注意！深圳二手房创近4周新高，开发商又开始抢地了

深 圳 楼 市 周 度 观 察

深圳这一周：二手房创近4周新高，中海257轮砸25.5亿抢地

9月7日到9月13日，深圳二手房录得1395套，福田反超罗湖，龙华涨幅领跑；同一周，福田安托山一宗迷你宅地溢价125%成交。回暖是真的，钱在挑地方也是真的。

9月10日下午，深圳福田安托山片区一宗建筑面积约2.6万平方米的迷你宅地，拍了257轮。

从11.31亿元起拍，到25.5亿元落槌，7家房企轮番举牌。中海地产旗下的深圳市海荣房地产开发有限公司拿下这块地，溢价率125.46%，折合楼面价每平方米98069元，刷新福田区宅地拍卖纪录。

同一周，深圳二手房录得量创下近4周新高。

这两件事摆在一起，基本就是这一周深圳楼市的全部信息——资金在往确定性最高的地方挤，其余的地方还在等。

信源：深圳市房地产中介协会《深圳楼市第37周周报》（2026年9月14日发布）· 深圳中原研究中心《深圳楼市早报》（2026年9月14日）· 深圳市房地产信息平台 · 深圳特区报（2026年9月11日）· 证券时报（2026年9月10日）

一、这一周的账

深圳市房地产中介协会9月14日发布的第37周周报显示，9月7日—13日，全市二手房录得1395套，环比上升9.4%，为近4周高点；其中二手住宅1272套，环比上升7.8%。

口径说明：录得量以二手房买卖合同发起时间统计，属于先行指标；过户量以完成产权过户登记为准，滞后于录得量。两套数据不宜直接相加或互换对比。

新房端要分开看。按深圳中原研究中心的月度累计数据测算，9月7日—13日这一周，深圳新房住宅成交约587套，高于9月1日—6日的514套。

把周期拉长到月度：截至9月13日，9月深圳新房住宅累计成交1101套（预售610套、现售491套），二手住宅累计过户2019套。

放到更长的坐标里，深圳市房地产信息平台的数据是：8月深圳新建商品房成交3467套，其中住宅2589套，住宅同比上涨21.5%；1—8月新建商品房累计38571套，住宅24524套，住宅累计同比下降8.0%，降幅较1—7月继续收窄。

深房中协的口径给出了一组更关键的对照。9月1日—13日，全市二手住宅累计录得2246套，比8月同期上升9.2%，比2025年同期下降9.0%。

环比在涨，同比还在跌。这一轮回暖的性质，这两个数字已经说得足够清楚。

信源：深圳市房地产中介协会（2026年9月14日）· 深圳中原研究中心《深圳楼市早报》（2026年9月14日）· 中指研究院

二、谁在买，买在哪

第37周各区二手住宅录得量排位出现了变化：龙岗269套继续居首，福田248套升至第二，南山199套排第三，罗湖197套落到第四。

两个变化值得记下来。一是福田反超罗湖升到全市第二，单周涨幅24.6%；二是龙华以34.2%的涨幅领跑各区。罗湖则从上一周的220套回落到197套，是前六区里唯一下滑的。

往片区看，龙岗中心城51套排全市第一，南山蛇口43套第二，罗湖布心32套第三。楼盘端，科技园北的华润城润府以8套领跑。

信源：深圳市房地产中介协会《深圳楼市第37周周报》行政区及片区数据（2026年9月14日）。大鹏新区绝对量仅8套，参考性有限。

钱集中在哪个价位

价格结构更能说明问题。深圳中原研究中心的统计显示，8月深圳新房成交中，单价4万—6万元区间占比43.9%，排第一；总价300万—500万元区间占比42.7%，同样排第一。

同期总价1000万—1500万元区间占比10.2%，是各档位里下滑幅度最大的一档。

刚需和刚改在走量，千万级在退。

信源：深圳中原研究中心新房成交结构统计（2026年8月）

三、政策做了什么

这一轮回暖的直接推手，是8月28日。

当天，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、证监会集中发文，覆盖商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资支持三个方向，被市场称为“8·28”新政。

对买房人来说，落到口袋里的变化有三条。

一是现房销售

《关于完善商品住房销售制度的通知》明确：新出让土地的商品住房项目，以及已出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；继续实行预售的项目，单体建筑应当完成主体结构封顶；购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，全部存入资金监管账户，竣工验收、配套设施具备交付条件后解除监管。

二是贷款期限延长

《个人住房贷款管理办法（试行）》把个人住房贷款期限上限从30年延长到40年，借款人所有债务支出与收入比的上限从55%提高到60%。这是1999年央行将个人房贷最长期限从20年延至30年之后，27年来的首次调整。

三是放款时点后移

所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款在销售备案后发放；实行预售的，在项目竣工备案后发放。通俗讲，先拿到房，再开始还贷。

