广东
“828新规”后，国际顶级投行“高盛”和“摩根士丹利”更新了对中国房地产的预测。
高盛预测，2026年全国土地出让收入同比去年将下跌30%以上，高于此前下跌20%的预测，并且远高于20222025年17%的年均降幅。
不少人觉得危言耸听，我们倒认为这个预测非常客观，而且非常值得警惕。
看一下数据，2026年1-6月，全国土地出让收入9778亿元，相比2021年1-6月全国土地出让收入（34436亿元）下降了70%。根据财政部的统计数据，2026年1-7月全国土地出让收入同比2025年1-7月下降了31%。
因“828新政”后，土拍市场整体下行得非常厉害，因此下半年的全国土地出让收入大概率继续下降，高盛的预测也就经得起推敲。
市场方面的共识是，“828新规”后，房企拿地同比过去会显著收缩，其中拿地之后的现金回笼周期被拉长1.52年，财务状况脆弱的房企拿地门槛抬升，拿地风险加大（宁可不拿，也不能拿错），此外未来数年建筑施工行业的下行压力也会持续加大，这都将进一步压制全国的土地出让收入。
需要特别说明的是，“828新规”后，国央企开发商和极少数稳健民营房企都扎堆往一二线城市核心区位拿地，这引发的局部“地王”现象绝对不能代表全国土地市场的回暖。
“828新规”后，广州、深圳、苏州等经济发达城市出现高价地成交（地王），但这并不能作为全国土地市场、地方财政改善的信号，原因方面，一是地方国企、城投平台成为了土地的主要买家，按土地面积统计，城投拿地占到了全国土地成交的60-70%，按成交金额占比约40%，其中，部分城投平台拿地目的是推高地方财政账面收入，并非真实市场化开发需求，因此很多土地拿地之后就闲置，并未转化为新开工；二是2026年自然资源部收紧商业地产的土地供应，叠加“828新规”的新房销售模式改革，这将进一步压制地方政府的土地出让。
我们认为，全国的土地出让收入大幅萎缩后，肯定会压制地方投资与消费，并形成负反馈循环，比如土地出让收入对财政支持力度明显减弱，央国企、城投平台对民营企业应付账款、欠款明显增多，部分地区出现公务员工资延迟发放现象，地方加大税费征管力度导致企业负担明显上升，地方国企、城投平台信用风险抬升等。
就我们针对地方国企、城投平台的资金支持业务而言，“828新规”带来的阵痛已然显现，地方国企、城投平台目前对项目投资和各类举债变得更加谨慎，城投债、城投非标投资业务也降到了历史以来的冰点。
9月10日，国务院办公厅发布了《关于加强中小企业回款难问题治理有关工作的通知》（国办发〔2026〕24号），坦白地说，我们并不认为这一次的通知会有多好的落地效果。
说完了高盛的预测，再看看摩根士丹利的三个判断：
1.2026年房地产销售额同比下滑11%，2027年同比下降17%，2028年同比下降35%，一年不如一年，未来三年整体复合增长率“-24%”。
2.房企整体IRR从22%暴跌至4~5%，现金流回笼延后18~24个月，这将导致利息资本化翻倍，资金周转效率坍塌。
3.房企进入集中出清阶段，后续业绩高危房企主要是“土储薄+近2年拿地少”的两类房企。
一句话，房地产行业再次入冬了，更大的风暴就要来了。
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