新政之后，重庆新房可能要提前促销了……

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从828楼市新政出台到现在，已经10天了。

对于重庆的许多开发商来讲，这10天是非常煎熬的10天。从很多房企的朋友给我的反馈来看，我有一个越来越清晰的判断：

重庆的新房可能要提前搞大促销了！

购房者捡漏的窗口期已经在路上了。

那为什么“828新政”有这么大的威力？

我在之前的文章中详细分析了新政的具体内容和影响，有兴趣的朋友可以自行翻看前文：《828新政落地！重庆楼市即将迎来历史性转折！》。

今天我就给大家重点分析一下，在短期内新房必然会打折促销的逻辑。

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新政出台没多久，上海的四大行就开始执行“先竣备，再放款”的新规了。

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凡是在828之后拿预售的新房，购房者的按揭贷款一律要等竣工备案之后才放款给开发商。

刹那间，上海的新房市场哀鸿遍野。

为什么？

因为这条政策直接把开发商的资金链给活生生斩断了。

以前的新房，房子修出地面就能卖。卖了之后的购房款，包括首付和按揭，都能很快回到开发商账上。

卖掉一套200万的房子，开发商很快就能拿到接近200万的销售回款。

开发商再拿着这些钱去偿还开发贷、付工程款、付营销费、广告费、渠道中介费，付自己团队的工资奖金提成……

多余的钱还能投入到下一期，拿下一块地。

整个房地产的开发链条就是靠这套方法滚动起来的。

但现在，这套玩法行不通了。

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房子要修到封顶才能卖，客户的按揭款要竣备之后才能到账，这就意味着开发商的回款账期被大大拉长，竣备之前的投入几乎只能靠开发商的自有资金和开发贷来支撑。

以前一年之内就能拿回来的钱，现在可能要等两年多。

资金成本大幅上升，利润率大幅下降。

根据专业模型的测算，在过去，开发商前期投入资金的回收周期大约14个月。但新政之后，资金回正的时间将被拉长到23个月。

如果后期再推进现房销售，这个周期将会是31个月。

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中信建投测算，同一地块在原预售制、新预售制（封顶方可预售）、现房销售三种模式下，项目的IRR（内部收益率）分别为13.2%、6.1%、4.8%。

现房销售的IRR已逼近资金成本线，等于几乎无利可图。

而大摩的预测更夸张。

根据大摩测算，新政后项目的IRR将从22%跌到4%-5%，直接砍掉了80%以上。

房地产是一个典型的资金密集型行业，当开发商发现自己的钱一夜之间被要求多压9个月，甚至17个月，你说他慌不慌？

除了些那资金成本极低的国央企之外，几乎所有民企开发商都只有一个想法：

早点卖完，早点竣工，早点回款。

当一切都要重新算账的时候，降价、促销、大甩卖就会成为开发商不得不面对的现实选择。

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虽然说新政也允许地方有缓冲，但既然大方向已经定了，上海也已经开始严格执行了，全国其它城市应该也很难躲得过去。

可以预见的是，新政也将在重庆的新房市场引起剧烈的波动。

比如南滨路某豪宅楼盘，本来地段、品质都做得不错，销售情况也还可以，看上去项目一直都在顺利推进。

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但新政一来，项目的平衡被打破了。

项目的资金来自资管公司，产品做的是精装高层，工程量本来就大。

现在如果要求封顶才能销售，竣备之后才能放款，那项目的工程款从哪里来？每个月给资管公司的还款又从哪里来？

还有最近在土地市场比较活跃的某民营房企，之前拿地全靠杠杠和抵押，现在资金链被彻底卡死。据说有几块之前盯了很久的地，现在只能被迫叫停。

这两天，悦来某央企旗下的豪宅楼盘也扛不住了，开始大降价了。

不过这一降，引发了之前花高价买了这里的老业主的强烈不满。甚至某网红业主还把车库入口堵了，不让销售带客户进去看房。

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后面这种情况会不会越来越多？不好说。

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大家要注意，我这里说的降价促销，都是短期行为。

那促销的房子卖完之后呢？

新房市场又会变成什么样子？

伴随着开发商存货的出清，新政的另一个后果就会显现出来，那就是：

房企不拿地了。

回款周期被拉长，利润被资金成本吃掉一大半。当开发商这笔账已经算不过来的时候，唯一的选择就是：老子不玩了。

一方面，除了中海华润这些资金成本极低的央国企开发商之外，融资成本超过6%的房企基本出局。

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民营房企的份额被吞食，行业集中度进一步提高。

另一方面，房企拿地会更加谨慎，更加挑肥拣瘦。

远郊大盘没人敢碰，大家只抢核心区、低密、流速好，资金回笼快的地。

当老项目加速出清，新增供应持续萎缩，新房市场将会出现不同程度的“青黄不接”。摩根大通就预测，2028年中国新房的销售额能再跌35%。

而多出来的资金成本也会转稼到购房款里。

开发商对土地利润率要求更高，房子的品质也会变得更高，以赚取更高的产品溢价。

新房市场会逐渐变成少部分开发商和少部分高阶品质改善客户的游戏，上车门槛反而会变得越来越高。

而大部分购房者会被挤压到存量二手房市场。

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房企的阵痛期就是购房者的窗口期。

所以，如果你现在还想上车新房，想买四代宅，买新规好房，那现在就是绝佳的捡漏窗口期。

特别是，如果你是全款买房，那在售房部几乎可以横着走。

折扣可以直接跟老板谈。

那这个窗口期有多长？

根据大摩的估算，到2027年底至2028年初，当前市场的存货基本就会全部出清。在此之后的新房，就是全新的算账逻辑了。

也就是说，你还有一年的捡漏窗口期。