山东
828楼市新政落地半个月，青岛的实施细则没出台，小道消息却接连不断！
新政后拿地的少了，新房会越来越稀缺、越来越贵。另一边，又传出看起来完全相反的消息：预售没有消失，新项目继续按照旧预售规则卖！
壹
说涨就涨，开发商凭什么？
先看截屏。
中海青云万里，措辞相当直白：拿地成本增高，拿地越来越难，新房减少，涨价是整个新房市场在涨价，不只是咱项目涨价。
华润中寰悦府的版本更狠：因828新政，销售断档1~2年，为了留住各条线岗位人员，9月14日起所剩房源全面涨价2%，实行慢销，至明年5~6月清盘再决策是否拿新地。
海信境观也不含糊：接到领导通知，项目价格上调2个点，给两天时间通知之前客户。
三张截屏，指向同一件事——
青岛在售新房，正在集体涨价。这轮涨价，不是青岛独一份。828新政落地后，上海、深圳等多个城市都出现了楼盘收回折扣或上调价格的现象，涨价幅度普遍在1%到3%之间。
那开发商凭什么涨？
逻辑其实不复杂。828新政把预售门槛提到了“单体建筑完成主体结构封顶”。以前挖个坑就能卖房回款，现在得把楼盖到封顶才能拿预售证。回款周期从三个月拉长到一年多甚至更久，开发商的财务成本往上拉升了一大截。稀缺，价格自然往上走。
但得说句实在话，这轮涨价，试探性远大于实质性。开发商通过小幅提价制造“再不买就涨”的预期，幅度普遍克制，说明对后市仍保持谨慎。华润中寰悦府那条“慢销至明年5~6月再决策是否拿新地”，已经把开发商的心态暴露得明明白白：不着急卖，因为卖完了也不知道下一块地在哪。
贰
出地面预售，老政策新玩法？
第二个小道消息传得更玄乎。
还有一个更夸张的消息，刚刚被招商蛇口拿下的新都心河西地块，也按照这个政策预售。很多人第一反应，这不是和828新政对着干吗？新政不是说要主体封顶才能预售吗？
这事，先别急着喊“政策钻空子”。因为828新政本身，已经给老项目留了一道口子：8月28日之前已经取得建设工程规划许可证的商品住房项目，预售条件、预售资金监管等，可以继续按照原有政策执行。所以，从制度层面看，老项目存在继续预售的政策空间。问题只剩下一个：这几个项目，如果预售，首付款会进资金监管账户吗？
按照海信、青特、海通以往快速开盘的路子，应该很快就能验证这条小道消息的真实性了。
叁
轻资产模式失灵，代建不玩了？
第三个消息最让人意外。
近日，城阳街道云山湖片区项目规划出炉，原签约代建的龙湖，已经不再参与。另据传，龙湖也拟退出李沧海创惠水路项目的代建。
▲城阳街道云山湖片区项目
828新政是代建模式的分水岭。以前的代建模式，平台公司拿地，找品牌房企代建，输出品牌和管理，赚管理费，轻资产、风险小。项目有了品牌溢价，房子可以卖得更贵，双方都划算。
▲李沧海创惠水路项目
现房销售时代一来，整个逻辑都变了。开发周期直接拉长一到两年，资金成本大幅上升，项目的不可控因素变多了。代建方赚的是固定管理费，却要陪着扛整个长周期的风险，万一中间出点问题，品牌口碑还要受影响，算下来性价比太低了。
更关键的是，新政之后对资金闭环的要求更高了，很多之前的操作手法都用不了。所以不是代建方不想做，是这笔账算不过来了。
▲海信望天境
接下来的青岛楼市，盯紧这三件事就够了：
1、青岛的新政细则还出不出？什么时候出？
2、海信望天境、青特嘉序、海通观悦，什么时候开始销售？
3、城阳云山湖项目、海创惠水路项目的最新动态。
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