新政之后，绿城就是宁波的「确定答案」！

8·28新政后，房企的钱从“卖图纸就能回笼”变成了“房子建好才解锁”。同期滚动开发项目大幅减少，对产品要求大幅提升，高周转玩法彻底失灵。

一句话：牌桌重开，房企要重新按实力入座。

新牌桌怎么发牌？看规则就会发现：“所见即所得”，考验的是产品力；“资金封闭管理”，考验的是稳健；“竣工才放贷、交房即交证”，考验的是“做一成一”的兑现力。从这几个维度综合来看——

绿城中国，大概率会成为新政后楼市牌桌上，更具确定性的那一位。坚持产品主义31年；在所进驻的16座城市总体满意度第一；行业调整期里保持稳健经营。

从产品力、口碑到底盘，绿城已经手握着一副好牌，而这副牌能打成什么样？在涛哥看来，宁波是最好的观察样本。

今年，绿城在宁波连落四子，集团全国落子的头两宗地都在这里。全国首发GROW UP生长体系、推向全国的客户共创机制、与绿城第一批空间主理人，也都在这里孕育。

新的地、新的产品、新的服务全在一处，宁波是看懂绿城确定性的最佳切片。

9月12日，菁园、沁澜园两大实景示范区同日亮相，首日人气爆棚，合计到访破1000组。加上8月底展厅开放，近500组来访的蘅园，和备受瞩目的江北永红地块，绿城在宁波四个新盘，同时站上了聚光灯下。

新政之后买房，购房者心里有三个核心问题：这家公司靠不靠得住？这个产品会不会过时？承诺的日子能不能到手？

这三个问题指向同一个答案：确定性。

今天涛哥就以宁波为样本，聊聊绿城的确定性是怎么炼成的：它种在土地上，长在产品上，落在生活里。

1

确定性，种在土地上

别人收缩的年份，绿城一城连落四子

楼市调整这几年，购房者最深的顾虑已从“怕买贵了”变成了“怕买错了”：怕交付出问题，怕品牌撤场，怕买完没人管。

新政的资金监管能兜住交付下限，但一家公司愿不愿意长期留在一座城市，还得看把真金白银投在哪。判断一家房企对一座城市的信心，要看投资表。

1）拿地之前，绿城先做完了一整套功课

绿城今年的四次出手，靠的是一套比土拍开始得早得多的前置动作。

第一步：前置筛地。把宁波拆解成95个细分板块深度扫描，营销协同投资识别土地价值，一个板块一本账，只锁需求攒了很多年、供应一直缺位的地块。

绿城宁波95个细分板块示意图

第二步：精准定位。从竞争格局、产品错位、需求基底三围交叉验证，什么总价段有空白、客群是谁，拿地前就盘明白。

第三步，把产品答案做进拿地方案里。一方面是聚焦量价，优化规划方案放大价值；另一方面是聚焦产品力，强化产品辨识度与记忆点，实现代际超越。

蘅园项目为例：看准沿河景观稀缺性，拿地阶段就定下扩容190户型、主卧L型环幕飘窗，“城市生息客厅”的价值IP也是猎地同期定下。

绿城宁波蘅园效果图

第四步：共创验证。拿地前客户和设计师提前进场共创，投资、客研、设计、营销等全专业拉通，把方案过完一遍才举牌。

别人的营销从开盘前三个月开始，绿城的营销从拿地之前就全面协同，这成为未来业绩兑现的重要保证。

2）四个项目，满足四群人等了多年的需求

有了这套功课再看落子：每一宗地背后，都站着一群等了很多年的人。

绿城菁园，落在首南，紧邻南部商务区。约8万商务人群、约10万高教园区师生在此工作生活，板块却近5年没出让过一宗宅地。一年900到1000套成交，八成只能去二手房里找。3月9日绿城落子，回应的就是这群人。

绿城宁波菁园实景图

绿城沁澜园，三江口、东部新城、鄞州中心区三心交汇。板块前几年新增供应大都在千万级赛道，面向主城年轻家庭的300万级几乎无房可选。3月12日，绿城27轮拿下，答的就是这道题。

绿城宁波沁澜园实景图

绿城蘅园，落在镇海新城CBD。配套成熟、学校环伺，本地改善客群守着老房子，等新一代社区等了三年。6月15日，绿城落子，补上了这一笔。

镇海新城实景图

江北永红地块，是核心区唯一一线江景宅地。宁波人对于江景大宅的念想，已经多年没有新答案。6月26日，绿城经40轮竞价、20.51%的溢价率竞得，将落地江景抬板四代宅。

