山东
过去很多年，买房人有一个共识：同一个地段，面积越小，单价越贵。
道理不复杂——小户型总价低，买得起的人多。70平两居、90平三居，一直好卖。年轻人结婚安家，普通家庭钱不多，先买小的，以后条件好了再换大的，有这样打算的人不在少数。
但这几年，市场变了。以前不太受待见的大房子，现在问的人越来越多。特别是两个面积段，一个是110到130平，另一个是150平以上。很多人发现，过去担心不好卖的大户型，现在反而更受关注。这不只是喜好变了，买房的想法也变了。
过去二十年，楼市主要解决有没有房子住。那个阶段，谁能让家庭尽快安定，谁的房子就好卖。70平的房子，紧凑点也没关系，能落户、能结婚、能生活，就不愁卖。现在不同了，房子总量够了，买房人群也换了。以前是从无到有，现在很多家庭想的是，住了多年的老房子，能不能满足一家人的生活。二胎家庭多了，三代同堂也常见。三口人挤90平还能凑合，老人来住、孩子长大、有人在家办公，90平就不够用。需求从有地方住，变成了住得舒服。
成交数据也能看出来。克而瑞跟踪重点城市新房交易，这几年成交面积段在往上走。过去100平以内更受欢迎，现在110到130平关注度明显提高。这个面积段受欢迎，原因很直接。它不像150平以上总价那么高，普通改善家庭能承受，又能做三房甚至四房。老人孩子各有空间，客厅大一点，储物也能多安排。对多数城市家庭来说，这个面积段兼顾了价格和舒适度，未来很长时间会比较稳。
150平以上的大户型，机会也在增加，在北京、上海、深圳、杭州这类核心城市更明显。以前大家担心总价高，以后不好转手。现在有购买力的人，更看重居住品质。他们买大房子，不只是买面积，也买更好的地段、更稀缺的资源和更舒服的生活。核心地段的大平层，往往不只是住宅，也是家庭资产安排的一部分。核心城市优质土地有限，真正的好房子不会一直增加。
但要说清楚，不是房子越大越值钱。未来真正有价值的，不是所有大户型，而是综合条件好的改善房。比如市中心、配套成熟、物业靠谱的大三房或大平层，这类房子会更受欢迎。远郊的大房子，就算200平，如果交通不方便，周边没有产业，人口还在流出，以后想卖就很难。面积越大，可能越难出手。楼市进入下半场，决定房子价值的不是面积数字，而是城市基本面、地段成熟度、人口流入和产品质量。
接下来买房，思路要调整。刚需家庭不用为了追面积把杠杆拉太高。70到90平的小户型，只要地段可以，总价能承受，依然有市场。准备长住的改善家庭，110到130平更稳妥。预算充足，又在核心城市，150平以上的优质改善房，可能成为以后比较稀缺的资产。
过去买房讲先小后大，现在要重新考虑。小房子解决居住，大房子提升生活质量。房地产已经从有没有房的时代，走到住什么房的时代。
未来不是所有房子都能涨，但真正符合家庭需求、符合城市发展方向的产品，位置会越来越稳。
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