14.09亿元，天府一街再造一座万象城？

备受市场关注的大源约164亩商业用地，终于确定了开发者。

结果颇有些出人意料。此前，这块地一度与赛格联系在一起，但在9月10日完成的土地交易中，最终胜出的是华润置地。

成交信息显示，GX2026-14（09）号宗地位于成都高新区石羊街道盛兴社区，占地109652.88平方米，约合164.48亩，容积率2.38，规划计容建筑面积约26.1万平方米。

△截图自成都市公共资源交易服务中心

地块起始楼面价为2780元/平方米，由华润置地旗下成都润盈置业有限公司以5400元/平方米竞得，总价约14.09亿元，溢价率达到94.24%。

对于一宗纯商业用地而言，如此高的溢价并不常见。华润愿意付出接近起始价两倍的价格，背后看中的显然不只是土地面积，更是这块地在大源商业版图中的位置。

这宗地的价值，首先来自区位。

地块位于天府一街北侧、剑南大道以西，靠近地铁5号线锦城湖站。成都七中高新校区位于其南侧，铁像寺水街距离地块约400米，锦城湖及天府长岛数字文创园也分布在附近。

△图据成都市公共资源交易服务中心

把视野进一步放大，可以发现这里正处于大源成熟生活区与锦城湖城市公共空间之间。

周边聚集了万科公园五号、中国铁建西派澜岸、凯德世纪名邸、中洲锦城湖岸等住宅小区，人口密度和消费基础都已经形成。片区内还有世豪广场、伊藤洋华堂、成都银泰城、铁像寺水街、REGULAR源野等不同形态的商业项目。

铁像寺水街△图据成都高新

这些项目有的满足家庭消费，有的突出餐饮休闲，有的侧重开放街区和社交体验。大源现有商业看似丰富，却仍缺少一个规模足够大、品类足够完整，同时能够覆盖区域消费和外来客流的综合型商业项目。

华润拿下的这块地，恰好具备补足这一环的条件。

从空间关系来看，未来项目可以承接地铁客流和周边社区消费，也有机会与锦城湖、铁像寺水街形成互动。

铁像寺水街以低密度、开放式商业见长，新项目则可能通过更大的建筑体量补充零售、娱乐、亲子、文化体验等业态。

如果两者在动线和内容上实现衔接，大源有望形成一条从城市公园延伸至特色街区，再进入大型商业综合体的连续消费带。

这宗地不仅面积大，对开发企业的要求也很高。

根据土地出让条件，项目自开工起五年内，总投资不得低于60亿元。同时，项目还须引入一个在2024年和2025年单店销售额均进入全国前十五名的商业综合体品牌。

这两项要求同时出现，已经大幅缩小了潜在开发者的范围。

△官方土地出让文件

60亿元的投资规模考验企业的资金能力，而全国单店销售额排名则进一步考验其商业品牌、招商资源和长期运营水平。普通区域购物中心品牌，很难同时满足这些条件。

华润的优势恰恰在于，其能力并不局限于开发建设。从商业定位、空间设计到品牌招商和后期运营，华润已经形成了较为完整的商业体系。

因此，94.24%的溢价虽然醒目，却也反映了企业对地块稀缺性和项目长期收益的判断。对于华润而言，这更像是一次面向未来十年以上的城市商业投资。

成都人对华润商业并不陌生。

成都万象城于2012年开业，此后逐渐成长为城东具有代表性的商业项目。它也让市场看到了大型商业综合体对于人口导入、消费聚集以及片区形象提升的长期影响。

成都万象城△图据成都发布

最近几年，华润在成都的商业项目明显增多，合作方式也变得更加多元。

在新川板块，由成都轨道集团与华润合作打造的成都高新万象天地已经公布规划。项目位于陆肖TOD，商业面积约14万平方米，将盒子商业与开放式街区结合，预计2027年亮相。

成都高新万象天地效果图△图据成都发布

这是华润万象天地产品首次进入成都。与传统购物中心相比，该项目将更加强调街区体验、公共空间以及年轻消费内容。

在青羊区，华润置地今年3月取得蔡桥街道约152亩商住用地。其中，商业部分约74亩，已经确定将引入万象系产品。

这一项目将商业和住宅放在同一片区统筹开发，也延续了华润以商业提升区域吸引力、再带动其他物业价值的开发思路。

武侯区国际体育公园城的华润商业合作也已得到确认。

根据“武侯发布”披露的信息，项目购物中心由武侯国投集团与华润万象生活合作打造，商业面积约10.64万平方米，重点围绕体育体验及相关消费业态展开，计划于2027年底开业。

国际体育公园城购物中心效果图△图据武侯发布

需要说明的是，武侯项目主要由华润万象生活参与商业运营，与华润置地在大源直接取得土地的方式并不相同。这也说明，华润在成都既有自主投资项目，也在通过受托管理和政企合作扩大商业覆盖范围。

随着新川、青羊和武侯项目相继推进，华润在成都的布局已经不再依赖单个代表性项目，而是开始进入多个重点板块。

此次拿下大源地块，则进一步增强了华润在城南的商业存在感。

土地已经成交，但项目最终以什么形态出现，目前仍没有确定答案。

从已知条件判断，这宗地与华润万象系产品的匹配度很高。约164亩的占地规模、约26.1万平方米的计容体量、60亿元的投资门槛，以及对全国头部商业品牌的明确要求，都为大型商业综合体预留了充分空间。

不过，华润尚未公布项目案名、商业定位和设计方案。项目究竟采用万象城、万象天地、万象汇，还是推出更具针对性的全新产品，现在都只能等待官方消息。

可以确定的是，这个项目很难只服务周边几个社区。

大源本身已经拥有成熟的住宅人口、较强的消费能力和丰富的商业选择。新项目要在这里建立竞争力，不能仅靠面积取胜，而需要在品牌组合、体验场景和空间设计上与现有商业拉开差异。

如何与铁像寺水街形成互补，如何连接锦城湖与周边社区，如何吸引大源之外的消费者，将直接决定项目未来能够达到的商业能级。

大源实景图△图据成都高新

从成都万象城，到正在建设和筹备中的新川、青羊、武侯项目，再到如今的大源地块，华润正在成都形成更加密集的商业落点。

至于这块高溢价成交的土地，最终会带来哪一种万象系产品，或许将成为成都未来几年最值得关注的商业悬念之一。