深圳本地的限购框架则来自4月29日。深圳市住房和建设局当天印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，4月30日起施行。目前深圳的限购区域只剩福田区、南山区和宝安区新安街道，其余区域或不限套数，或不审核购房资格。公积金贷款额度同步上调，个人单独申请70万元、共同申请130万元，多情形叠加后家庭最高可贷351万元。

信源：中国政府网 · 央广网（2026年9月2日）· 中国网（2026年9月11日）· 深圳市住房和建设局 · 深圳市住房公积金管理中心

四、开发商在押注什么

回到那块地。

福田区香蜜湖街道安托山片区B401-0151宗地，总建筑面积约2.6万平方米，其中住宅约2.47万平方米，挂牌起始价11.31亿元，起拍楼面价约4.35万元/平方米，采用“不设上限、竞地价、价高者得”。

这是“8·28”新政后深圳成交的首宗住宅用地，也是香蜜湖板块自2017年海德园地块之后，近10年来第一宗公开出让的纯商品住宅用地。

7家房企报名：中海、华润、招商、建发、越秀与深业联合体、中铁、深振业。竞价过程里，深振业率先应价11.4亿元，中铁与中海在中段拉锯40余轮，招商、深业和越秀联合体随后加入。到第200轮中海应价23亿元，最后阶段在深业与越秀联合体同中海之间展开，主持人叫到25.55亿元无人应价，中海以25.5亿元锁定。

中指研究院深圳分院的数据显示，这块地的楼面价在深圳2026年已出让的宅地中排第二，仅次于今年6月出让的南山粤海街道地块。

开发商的逻辑很直白：核心区的地越来越少，宁可高溢价补仓，也不去外围拿地。

外围的库存数据解释了原因。克而瑞的分区去化参考值显示，南山的去化周期约13.5个月，罗湖约53.7个月，坪山约60.8个月，大鹏约77.3个月。

信源：深圳特区报（2026年9月11日）· 南方+（2026年9月10日）· 央广网（2026年9月10日）· 证券时报（2026年9月10日）· 中指研究院深圳分院 · 克而瑞深圳区域

五、没那么热的那一半

另一面的数据同样清楚。

片区分化。深圳中原9月监测的92个片区里，报价环比上行的只有23个，6个持平，其余仍在调整。

挂牌量仍在高位。克而瑞监测显示，8月末深圳二手房挂牌7.81万套，环比下降3.16%。贝壳研究院的口径是，最近三个月深圳二手房挂牌量累计减少约1.1万套。

议价空间在收窄，但没有消失。乐有家研究中心的数据显示，深圳二手住宅平均议价率从2025年12月的11.17%收窄至2026年7月的9.01%，300万元以内的刚需房源仍有10.93%的议价空间。

购房年龄还在往上走。2026年1—8月，深圳全市平均购房年龄38.7岁，比2025年全年的37.7岁又延长了一岁。

深圳贝壳研究院的监测显示，9月1日—13日，其合作门店新房认购量比8月同期上涨26%，二手房签约量上涨22%；刚刚过去的一周，新房认购环比上涨17%，二手房签约环比增长16%。该机构同时提示，市场仍以理性自住需求为主，投资性购房并未大规模入场。

深房中协对下一周的判断是：第38周（9月14日—9月20日）全市二手房录得量将在1280—1420套区间运行；9月全月二手住宅预计5000—5300套，比8月小幅回升。

信源：深圳中原研究中心 · 克而瑞 · 乐有家研究中心 · 深圳贝壳研究院（深圳晚报/读特·晶报，2026年9月14日）· 深圳市房地产中介协会

六、接下来几个日子

9月16日（周三）9:00—17:00，“金九银十”深圳好房嘉年华在深圳交易集团总部大楼（南山区沙河西路3185号南山智谷产业园A座）举行，由深圳市住房和建设局指导，近80个项目参展，设住宅、商办、保障房、“以旧换新”和公积金服务专区。深圳联合产权交易所的国有房产交易平台当天上线。

9月20日，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》（国务院令第844号）施行。提取情形从6种扩到9种，新增装修自住住房、支付自住住房物业费；支付房租提取不再设置收入比例门槛；提取审批压缩到3日内，贷款审批从15日缩短到10日；个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员可以自愿缴存。

11月，2026年APEC工商领导人峰会将于11月17日至18日在深圳举办，APEC第三十三次领导人非正式会议于11月18日至19日在深圳举行。

金九银十的成色，9月剩下三周的数据会给出答案。眼下能确定的是两件具体的事：16日的嘉年华，20日的公积金新规。其余的，交给成交套数。

信源：深圳市住房和建设局 · 中国政府网（国务院令第844号）· 中国贸促会

来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合

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