新政后苏州首个摇号盘 金茂姑苏满元半年去化近五成

观点网 五个月快节奏落地，金茂姑苏满元“赶上”新政后的首个“摇号盘”。

9月13日，金茂·姑苏满元项目正式开盘。根据项目建设工程规划批前公示，该项目全盘住宅规划268套，此次首批取得预售房源172套。

据悉，该项目成为828楼市新政落地后苏州首个触发公证摇号的新房项目，公证摇号房源为116套，吸引近300组客户参与摇号，最终项目首开合计成交128套，对应销售额7.1亿元。

作为中国金茂在苏州首个“满”系作品，在行业仍在修复的环境下，金茂姑苏满元用了半年时间，实现全盘去化近五成。

半年去化

从拿地到项目首开，中国金茂仅仅用了五个月。

3月29日，位于姑苏区吴门桥街道南环路南、东吴北路东的苏地2026-WG-Z01号地块正式出让，成为2026年苏州首宗出让宗地。

该地块原地块是南门沃尔玛大型零售商业物业，作为老城低效商业存量，由政府收储之后编制控规作为新宗地重新供应，项目占地总面积3.39万平方米，用途为商住混合用地。

具体来看，地块规划分为A、B两区。A区作为旅馆用地，用地面积5137平方米，主要用于自持酒店，不可分割销售；B区即住宅用地，用地面积2.88万平方米，主要用地7层及以上全装修住宅，容积率1.01-1.3，住宅部分要求全装修交付。

在楼市整体仍处于修复周期，行业对该古城新地的态度较为谨慎，最终该地块由中国金茂旗下全资平台苏州勇茂置业底价6.51亿元竞得，成交楼面价9595元/平方米。

这也是继姑苏金茂府之后，中国金茂时隔14年再度获取姑苏区核心宅地。

将地块收入囊中之后，中国金茂仅隔一天便公布该地块规划，案名同步出炉，命名为“金茂姑苏满元”，这也是其在苏州布局的首个“满”系作品。

根据规划，该项目拟建12栋住宅、1栋酒店。其中住宅部分容积率为1.3，项目产品以叠墅为主，包括小部分洋房，具体规划建设6栋4F叠加别墅、5栋8-11F洋房及1栋15F小高层。

半年不到，金茂姑苏满元正式落地。8月28日，该项目取得第一张预售证，批准预售建筑面积2.35万平方米，合计172套房源，其中包含精装房源148套（洋房/小高层），毛坯叠墅24套。

备案均价4.07万元/平方米；备案单价区间3.47–5.76万元/平方米，备案总价424万–1098万。

至9月13日，金茂姑苏满元项目摇号开盘。销售数据显示，首开最终成交128套，销售金额7.1亿元。

据悉，作为828楼市新政落地后苏州首个触发公证摇号的新房项目，也是近三年苏州首个实现公证摇号开盘的住宅项目。

半年时间，金茂姑苏满元项目去化接近一半。

新政之下

自2012年姑苏金茂府落地苏州之后，中国金茂先后在此打造府系、悦系住宅。

其中，狮山金茂府作为金茂在苏州落地的第三座金茂府，也在今年6月集中交付。

此番新入市的姑苏满元，是中国金茂在苏州的首个“满”系作品，归属2024年发布的“金玉满堂”产品矩阵。

该矩阵下设金茂府、璞系、满系、棠系四条产品线，分别覆盖不同改善客群。

据中国金茂中报披露，今年上半年，“金玉满堂”产品线已转化为各地市场的真金白银，多个项目实现热销，天津金茂府、郑州璞逸缦湖、合肥璞逸云湖分别登顶所在城市销售榜首位。

从这个角度来看，金茂姑苏满元的开盘或并非孤例，而是核心地段叠加产品线的受热逻辑。

值的一提的是，金茂姑苏满元获取预售证当日，恰逢全国楼市新政出台。

在现房销售制度推进背景下，房企交付能力直接决定资金回笼效率。据摩根士丹利测算，现房模式下，房企资金占用周期将由预售制下约1年拉长至2.5-3年，资金成本显著抬升。

也意味着，下一阶段的行业竞争，不仅在于产品与营销，资金实力与交付能力同样不可或缺。

此前观点新媒体观察到，2026年上半年，中国金茂经营性现金流净流入105亿元，而去年同期尚为净流出；期末在手现金329亿元。截至上半年末，该集团未动用银行授信超700亿元。

不难看出，成本与流动性优势，同样为金茂姑苏满元的快节奏落地的奠基石，作为新政之前的“存量”项目，金茂姑苏满元得以半年时间完成拿地到首开。

年初以底价拿下的这宗古城核心地块，亦是“低溢价拿地、向土地成本要安全边际”的投资逻辑。

2026年至今，中国金茂新增约15个项目，平均溢价率5.64%，其中11宗地块为底价获取。

若从地块周边供应来看，金茂姑苏满元是南门商圈近三年新增住宅供应。板块上一个新盘为2023年末入市的和月泊庭，由中建国际联合苏州轨交开发，备案均价5.21万元/平方米。受容积率2.34、社区密度较高，以及住宅捆绑科研开发等硬性条件约束，该项目入市销售周期偏长。

南门板块内宅地供应断档接近三年，此番金茂姑苏满元入市，恰能填补板块的供应空白，也即是说，稀缺性同样为本次开盘热度的重要支撑。

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