【华创地产行业周报 | 37周】楼市成交同比走弱，中海深圳福田拿地

来源：市场资讯

（来源：华创地产研究）

板块行情：第37周（9月7日-9月11日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.2%，在31个一级行业板块中排名第24位。

政策要闻：地方层面：1）安徽：近日，安徽省住房和城乡建设厅印发《安徽省城市更新“十五五”规划》。规划提出，健全多主体协同参与机制，支持国有企业通过控股、参股、资产入股、作价出资等多元方式深度参与城市更新，促进国有资产保值增值。规划同时支持民营企业转型发展、全面参与城市更新。发挥街道、社区作用，建立居民、产权人、企业等多元参与及风险化解机制。规划还提出，建立城市更新专家库和智库，引导专业技术力量提供全过程咨询服务。提升城市整体运营能力，建好用好城市功能品质活力提升促进联盟，鼓励联盟成员参与城市更新“策规投融建运”全过程，推动制度化、程序化参与城市更新片区策划等论证工作。加快引育一批高品质的城市运营商。2）海南：9月7日，海南省住房公积金管理局就《海南省住房公积金管理局关于开展提取住房公积金装修自住住房业务的通知（征求意见稿）》公开征求意见，拟允许缴存人提取住房公积金，用于装修家庭名下在海南省内的自住住房。根据征求意见稿，符合条件的缴存人可申请提取本人及配偶的住房公积金，用于家庭名下在海南省范围内一套自住住房装修。提取额度按房屋建筑面积乘以1000元/平计算核定，且家庭提取额度每次最高不得超过15万元。频次方面，同一缴存人每间隔10年仅可申请一次装修提取；同一套住房10年内只允许办理一次装修提取业务。

公司动态：1）招商蛇口：9月10日，招蛇竞得青岛市北区新都心河西片区涉宅用地，成交楼面地价10926元/平方米，起拍总价13.33亿元。2）中国海外发展：9月10日，中海以总价25.5亿元竞得深圳福田安托山宅地（宗地号B401-0151），楼面价98069元/平方米，溢价率125%。地块起拍总价约11亿元，起拍楼面价约4.3万元/平方米，位于福田区香蜜湖街道，占地约5844平方米，总建筑面积约2.6万平方米，按每套200平方米估算，未来货量不超过200套。3）保利发展：9月11日，保利竞得洪山区白沙洲光霞板块的P(2026)078号地块。该地块经22轮竞价，成交价89200万元，溢价14.1%，楼面价约6142元/平方米。

销售端：第37周新房成交同比减少13%，二手房成交同比减少1%。1）本周20城商品房成交面积144万方，商品房日平均成交面积20.1万方，环比减少16%，同比减少13%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6652万方，累计同比减少6%。3）第37周11城二手房成交面积200万方，日平均成交面积28.5万方，环比增加6%，同比减少1%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7682万方，同比增加5%。

投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。

风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。

报告正文

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行情回顾：房地产下跌3.2%，板块排名第24位

第37周申万地产板块下跌3.2%。第37周（9月7日-9月11日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.2%，在31个一级行业板块中排名第24位。

本周A股板块内涨幅第一为三湘印象，涨幅达8.4%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为三湘印象、盈新发展、深物业A、和展能源、南京高科。跌幅前五的个股分别为信达地产、我爱我家、滨江集团、金地集团、特发服务。

港股板块内涨幅第一的汇景控股，上涨14.8%。港股表现来看，第37周涨幅排名前五的个股分别为汇景控股、四海国际、上实城市开发、远东发展、建业地产，跌幅前五的个股分别为正荣地产、富力地产、世茂集团、景业名邦集团、易居企业控股。

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政策要闻

地方层面：1）安徽：近日，安徽省住房和城乡建设厅印发《安徽省城市更新“十五五”规划》。规划提出，健全多主体协同参与机制，支持国有企业通过控股、参股、资产入股、作价出资等多元方式深度参与城市更新，促进国有资产保值增值。规划同时支持民营企业转型发展、全面参与城市更新。发挥街道、社区作用，建立居民、产权人、企业等多元参与及风险化解机制。规划还提出，建立城市更新专家库和智库，引导专业技术力量提供全过程咨询服务。提升城市整体运营能力，建好用好城市功能品质活力提升促进联盟，鼓励联盟成员参与城市更新“策规投融建运”全过程，推动制度化、程序化参与城市更新片区策划等论证工作。加快引育一批高品质的城市运营商。2）海南：9月7日，海南省住房公积金管理局就《海南省住房公积金管理局关于开展提取住房公积金装修自住住房业务的通知（征求意见稿）》公开征求意见，拟允许缴存人提取住房公积金，用于装修家庭名下在海南省内的自住住房。根据征求意见稿，申请条件为缴存人家庭在海南省无未结清住房公积金贷款，自购房登记备案或取得不动产权证书之日起可申请；其中，二手房须取得不动产权证书满6个月。符合条件的缴存人可申请提取本人及配偶的住房公积金，用于家庭名下在海南省范围内一套自住住房装修。提取额度按房屋建筑面积乘以1000元/平计算核定，且家庭提取额度每次最高不得超过15万元。频次方面，同一缴存人每间隔10年仅可申请一次装修提取；同一套住房10年内只允许办理一次装修提取业务。

