闲置地怎么“活”过来？湖南祭出18条硬核政策

中房报记者 赵春林 湖南报道

闲置地怎么“活”起来，历来是件棘手的事，又是一件必须做的事。

近日，占据长沙主城区约230亩、有着半个多世纪荣光的国营曙光电子管厂原址（“770厂”）启动调规公示：商业占比大幅下调、增加核心学校配套，多宗碎小地块拟实行“单元化管控”，共享规划指标容量平衡，将其此前各地块3.0、4.0、5.6不等的高容积率，综合下调至2.6。长沙致力于将其打造成为一座集住宅、商业、学校、公园于一体的长沙城市文化会客厅。

未来5年，像曙光电子管厂原址这样“商住总容量不增、地块条件更灵活”的国土空间优化实践，将在湖南全面铺开。

政策先行，破局开发

土地资源闲置，久而久之，容易演变成经济、生态、社会、法律等多重问题。

湖南省人民政府办公厅近日印发《支持存量土地盘活增效促进高质量发展的若干措施》，从规划优化、供应方式创新等18个方面进一步优化国土空间发展格局，统筹存量和增量综合供地，宽严相济推动批而未供、闲置、低效等存量土地盘活增效，破解新时代土地要素发展难题。

湖南的思路是：先让空间规划“接得住”现实变化。增强空间规划适应性，在符合安全、环保、消防、历史文化保护、城市风貌管控及规划兼容性等要求的前提下，各地可结合存量土地盘活需求和市场变化，采取技术修正、优化调整等方式优化详细规划，并纳入国土空间规划“一张图”实施监督。鼓励简化详细规划修改程序和土地混合开发利用，土地主导用途按计容建筑面积超过50%的建筑功能确定。

除了按照“用途不变、价值相当、双方自愿”原则，允许符合相应开发资质及准入要求的权利人置换建设用地，湖南还放出了“自主整合”：支持权利人按程序自行或以转让、出租、入股、联营等方式盘活利用存量土地，支持合并相邻宗地进行整体开发，对宗地周边经论证不具备单独开发利用条件的零星用地，可采用协议出让等方式供应。

短期怎么用？湖南鼓励利用存量土地、房产资源发展教育、医疗、养老、科研、文旅、体育等国家支持行业，允许享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。对利用存量土地发展新产业、新业态的，可结合产业生命周期，实行长期租赁、先租后让、弹性年期出让等灵活供应方式。

空间也不只在平面上做文章。湖南鼓励各地探索对存量土地进行地上地下空间统筹利用，建立完善建设用地使用权分层设置、分层供应、分层登记的管理机制。鼓励各地利用公共管理与公共服务用地、公园与绿地的地下空间，建设地下停车场等公共服务设施，但不得改变公益用途或进行分割销售、变相销售。

宽严相济，激活市场

支持整合开发，只是前半篇文章。湖南对闲置土地的另一手，是“重拳治乱、以建促治、以用代管、常态长效、因地制宜、分类施策”。

今年7月，长沙市自然资源和规划局集中公示了多宗闲置土地。其中，雨花区黎托街道川河社区一住宅用地，占地51.01亩，因企业原因超期未动工；芙蓉区建湘南路融建置业一商住用地，占地4.22亩，因政府原因闲置未开发。

问题摆上台面，处置要分因施策。因政府原因或自然灾害等不可抗力导致开竣工违约的，由市州、县市区人民政府集体决策可免除开竣工违约责任。对于超期一年以内的未开发土地，企业承诺在一定期限内动工的，可经市州、县市区人民政府批准，签订补充协议，根据项目合理开发周期重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款。已实际竣工验收的建设项目，可不再追究开竣工违约责任。

城市更新是另一条主线。在保证公共安全和公共利益等前提下，各地经充分论证后，可按“不低于现状”原则，适度放宽更新改造类项目的建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位配比等技术标准要求；对改善社区公共服务（市政）设施、提升社区公共空间服务功能等微更新项目，制定规划许可豁免清单，并鼓励老旧住房原拆原建、自主更新。

历史遗留问题则讲“依法依规、尊重历史、公平公正、包容审慎”。根据其成因并兼顾土地管理政策的延续性，在保障无过错方利益的前提下，对没有合法用地手续的历史遗留建设用地，区分发生的不同时间依法依规分类处置，并制定全省存量土地轻微违法豁免处置清单。对权属不清的历史存量土地和建构筑物，鼓励各地建立“政府主导、部门联动”机制，根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”原则，明确责任主体、措施和时限，依法确权登记。

“闲置包袱”变“民生资产”

闲置土地被盘活，最直观的变化发生在街头巷尾。

长沙市开福区京广铁路沿线16.8公里、3100余亩、33宗零散闲置土地，已建成长沙铁路体育文化公园，网球、篮球、羽毛球场地投用，并配建900余个车位；雨花区东山街道紧邻长沙火车南站的40余亩闲置地，2025年引入社会资本建成高铁主题体育公园，含8片网球场、14片羽毛球场和200个公共车位。

长沙市芙蓉区荷花园街道一宗闲置13年的21.7亩地块，改成“停车场+新能源充电区+24小时爱心驿站”，快递员、网约车司机能随时歇脚；长沙县湘龙街道38.485亩闲置地，盘成二手车市场，18户车商入驻、停放超300台，配套免费停车区，原拆迁居民每年每户分红1200元。

按长沙安排，自2026年9月15日起，全市可试行把裸露闲置地块临时盘活为群众性体育设施、社会停车场，短期开发最长不超过20年——存量地先“活”起来，再谈长远。

从目前节奏看，湖南各市州已基本完成闲置土地摸排，进入分类盘活阶段。长沙前期摸排闲置地块1015块，截至2026年5月底已整治274块、占比约27%。

存量土地这场硬仗，才刚拉开战线。