澳大利亚工党想让人住公寓，购房者偏买远郊独立房，80万目标要黄

独立住宅胜过公寓：购房者为何绕开工党推动的成熟城区开发。尽管工党政府希望优先在成熟城区建设住房以遏制城市蔓延，但墨尔本近一半的新住房审批仍集中在城市外围的增长走廊。根据澳大利亚统计局的数据，上一个财年，墨尔本的7个增长地区地方政府辖区共批准了20252套住房，占大墨尔本地区总审批量的48%。

工党政府的目标是将至少70%的新住房建在成熟城区，其余30%则在未开发的增长地区。此政策旨在让更多住房靠近现有的就业岗位、公共交通和公共服务设施。在2023年的住房声明中，政府承诺将这一比例付诸实施，并放宽规划管制、加快审批，以增加成熟城区的住房供应。3年过去了，政府划定的7个增长地区地方政府辖区——包括梅尔顿、温德姆、凯西、休姆、惠特尔西、卡迪尼亚和米切尔——仍占据墨尔本住房储备项目的大约一半。

其中，梅尔顿和温德姆两个辖区合计占墨尔本全市新获批住房的约20%。其余52%的审批则分散在纳入大墨尔本住房目标的25个成熟城区地方政府辖区。许多成熟城区难以吸引新住房项目，不过墨尔本市较为突出，共获批3966套住房，在墨尔本各地方政府辖区中排名第三。

澳大利亚城市发展研究所维多利亚州分会首席执行官琳达·艾利森指出，最新数据表明，在墨尔本成熟城区建设新住房的难度依然存在。她说：“增长地区一直供应至少50%的新住房，这一趋势并未改变。”“政府可以制定密度和目标相关的政策，但仅靠政策无法改变人们对居住地点和住房类型的偏好。”

艾利森指出，增长地区约60%的购房者是移民家庭，主要来自印度、斯里兰卡、巴基斯坦或菲律宾，这些家庭通常有多代同堂生活的习惯。她说：“这些购房者来到墨尔本，并不是为了住进两居室公寓。他们想拥有自己的独立住宅。”艾利森还表示，高昂的建筑成本、利率、疲弱的消费者信心以及维多利亚州的房地产税收政策，使得许多公寓和中等密度住宅项目在财务上不可行。在现有政策环境下，工党的70∶30目标“难以实现”。

不过，按地方政府辖区划分的数据并不能直接衡量工党的70∶30目标。7个增长地区辖区内也包括成熟城区，因此并非所有获批项目都会建设在未开发土地上。政府还为每个地方政府辖区设定了2051年住房目标，计划到2051年新增224万套住房。如果将这些目标从2025年至2051年的26年间平均分摊，多数墨尔本增长地区辖区上一个财年的审批量已足以达到或超过目标，但成熟城区则明显落后。

梅尔顿上一个财年获批4563套住房，是墨尔本各辖区中最多的；温德姆以4049套位居第二。格伦艾拉辖区包括考菲尔德和本特利两个活动中心，去年获批831套新住房；但要实现到2051年新增63500套住房的目标，该辖区每年需达到约2440套的审批速度。墨尔本东部的马龙达和相邻的怀特霍斯也出现类似缺口，其住房审批量不足实现政府2051年目标所需年度速度的三分之一。

博伦达拉辖区包括坎伯韦尔、坎特伯雷和霍桑。政府希望该辖区到2051年新增65500套住房，按26年计算，相当于每年约新增2520套。但上一个财年，该辖区仅批准769套新住房，不足实现目标所需年度速度的三分之一。博伦达拉市长韦斯·高尔特对《时代报》表示，他支持增加住房供应，但住房目标必须配套相应的支持和公共服务。

他说：“与其只关注住房目标，州政府更应关注实际能够建设多少住房，以及交通、学校、医疗服务和开放空间是否足以支持不断增长的社区。”“如果州政府希望博伦达拉新增65500套住房，就需要解决开发面临的实际障碍，包括建筑成本、基础设施投资和市场条件。”

整体来看，经季节调整后，维多利亚州7月住房审批量反弹9.7%，但反映基本走势的趋势指标下降1.2%。相比之下，新南威尔士州审批量上升2.4%，昆士兰州上升2.1%。尽管审批量有所反弹，维多利亚州的住房项目储备仍明显低于实现工党另一项目标所需的速度。该目标是在2024年至2034年间净增80万套住房。

维多利亚州过去一个财年共批准55798套住房，较未来10年、即至2034年实现80万套住房承诺所需的每年净增80000套住房，低约30%。住房审批数据可作为未来住房储备的早期指标，因为并非每一项审批最终都会建成住房。维多利亚州政府一名发言人表示，该州持续建设和批准的住房数量多于其他任何州，但“仍有更多工作要做”。这名发言人说：“尽管拥有良好的公共交通、就业和服务条件，博伦达拉过去30年的住房增长一直是墨尔本最慢的地区之一。这导致65岁以下人口减少，学校入学人数下降。”

“我们将继续用尽一切办法，让维多利亚州居民希望居住的地区能够建设更多住房。”反对党规划事务发言人大卫·索思维克表示，工党的70∶30比例“脱离现实”。他说：“他们会试图告诉维多利亚州人该住在哪里，而我们会让他们自己决定。”索思维克表示，由威尔逊领导的政府将废除70∶30比例，“让维多利亚州人决定自己想住在哪里”。