公司层面：1）招商蛇口：9月10日，招蛇竞得青岛市北区新都心河西片区涉宅用地，成交楼面地价10926元/平方米，起拍总价13.33亿元。地块位于市北区台柳路以东、开平路以南、新宁路北侧，由SF0903024-2、SF0903024-3两宗子地块组成，占地54945.3平方米，土地性质为住宅用地、机关团体用地，总建面12.61万平方米，竞买保证金2.67亿元。2）中国海外发展：9月10日，中海经过257轮竞价，以总价25.5亿元竞得深圳福田安托山宅地（宗地号B401-0151），楼面价98069元/平方米，溢价率125%。地块起拍总价约11亿元，起拍楼面价约4.3万元/平方米，位于福田区香蜜湖街道，占地约5844平方米，总建筑面积约2.6万平方米，按每套200平方米估算，未来货量不超过200套。3）华润置地：9月10日，华润置地竞得成都高新区一宗约164亩商业服务业用地，成交总价14.09亿元，成交楼板价5400元/平方米，较2780元/平方米的起拍价溢价约94.2%。该地块编号GX2026-14(09)，位于石羊街道盛兴社区、天府一街与剑南大道交汇处，净用地面积109652.88平方米，合约164.48亩，计容建筑面积不大于260973.85平方米，土地用途为商业服务业用地，出让年限40年。该地块于8月27日挂牌、9月10日14时截止，竞买保证金1.46亿元。4）保利发展：9月11日，保利竞得洪山区白沙洲光霞板块的P(2026)078号地块。该地块经22轮竞价，成交价89200万元，溢价14.1%，楼面价约6142元/平方米。该地块土地面积72611.66平方米，规划建筑面积145223.32平方米（含幼儿园2193平方米），用途为住宅、教育，起始价7.82亿元，起拍楼面价约5385元/平方米，住宅出让年限70年、教育用地50年。

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销售端：新房成交同比减少13%，二手房成交同比减少1%

（一）新房市场：第37周20城成交面积同比减少13%

从我们监测的20城数据来看，第37周20城商品房日均成交面积环比减少16%，同比减少13%。1）本周20城商品房成交面积144万方，商品房日平均成交面积20.6万方，环比减少16%，同比减少13%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6652万方，累计同比减少6%。

第37周一线城市商品房成交面积为63.7万方，同比减少1%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第37周成交面积分别为63.7万方、42.0万方、38.2万方，周环比增速分别为-10%，-26%，-14%，周同比增速分别为-1%、-34%、1%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为10%、1%、-12%、-14%，环比增速分别19%、-18%、-19%、-4%；二线城市中宁波、苏州同比增速为79%、77%；三四线城市中扬州、佛山周同比增速为80%、58%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2418万方，同比增加4%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2582万方，同比减少9%；11个三四线城市商品房成交面积为1651万方，同比减少12%。

（二）二手房市场：第37周11城成交面积同比减少1%

从我们监测的11城数据来看，第37周二手房成交面积同比减少1%。1）第37周11城二手房成交面积200万方，日平均成交面积28.5万方，环比增加6%，同比减少1%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7682万方，同比增加5%。

第37周监测的一线城市二手房成交面积同比增加9%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第37周二手房成交面积分别为91.9万方、78.3万方、29.6万方，周环比增速分别为5%，2%，17%，周同比增速分别为9%、-10%、-3%。2）一线城市中北京二手房成交面积33.8万方，同比增加5%；上海二手房成交面积44.8方，同比增加16%；深圳二手房成交面积13.3万方，同比减少1%。3）二线城市中苏州成交面积同比增速为31%。4）从累计数据来看，3个一线城市二手房成交面积3349万方，同比增加7%；5个二线城市二手房成交面积3278万方，同比增加1%；3个三四线城市二手房成交面积1056万方，同比增加12%。

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融资端：本周发债企业大部分为地方国企

本周发债企业大部分为地方国企。1）第37周华发股份发行规模最大，发行公司债19亿元；2）华发股份发行的公司债利率最高，为3.15%，合肥高新城发发行的公司债利率最低，为1.73%。

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投资建议

三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。

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风险提示

产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。