能拿地的房企多，但看得懂地上住着谁、缺什么的，才敢在别人收缩的年份下注。

被压抑多年的真实需求，是一座城市里最确定的购买力。绿城四宗地买下的正是这份确定。

3）22年深耕，攒下是读得懂、做得成的底气

为什么这些需求，绿城看得最准？因为宁波对绿城来说是重要的“主场”之一。

深耕宁波22年、70余个项目、近7万户业主，哪个板块住什么人、缺什么、接受什么总价，绿城手里有一本积累22年的账。

当然读得懂，还要做得成。2020-2025年，绿城连续6年问鼎宁波房企流量、权益、全口径“三冠王”，2026上半年再度夺冠。

今年宁波凤栖云庐半年度热销近8亿，荣登鄞州区低密三冠王。慈溪凤起潮鸣半年约25亿的热绩，刷新慈溪15年楼市纪录。

经营稳业绩好，才敢持续加仓。在涛哥看来，今天的地产圈，“还在拿地”就是最硬核的信心与信用背书。

重仓，是一家房企对一座城市最昂贵的承诺。绿城在宁波投下四票，每一票都是真金白银。这，就是种在土地上的确定性。

2

确定性，长在产品上

每一次居住换代，绿城都第一个交卷

新政发的牌里，影响最大的是“所见即所得”：产品力从此藏不住了。但购房者的焦虑也随之变化：今天买的房子会不会很快过时？

这种时候，更有优势、更靠谱的永远是产品领先一代的玩家。而“领先一代”这四个字，宁波人在绿城身上见了22年。

1）一部产品力首创史，写满了「宁波第一」

宁波第一个精装修公寓，是绿城绿园；第一个TOD社区，是杨柳郡；浙江第一高楼，是约409米宁波中心大厦；宁波第一个规划落地的四代宅凤栖云庐，登顶鄞州低密“三冠王”。

产品的确定性，靠22年的记录说话：每一次居住换代，绿城无一缺席。

绿城宁波中心大厦实景图

2）一场抬板首秀，把前沿居住体系落在宁波

2026年换代又来了。3月3日，宁波落地住宅底层架空新规；3月9日，绿城拿下了首南，新规落地后的第6天，绿城把前沿的成熟抬板方案带进宁波。

绿城菁园整个社区抬高，车行、设备走板下，板上还给生活和园林；低楼层彻底告别返潮，地库有天光，归家动线从“低头钻进小区”变成“拾级而上，走进一座花园”。

对于多雨返潮的宁波，这套底盘几乎是在定向解题。社区抬高一层，人居抬高了一代。

绿城宁波菁园实景图

更值得说的，是绿城为抬板人居配的全国首发「GROW UP生长体系」，让楼下有伸手可及的绿，回家能彻底松弛，空间开阔够用，服务想在你前面，运动有去处，热爱有地方安放。

空间、场景、服务到社群，成为一套可复制的营造标准。所以你会发现，宁波不只是绿城的重仓之城，更是绿城新一代产品的策源地。

3）两大示范区亮相：新一代社区，首次实景可验

先看菁园，“树梢上的公园”。约1.5容积率、116-172户型低密洋房，全域抬板把公园收在树冠的高度。

园区深处，林下悬浮泳池就像度假酒店；香书院实配六千余册藏书；约530㎡的家庭篮球馆做到8.9米层高；近2000㎡泛会所已全部实景展示。

绿城宁波菁园实景图

在涛哥看来，菁园示范区最大的看点，一方是抬板的场景冲击力，另一方面是把交付后的生活提前搬进现场：书院里能坐下读书，球馆里能打比赛，把“新一代好生活”写给等了五年的改善家庭。

绿城宁波菁园实景图

再看沁澜园，“都会浮岛”。三心交汇，出门约50米是地铁3号线仇毕站，一站到印象城。

约10米高的V形门头远看像奢侈品门店大门，从大地拔向天空；泳池悬浮在城市界面之上，透明池壁悬在半空，街上抬头就能看见水光。

绿城宁波沁澜园实景图

社区超11米三层社交盒子一层一世界：向下轰趴，中间悬浮泳池，向上健身；约8米挑高的阶梯书屋，一半童趣，一半静读。106-140的户型段，留了一张300万级的主城入场券。

沁澜园的看点，是把“向上生长”四个字做成了实物：站在街上，就能一眼看懂社区的非凡，是绿城献给主城年轻家庭的礼物。

绿城宁波沁澜园实景图

两大示范区之外，还有两子蓄势待呈现。

蘅园，“城市生息客厅”，镇海首个抬板社区，124-191户型改善大宅，写给镇海的学龄改善家庭——22年前，绿城以桂花园首入宁波，起点正是镇海；如今新一代产品，回到了出发的地方。

