大多数城市的房价能回到2021年的高点吗？

2026.09.15

作者 | 马光远

关于房价什么时候回到 2021 年的高点，我前段时间有一个观点：

就是认为中国少数核心城市的核心资产差不多在 2031 年前后会回到甚至超过以前的高点，但绝大多数城市的绝大多数房子很难回到以前的高点了。

我的这个观点又被无良的自媒体直接传播成“马光远：五年内，房价回到 2021 年高点”！无良自媒体为了流量，真的什么谣言都能造出来，对这些自媒体，我已经实在无语了。

借这些无良自媒体的谣言，我再谈谈我对未来房价的看法。

首先，我强调我的一个长期观点，对于中国城市的分级分类，不要再简单地划一二三四线，这种划分已经越来越和中国城市的基本面对应不上了。

一二三四线这种划分，是在房地产刚刚发展，城市建设刚刚起步的时候，用一二三四线这样简单的方式，对城市一个粗略的分类。无论从城市发展的角度，还是从房地产市场的角度，一二三四线城市这种划分，都越来越不适合今天中国的城市。

经过二三十年的发展，城市和房地产的发展面目全非，还用一二三四线这样划分城市，就感觉在现代医学已经非常发达的情况下，仍然用望闻问切来看病一样。

比如，有些东部城市特别小，甚至只是一个县级市，甚至只是一个镇，但是人口大量流入，产业非常发达，经济竞争力很强，区位优势非常好，可能比很多西部省会城市都强，你说它到底是几线？

就房价而言，未来中国城市真正的分化，其实就两类：一类是产业发达、人口流入的城市；另一类是产业不发达、人口流出的城市。

这两个变量，比所谓的一线、二线、三线、四线重要得多。

因为最终决定一个城市的，一是产业，二是人口，如果还需要一个，那就是区位。一个城市只要有产业，就会创造就业；有就业，就会吸引人口；有人口，就会产生住房需求。

所以，对于产业发达、人口持续流入的城市，哪怕这个城市很小，未来房地产仍然可能重新上涨，甚至创出历史新高。反过来，如果一个城市产业不断收缩，人口不断减少，那么房地产就会非常困难。

根据这个基本的逻辑，我们来回答，中国大多数城市的房价能不能回到2021年的高点？

我们也可以根据其他国家的历史来看，其他国家经历房地产调整以后，哪些城市重新回到了高点？哪些城市再也没有回去？用了多长时间？调整幅度有多大？这些城市的人口和产业发生了什么变化？

欧美很多国家的房地产在城镇化结束，经历大幅调整以后，核心城市、核心区域最终可能重新回到过去的高点，甚至超过过去的高点；但是大量人口流出、产业收缩的城市，房地产价格往往很难再回到过去的高点，这是一个普遍规律。

日本也是如此，日本房地产泡沫破裂以后，经历了非常漫长的调整，但东京等核心城市后来又重新出现了明显上涨，核心地段的房价已经超过了日本泡沫时期。

日本国土交通省近年的数据也显示，主要城市高度利用地区的住宅地已经连续多个季度上涨，背后的重要原因就是核心区域住房需求依然比较强。

但是，日本大量地方城市的房价依然低迷，没有回到当年泡沫时期。

从反弹的时间看，大多数国家房价回到以前高点需要的时间，基本在10年左右，当然，日本远远超过10年。但日本毕竟是一个非典型案例，从中国产业发展的周期而言，我认为大概率不会走日本的老路。

如果从2021年开始计算，中国房地产市场未来十年左右，也就是2031年前后，我们很可能会看到少数核心城市，有产业、有就业、有持续人口流入，房地产重新接近甚至超过2021年的高点。

当然，也不能把“十年”理解成一个精确的规律。

有些城市可能三五年就完成调整，有些城市可能需要十几年，甚至更长时间，真正重要的不是时间本身，而是什么样的城市能够重新回到高点。

但是，大量的没有产业，人口流出的城市，除了这个城市的核心地段的房子，房价整体很难回到2021年的高点。

所以，这一轮房地产调整以后，我们会看到一个非常有意思的现象：

过去大家看房价，首先看它是几线城市；未来大家看房价，首先要看这个城市有没有人、有没有产业、有没有机会。一个很小的县级市，如果产业非常强、人口持续流入，它的房地产可能比一个人口持续流出的省会城市更有价值。

一个城市未来能够提供多少就业机会、收入机会、产业机会，能够吸引多少年轻人、多少家庭，决定了市场愿意给这个城市多高的估值。

机会越多，人口越愿意来，房子的需求就越强，市场给这个城市的估值就越高。

所以我对未来中国房地产的判断非常简单：未来中国的城市分成两种，有产业有人口流入的，未来的房子也分我两种：一种是能够创造新高保值的，一种是房价再也难以回到高点，只能用于居住的。

中国少量的城市，房价在10年以内会重新回到以前的高点，但大量的城市，回到以前高点的难度很大，这些城市，只有10%的核心资产才是值钱的。因为房价本质上是给这个城市和这个房子的未来机会定价。