5 年后，北上广深房价超过 2021 年高点，没有悬念

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经济学家马光远最近说了句话，很多人听完心里咯噔一下。

在 2026 网易经济学家年会夏季论坛上，他判断 2031 年左右一部分城市房价会超过 2021 年高点，但 70% 的城市回不去。至于北上广深，他用了四个字：没有悬念。

70% 回不去，北上广深却没有悬念。5 年后真能超过 2021 年高点？今天咱们掰开了说。

马光远到底在说什么？

这段话看着短，其实藏了四层意思。

一是时间，2021 年是上一轮高点，核心城市从调整到突破前高，国际上平均 10 年左右，2021 加 10 正好 2031。二是分化，70% 的城市回不去，"全国房价" 概念以后基本失效。三是确定性，他说的是 "没有悬念"，不是 "有可能"。四是底层逻辑，产业发达、人口流入的城市会反弹，反之就回不去。

今年 5 月他还判断 2026 年楼市会基本触底。连起来看：触底后再用 5 年修复，2031 年前后核心区突破前高。

10 年周期，不是拍脑袋

翻翻全球房地产历史，这个数字还真不是随口说的。

美国 2007 年次贷危机前是高点，直到 2017 到 2018 年名义房价才超过 2007 年，整整 10 年，纽约、旧金山修复更快。韩国首尔核心区也是约 10 年，香港用了约 20 年。

日本是特例，东京核心区用了约 30 年，郊区至今没回去，因为当年城镇化率已超 77%、人口开始负增长。中国城镇化率约 67%，核心城市人口还在流入，更接近美国路径。

摩根士丹利梳理全球周期发现，真正回到前高的中位数在 10 年以上，而能创新高的永远是核心城市的核心地段。

底到底来了没有？

马光远判断 2031 年回到高点，前提是 2026 年触底。这个前提成立吗？数据说话。

价格上，中指研究院 8 月报告显示，一线新房价格同比上涨 5.30%，全国百城同比涨 2.04%，一线二手房此前已连续 5 个月环比上涨。

租金更诚实。一线住宅租金从 3 月起六连涨，前 8 个月累计涨 1.21%。租金剔除了投资投机水分，反映的是最真实的居住需求。

库存端，截至 7 月末全国商品房待售面积连续 5 个月同比下降，而此前连涨了 52 个月，短期库存去化周期仅 8.6 个月。

供应端收缩更猛。住宅新开工从 2019 年峰值 16.7 亿平方米降到如今年化 3.3 亿平方米，缩水八成；50 城新房供求比降到 0.65。8・28 现房销售新政后，开发商回款周期拉长到 2 到 3 年，新房供应还会持续缩减。

货币和成本也在配合。5 年期以上房贷基准利率 3.5%，部分城市优质客户实际利率低于 2.8%，6 月末 M2 同比增长 8%。9 月水泥、钢材、防水全线涨价，建材成本上行给房价托了硬底。

价格涨、租金涨、库存降、供应缩、货币松、成本升，六个方向同时转好，这是周期的力量。

凭什么是北上广深？

"没有悬念" 的底气，来自三个其他城市短期复制不了的确定性。

第一是人。深圳 2025 年常住人口增加 25.9 万、全国第一；广州增加 12.3 万。北京上海虽控制总量，但高收入高素质人口仍在流入，结构在优化。

第二是产业。北京的金融科技、上海的国际金融、深圳的科技创新、广州的商贸制造，都是几十年攒下的家底，别的城市短期挖不走。产业高端意味着收入高、购买力强。

第三是地。一线核心区土地本就有限，2025 年 5 月《住宅项目规范》实施后新建住宅原则上不超过 80 米，核心区新增供应更稀缺，优质公共资源都钉在核心区。

人口、产业、土地三个确定性叠加，核心区房价回到并超过前高，很难找到悬念。

5 年怎么走？

从触底到突破前高，不会是一根直线，大致分三步。

2026 到 2027 年，底部确认、一线先行，核心区率先企稳，多数城市还在筑底。2027 到 2029 年，修复扩散、强二线跟进，杭州、成都、武汉已连续环比上涨，合肥、杭州库存去化不足 1 年。

2029 到 2031 年，供需反转、核心区突破前高。2025 到 2027 年新开工已降到峰值两成，现房销售从开工到入市要两年半到三年，2028 到 2030 年核心城市可能面临供应空档，价格加速水到渠成。

其他城市呢？

70% 回不到高点，听着扎心，但要分开看。

强二线核心区希望很大。杭州、成都、武汉、合肥、南京、苏州等城市，人口流入、产业升级、库存健康，核心区 2029 到 2031 年回到高点概率不低。

环一线和产业特色城市，核心板块有机会。东莞去年人口增量全国第二，松山湖片区一年房价仅微跌；佛山、昆山、宁波、青岛、济南的核心区同样有机会。

普通二线和三四线，回到前高需要更长时间，但最糟糕的阶段已经过去，下跌空间大幅收窄，企稳和温和修复是大概率方向。对自住家庭来说，房子首先是用来住的，住得舒服本身就是价值。

回到开头的问题：5 年后，北上广深房价超过 2021 年高点，有没有悬念？

国际经验给了 10 年周期参照，六维数据确认了底部，供应收缩埋下价格上行伏笔，政策变革夯实了制度基础，方向很清楚。

但比 "能不能回到高点" 更重要的，是马光远那句话的后半句 —— 以后城市就分两类：产业发达、人口流入的，和产业不发达、人口流出的。

房价的高点从来不是等来的，是产业、人口和资源一点点堆出来的。北上广深的 "没有悬念"，本质上是这三样东西的 "没有悬念"。看懂了这一点，就看懂了未来十年房地产的全部逻辑。

免责声明：本文基于公开政策与行业数据做市场解读，不构成购房或投资建议。