江北永红的江景抬板四代宅压轴蓄势，答的则是宁波人对一线江景大宅的终极念想。

绿城宁波江北永红地块规划效果示意图

四个盘四种答法，背后是绿城做产品的同一套功夫——读城、读地、读人。

菁园读出了公园与书香，沁澜园读出了都会与潮流，镇海读出了滨河与人文，永红地块读出了江景与终极。

一部22年首创史，一场率先落地的抬板秀，四个“读城、读地、读人”的新盘。这，就是长在产品上的确定性。

3

确定性，落在生活里

住进去之前，幸福的生活已经开始了

新政锁住了交付品质底线，但买房人真正关心的问题更长期：住进去以后，日子谁来运营？

而绿城的答案，是把“住进去以后”的功课全部前置：话语权提前交给未来的住户，服务做到交付之前——这事起点，就在宁波。

1）把社区的话语权，提前交给未来的业主

据涛哥了解，绿城如今正推向全国的客户共创机制，第一场共创会就开在宁波。

今年3月首南、仇毕两块地到手，绿城没急着画图，而是启动“绿城心选”计划，成立「心选设计委员会」「心选服务工作坊」：

百余组业主深度访谈、上百场专项研讨，产品方案还没定稿，未来的住户先进场提意见。

在绿城的信条里，好产品是开发商与客户双向奔赴，闭门造车不如躬身倾听。

在浙江，绿城更是把“以客户为中心”做成了一套有流程、有架构、有生态的组织操作系统——IPD。2024年由浙江区域率先提出，去年升级为IPD 2.0，客户需求直接进研发流程，成为图纸的一部分。

而宁波则是IPD落地的样板，总结出的共创模式与经验，已经向全国推广。

绿城浙江IPD流程五步法

并且宁波的共创不止于开盘前：拿地即启动，续销接着提，交付后还在提，三个月一迭代，上个社区积累的答案直接喂给下个项目。

坐上桌的也不只是业主：「1+N」产品共创团里有极客、种子客户、供应链、社群主理人、物业、媒体、第三方设计全都在场。

落到宁波新盘，成果非常具体：菁园是宁波第一批联动政府街道、把社区室内体育用房做成主题运动馆的项目；

绿城宁波菁园实景图

沁澜园把年轻人点名的轰趴馆做进了立体社交盒子；蘅园将落地镇海首个儿童体适能馆。

绿城宁波沁澜园实景图

绿城宁波蘅园体适能概念图

厨房则按宁波人的生活习惯定制六件套，部分户型配到八件套，最适配的集成净洗中心能给虾蟹暂养、给果蔬去农残。

2）把社区会所服务，做到项目交付之前

绿城调研了已交付社区的运营数据：运动空间使用率高达90%。高频需求，才值得做成长效运营的资产。

所以他们选择“开放即运营”，例如菁园篮球馆联动宁波SK体育，办起宁波绿城首届3v3篮球交流赛，主理人还将给业主上篮球体验课。

慈溪凤起潮鸣的健身房和瑜伽空间引入专业机构，交付前就能约上燃脂团课、做瑜伽疗愈。

沁澜园的花间潮堂结合案场及本地轻食品牌，交付前提供不同的美食体验；各项目书吧联动绿城乐真教育和“小绿芽”社群主理人，开展春秋假公益托班，艺术成长课程也排上了日程。

运营方比业主先到岗，示范区开放那天，社区的日子就开始过了。

值得一提，宁波这批主理人是绿城集团的第一批空间主理人：可以说试验田源自浙东，往后绿城社区怎么运营空间，可先看宁波的答卷。

服务也做成了体系，浙东是绿城集团的试点：「心选服务超市」把案场、物业、社群会所、等房、交付、维修6大维度，对着项目全周期4个共创阶段、14项前置节点逐一配齐，凤起潮鸣、菁园、沁澜园已先落地。

前置服务，最终要靠交付后的记录验证：绿城在宁波连续7年蝉联客户满意度、忠诚度双榜第一，最新的满意度调研中绿城浙东3城满意度夺冠。

客户满意度与忠诚度，不仅是打分，更意味着复购和推荐，也是房企最重要的评价指标。

而在社群这条线上，绿城已做了18年：海豚计划陪全国22万个孩子学会游泳，今年又在宁波联手市关工委组建首支特奥游泳队。

浙东绿城会，近三年1253场社群活动，沉淀出116个邻里社群；业主有热爱，就能在绿城社区发起社群，让更多邻里加入。

绿城宁波特奥队实景图

这些动作并不直接卖房子，但每一件都在回答购房者最后的顾虑：交付之后的日子，有没有人管。

别人的服务从交付那天开始算，绿城的服务从拿地那天就开始了，提前就能享受。这，就是落在生活里的确定性。

尾声

回到开头那三个问题：公司靠不靠得住？产品会不会过时？日子有没有人管？

绿城用四宗地、四个盘、22年记录和近7万户业主的信任，把这三个问题都答完了：

种在土地上的，是对城市真金白银的投入；

长在产品上的，是每次换代都第一个交卷；

落在生活里的，是从拿地管到交付后的日子。

所以涛哥才会说：新政重塑的楼市里，绿城就是最强的确定性。

绿城宁波菁园实景图

把这份确定性呈现得最真切的地方，是宁波。这座城的名字，取自“海定则波宁”：海定了，波才宁，这是宁波人对于安稳的祈愿。今天，绿城宁波为它接出了下半句：

海定则波宁，心安是绿城。在不确定的时代，绿城就是宁波最确定、最安心的答案

菁园、沁澜园预计本月即将首开，蘅园户型图即将发布，永红江景四代宅压轴。下半年在宁波买房，先看绿城。

四盘齐发，点亮的是绿城作品，更是这座城市重新亮起的信心。

种下的会发芽，长出的会成形，落地的会生根——而确定性，从来都长在“长期主义”里。

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