是“生态拆墙”。

2025年7月首期开园的南京阿里中心（阿里巴巴江苏总部），从规划之初就没有围墙。园区除核心办公楼层单独管控，其余公共区域全部向城市敞开：食堂里坐着阿里员工、生态伙伴和周边居民；人才公寓“亲橙寓”面向所有年轻人开放，不限定阿里员工；飞碟广场每到傍晚就有市民来散步。划给阿里的三个地块间保留了两条市政道路和地铁站，10个地铁出入口中8个落在园区范围内。

下图：南京阿里中心（图源：南京观察）

下图：南京阿里中心的人才公寓“亲橙寓-寓见链接”公共艺术活动（图源：南京观察）

下图：飞碟广场成为了南京最新晋的城市打卡目的地（图源：gooood谷德设计网）

开放一年，数据很说明问题：

·园区已吸引超260家企业及项目落地，其中人工智能相关企业及项目超过130家；超万名创新创业者活跃其中；

·配套商业“金陵天地”全年客流近1700万人次，日均近5万人次，位列南京新开商业项目首位；

·政企共建的“亲橙OPC社区”更夸张：两期评审累计收到140余个项目报名，最终仅择优入驻70家，另有20余个项目在排队等位置。政府补租金、补算力，阿里出技术底座和生态资源，创业者调用模型的费用仅为市场价七折。

下图：南京阿里中心的配套商业“金陵天地”成了河西南的全民生活枢纽。这里汇聚了多达280+个品牌，员工通勤与市民逛街共享动线，上班路与逛街路在此融合（图源：gooood谷德设计网）

看明白没有？开放不是做慈善，它本身就是一种商业模式。“拆墙”让渡的是空间，换回来的是生态租金和人才磁场。当260家企业、上万名创客在同一片没有围墙的区域里高频碰撞，1700万人次客流把商业配套养得风生水起，140个项目抢70个位置——城市拥有了对优质项目的筛选权，企业则坐享生态集聚的创新红利。

这是一门回报率极高的生意。

三、各有各的账本

但先别急着下结论说“开放一定比封闭好”。这两种模式各有各的“账本”。

封闭模式的账很好算。以华为坂田基地为例，深圳地铁10号线专设“华为站”，2020年开通后直达园区，员工靠城市公共交通就能完成通勤。围墙内的配套，企业自己担，围墙外的交通、市政，城市帮着扛——企业用围墙锁住内部价值，城市通过地铁、税收、就业获得回报，这是一种清晰的交换。

下图：“华为站”是深圳地铁10号线上的一站，位于龙岗区坂雪岗大道与稼先路交叉路口，是国内少有的以企业名称命名的地铁站（图源：步丈深圳）

开放模式的账要复杂得多，短期甚至不划算。企鹅岛目前步行至最近的已运营地铁站约5公里，直达的地铁15号线还在建设中，预计2028年前后通车。在此之前，员工通勤主要靠C74、C76、C77等接驳专线和园区自动驾驶小巴；试运营初期公共交通近乎空白，员工乘公交需步行1公里到场站。把空间让给城市、把接驳压力留给过渡期，这是开放必须预付的代价。

下图：“企鹅岛”上班族“上岛”通勤的“最后一公里”接驳专线C74（图源：深圳市公共交通管理局）

所以“封闭”和“开放”是两种理性计算：

“封闭”赌安全和效率——技术保密、管理可控、资源内部循环，适合对保密和执行力要求极高的硬科技企业；

“开放”赌人才和生态——用公共空间换人际偶遇、产业链集聚、城市活力反哺，适合需要生态协同的平台型企业。

这不是道德高下之分。真正需要想清楚的，是城市。

四、地球另一端的同题作文

这种分化并不是中国独有。

2010年前后，亚马逊把总部放在西雅图市中心的南湖联盟——当时那里还是一片沉睡的仓库区。亚马逊明确放弃了在郊区建总部的更便宜选项，理由是郊区会让员工与城市脱节。此后十余年，它从约5000人扩张到超过4万人、30多栋建筑，成为西雅图最大雇主，餐厅、公寓、商业围绕总部街区自然生长，整片社区被彻底重塑。它没有围墙，“总部”就是城市本身。

下图：通过融入西雅图市中心，亚马逊总部不仅改善了员工的工作体验，也提升了整个城市和社区的品质。通过广场、花园和公共设施（市场、餐厅、酒吧和创客空间）迎接员工和公众（图源：品素品设计）

苹果则选了反面。Apple Park落在郊区，像一艘降落在居民区里的外星飞船，带来财富的同时也带来交通、房价和社区矛盾。建筑评论界有一个尖锐的说法：它是“世界上最昂贵的物理防火墙”，用完美的圆环把自己封起来，优先选择品牌美学，而非那些真正驱动发明的、混乱的人际摩擦。

图源：IR一然

两个样本，两条路径：

融入城市的，城市还给它一个生态；

与城市切割的，城市最终只是它的房东。

五、城市的选择题

过去几十年，中国城市招商的逻辑很简单：给地、给税、给政策，把大厂请进来，坐等GDP和税收。但华为和腾讯们用围墙提出了一个新问题：你引进的，到底是一个“纳税人”，还是一个“城市合伙人”？

纳税人交完税与城市两清，围墙一拉，里面的世界与你无关；合伙人会把技术、人才、生态和空间全部摊开，和城市搅在一起，共生共长。前者安全可控，后者性感复杂，需要城市有足够能力“接住”溢出的创新要素。

围墙内外，是两种总部哲学，也是两种城市命运。并无标准答案。

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