北京
来源：滚动播报
（来源：上观新闻）
上海市第二中级人民法院
涉物业治理十大典型案例
典型案例7
业委会擅自决定物业费收费标准案
基本案情
某物业公司长期为某小区提供物业服务，《前期物业管理合同》约定物业费标准为：住宅3.2元/月/平方米，商用房5元/月/平方米。2022年12月，双方前期物业服务合同即将到期，小区就以续聘某物业公司为议题召开业主大会，以书面征求意见形式组织表决，表决票仅载明住宅物业费标准为3.2元/月/平方米，最终该续聘方案获全体业主通过。随后小区业委会与某物业公司签订正式《物业服务合同》，物业费标准为住宅3.2元/月/平方米，商用房5元/月/平方米。小区业主曾某认为，业委会未就商用房收费标准组织业主表决，即擅自决定商用房物业费为5元/月/平方米，违反法律规定，遂诉至一审法院，请求撤销该决定。一审法院审理后支持曾某的诉请，判决撤销相关决定。业委会不服提起上诉，二审法院依法驳回上诉，维持原判。
裁判结果
法院经审理认为，业主认为业主大会、业委会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序，有权诉请撤销该决定。物业费收费标准涉及全体业主的利益，业委会在决定物业费收费标准前应征求全体业主的意见。本案中,涉案小区商用房的物业管理费标准，并未经合法程序进行表决决定，即使前期物业服务合同中对商用房物业费标准曾有约定，也得不出无须由小区业主集体决定而可以继续沿用的结论。故法院判决撤销业委会作出的商用房按照5元/月/平方米的标准收取物业费的决定。
典型意义
业主自治纠纷是基层治理的常见痛点，直接影响社区和谐稳定。本案作为典型业主自治纠纷，精准厘清了小区自治中的程序合规边界：凡涉及全体业主共同利益的事项，必须严格落实公示告知、意见征询、组织表决、结果公开的全流程要求。本案裁判既明确了程序瑕疵的认定标准与法律后果，为同类案件提供了可复制的裁判指引，也切实保障了业主的法定自治权利，让公众感受到司法对民生权益的关切，从源头避免了矛盾升级，维护了社区秩序。同时该案将司法职能深度嵌入基层治理链条，督促自治主体树立依法履职意识，实现了“审理一案、治理一片”的效果，有效提升了基层社会治理的法治化、精细化水平。
资料：上海市第二中级人民法院
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