猛！全国新房涨价！二手房也在涨！828新政带飞全国楼市？？

猝不及防。

828新政落地刚满半个月，第一批涨价盘已经密集官宣。

成都13个楼盘宣布收回2%优惠、天津三盘直接发涨价海报、南京江宁、雨花的项目接连调价....一时之间“新政后楼市爆火”的声音沸腾全网。

而几乎同一时间，另一个信号更值得琢磨：全国多城住建部门，正在密集开会。

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主管部门还在摸底定细则，售楼处已经开始喊涨了。

楼市，到底在刮啥妖风？
PART 01新房涨！二手房也涨！

上海带头涨1%，杭州、成都跟进

全国二手房数据也在飘红

据不完全统计，自828新政发布后，全国已有不少于10个重点城市出现了“涨价潮”，不仅是存量房源涨价，新领预售的房源也在调价——最高涨幅在5%，最低涨幅1%。

西安华润先开了第一枪：9月14日起，全线收回2%优惠，成为828新政后第一家官宣"涨价"的房企。

枪声一响，全国跟进。南京有楼盘喊出"全线涨价3%"；成都嘉禾兴13个盘统一收回2%；合肥20多个盘集体收折扣；上海保利新加推涨1%；天津、广州也有楼盘跟进。

新房在喊涨，二手房更猛——

深圳9月前13天贝壳二手房签约量较8月同期+22%，宝安、罗湖签约量环比+67.6%/+48.1%；上海9月1-13 日网签累计10407套、同比+27%；南京9月二手房网签目前同比+91%。

苏州园区和狮山的二手房都开始反弹，尤其300-400w的房源是涨价“重灾区”。

总之，这周开始9月的楼市，肉眼可见地热了。看起来，828新政立竿见影？

真相是：涨和火是真的，但跟新政无关，是金九银十开始发力了。

第一、涨价是假动作，多数是"收回折扣"，很少有"涨备案价"。即便有些备案价上调也只是不同位置楼栋之间自带的价差。而且同一个城市有的在喊涨，有的折扣还在升级。如果是真行情不会出现这种分岔。

第二，9月楼市热度，是金九银十和预期的双向发力。金九银十来临，过去几个月积压的观望需求在集中释放；再加上市场渲染下拉动了预期，不少人提前出手了。

第三、爆火全国的828新政，细则根本没落地。其中最硬的2条是封顶预售、按揭放款，但半个多月过去政策大锤还没真正落地，没有一个城市出台"新老划断" 执行细则。

全国地方都还在观望，真正的政策刺激，还没传导到市场。

Part 02多城紧急开会！细则马上出台！

业内预测：最快10月份落地？！

截至目前，正式落地的文件还没有。

"优先"怎么执行、"新老怎么划断、现房销售的定金制怎么收？这三个问题，依然是悬念，根据目前一些城市的动作，可以看出一些端倪——

信贷端跑得最快，因为它不需要地方出细则，40年房贷已在全国主要城市铺开；

竣工后再还贷这条，上海明确要求8月28日后新取得预售证的项目按揭延后至竣备放款，北京的口径是现房贷款销售备案后发、预售房贷款竣备后发，徐州、广州、佛山、中山也已跟进。但各家银行对"新老划断"的标准还不统一，多数仍在等总行细则。

土拍端口目前还不明朗，但有四个城市的交卷可以参考——

• 广州：8月28日，南沙首宗"现房销售承诺制"地块底价19.07亿成交

• 浙江丽水：9月1日挂牌两宗地，浙江首个把现房销售写进出让条件

• 福建厦门：9月3日只在岛内核心区拿了一宗低密地试水，岛外仍可预售

• 福建泉州：9月9日一宗地要求同时执行项目公司制、主办银行制、现房销售制

与此同时，9月份全国多个城市正在密集开会。

9月9日，中国房地产业协会曾发文：地方细则将陆续出台，监管账户规则、主办银行认定标准、现房备案流程由各地落地，要"一城一策"建立跟踪台账。

Part 03新政靴子落地后，楼市会变天吗

新房会怎么调价？二手房会怎样？

涨？！跌？网友大V吵翻了！

这半个月，普通人最关心的莫过于——"新政之后房价怎么走"，关于这一点，其实网上争论相当激烈。

看涨一派——

第一条是供需：土地财政造城的时代终结，人口和资金会单向加速流向一二线；且一二线新房供应"断崖式下跌"，需求涌入、供应收缩。

第二条是成本：竣工备案后放款、资金全封闭监管，房企资金占用周期从6到12个月拉长到2到3年，按"成本加利润"的定价逻辑，成本涨了房价就该涨。

第三条是稀缺性：新项目减少，地段好、产品好的存量房源"卖一套少一套"。

看跌一派——

一是预期变了，购房者不再相信"买到就是赚到"；二是人口基本面，不乐观；三是城市逻辑不同，核心城市已进入二手房主导阶段，三四线仍是新房主导，高库存下供给收缩改变不了供需格局。

大V观点——

@严跃进（上海易居副院长）：828搭建的是"楼市筑底的制度底座"，红利传导到房价需要时间；金九银十，部分城市好项目或会小涨。

@大伟看楼市：政策目标是支持刚需和合理改善、化解风险，不是推动房价新一轮暴涨；人气回暖是真，普涨是假。

@吴晓波频道：828不能简单定性为 "救市"，这是制度性重构——告别"高杠杆、高周转、高预售"的三高模式。

@中信证券：改现房销售，项目回报率从15.8%掉到3.6%，净利率从6%掉到2.4%——开发商赚快钱的时代，结束了。

把所有观点放一起看，其实有个共识：新政管的是制度，不是短期价格。它改的是谁出钱、谁承担风险，而不是直接给需求端发钱。

唱几句可能会被骂死的“反调”：现在是近10年赚钱最难的时代，务必管好钱袋子，分清假动作和真行情，让子弹再飞一会儿。

等到细则落地的那天，才是真正开盘的时刻。