恒泰租住REIT半年答卷：扩募仍在推进

观点网 近日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT发布了2026年上半年业绩报告。

由于并未进行扩募，恒泰租住REIT目前的底层资产仍为苏州工业园区内最大的“人才优租房”社区“菁英公寓”，该项目的一期和二期已分别运营了超15年和13年。

对于一只2025年5月才上市的保租房REIT而言，底层资产的“老练”，为项目业绩提供了重要支撑。

过去一年间，保租房REITs板块的表现并不乏亮点。截至2026年8月底，全市场公募REITs已上市88只，完成扩募10只，合计发行规模接近2500亿元。租赁住房REITs正从“首发”走向“首发+扩募”双轮驱动的常态化阶段。

恒泰租住REIT的业绩稳不稳，直接关系到扩募时机是否成熟。

在租赁住房行业从“增量开发”转向“存量优化”的大背景下，一只区级国企背景的保租房REIT如何在竞争中守住基本盘、又为下一阶段的资产注入做好准备？

接下来呈现的这份成绩单提供了可供拆解的样本。

从基金合并口径看，2026年上半年，恒泰租住REIT合并口径实现收入4067.65万元，净利润747.14万元。

同时，基金期内经营活动产生的现金流量净额3603.19万元，经营现金流健康。

基金可供分配金额2936.13万元，单位基金可供分配金额0.0587元，全年的年化现金流分配率为3.38%。

底层资产具体运营层面，菁英公寓项目持有28幢公共租赁住房、2幢配套用房、1幢物业用房、8个地下车库的庞大资产。

2026年上半年，菁英公寓不动产项目运营收入4014万元，还原去年同期为完整季度后，收入同比增长4.13%；EBITDA 3423.68万元，同比增长2.98%。

从收入结构看，租赁住房收入仍是绝对核心，占比92.68%，期内录得3765.19万元，同比增长3.75%；

商铺租赁收入140.04万元，同比增长13.46%，该项收入增速较快，但基数较小；其他收入108.7万元，同比增长6.05%。

运营指标上，上半年末，按租赁单元计算的出租率为97.16%，较上年同期提升1.75个百分点；租金收缴率99.84%。

租户结构方面，项目租户约3356人，分散在933家企业中，均为个人租户，无企业租户集中风险。加上项目租赁单价约为不同地段同类型市场价格的3.67折，价格优势本身构成一道护城河。

当前租金环境下，上述两项优势既保证了出租率的稳定性，也为长期租金调整留出了空间。

把出租率稳定在97%以上，靠的不是运气。项目运营方上半年做了一系列偏“笨”的工作。

据恒泰租住REIT最新业绩发布会上披露，在获客端，运营方上半年通过线上打通了小红书专属咨询渠道，发布27篇创意推文，累计有效曝光约170万次；线下则对接独墅湖科创区产业局，深入产业园、高校和重点企业，在苏州大学招聘会、园区人才会客厅等场景做政策宣讲，累计布置宣传点9个、推广活动5场。

目前，项目通过对外宣传获取的客源约占总客源的45%，说明获客渠道的自主性在增强。

产品结构方面，由于“当前的青年租户更注重私密性，愿意选择家庭户型，在数据中反映为家庭户型的候租人数和出租率高于合租户型。”项目顺势将合租单元调改为家庭户型，上半年共完成183个租赁单元的户型调整。

据此，项目租赁单元数较2025年6月末减少117个，较2025年12月末减少44个。

但单元数量的下降并不意味着收入收缩，由于家庭户型租金大于等于合租户型，且候租人数更高，房型调改对租赁收入无负面影响。换句话说，这是一种“以质换量”的策略。

另一方面，运营方也对项目商业配套进行了优化。

包括推动商户品牌升级，针对空置商铺重点导入连锁品牌；建立退租前置储备机制，提前摸排经营承压商户并储备意向客户；

动态调整铺位面积，对大面积铺位实施分割改造；将快递驿站迁移至动线死角，利用其自带流量带动周边餐饮商户经营。

这几项措施的效果体现在数据上，上半年项目商业配套可出租面积7460.39平方米，出租率96.19%，同比提升3.86个百分点，商业租金单价33.08元/平方米/月，同比上涨7.43%。商业配套成为期内收入端弹性最大的板块。

将视线拉远，菁英公寓所处的苏州工业园区，正处于产业结构和人口结构的双重升级通道中。

2025年苏州工业园区GDP达到4163.1亿元，同比增长5.5%，在国家高新区综合排名第四，在国家经开区综合考评中已蝉联九年榜首。

其中，项目所在的独墅湖科教区作为苏州工业园区转型发展的核心区域，截至2026年6月，已引入五千多家高新企业、33所中外知名院校和15家国家队科研院所。

在强劲区域经济与产业背景支持下，人口不断向区域内集中，且新增人群以年轻人和新就业人群为主，为租赁住房需求提供了持续的基本面支撑。截至2025年底，苏州工业园区常住人口已增加到118.45万。

然而单一资产运营得再好，终究存在集中度风险。对于一只REIT而言，扩募大抵是必由之路。

资料显示，截至2026年6月末，恒泰集团体系内支持并运营的租赁住房资产共11个，整体建筑面积约108万平方米，平均出租率90%以上。

管理层在业绩会上称，管理人和企业已对现有资产进行摸排和筛选，积极推动启动扩募。

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