828新政半月：北上广深现房销售细则为何还没出？

8月28日，住建部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地项目优先选择现房销售、预售门槛统一提升至主体结构封顶、按揭贷款竣工备案后放款。

图源自：新华社

到今天9月15日，已经半个多月过去。全国只有浙江丽水青田、福建厦门、泉州等少数城市在新挂牌地块中明确了现房销售要求，广州在新政当天完成了首宗现房销售地块出让。而北京、上海、深圳、杭州、武汉、南京这些核心城市，配套实施细则嘛……还在路上，没到。

为什么细则落地快慢不一？核心原因在于828新政本身用的是弹性表述——新出让土地“优先选择”现房销售而非强制，已取得规划许可证的存量项目“鼓励实行”，同时要求各市县制定实施细则，但没有给出硬性时间表。方向定了，节奏交给地方，各地进度自然参差不齐。

核心城市现房销售细则进度（截至9月15日，排名不分先后）

广州：土拍端已落地，全市细则未出。新政当天南沙地块已含现房销售承诺制；银行端已执行新老划断。

深圳：细则研究中。住建部门已开会研究，尚未正式出台；新政后一周9批项目获批预售证。

成都：现售备案流程已有，适用范围待定。7月已发布《商品房现售备案办事指南》，828新政后新挂牌土地未涉及现房销售规则。

北京：细则未出。业内关注“新老划断”问题。

上海：细则未出。按揭放款新规已执行，中海真如地块销售模式待定。

杭州：细则未出。现行预售标准与新政要求存在差距，首场土拍央企底价拿下。

武汉：细则未出。房企公开呼吁新老划断细则。

南京：细则未出。预计4至6周内出台；首场土拍鼓楼滨江地块溢价23%成交。

再来细看。广州跑得最快，新政当天就完成了首宗现房销售地块出让——南沙区珠江街道2026NJY-3号地块由南沙开建以19.07亿元底价竞得，出让条件中包含了“现房销售承诺制”。不过，广州全市层面的828新政配套细则尚未公布。真正落地的是银行端——中国银行、农业银行、交通银行等已跟进执行新老划断，8月28日及之后取得预售证的楼栋，竣工备案后才放按揭贷款。9月8日，广东省住建厅召集房企座谈，为细则落地做准备。最新的动作是，珠实地产旗下两个项目已率先推出“竣备再供楼”方案，购房者付完首付后，等竣工备案了才开始月供。这两个项目其实属于新政前已取得工规证的“老项目”，按政策并无义务执行竣备后放贷，但开发商主动“做新题”——买方市场，谁先给购房者减负，谁就多一个抢客户的理由。

深圳住建部门据开发商透露已在开会研究细则，新政后一周内9批项目获批预售许可证，“一周顶过去两个月”，房企在赶细则落地前的窗口期。

成都住建局7月已发布《商品房现售备案办事指南》，明确了受理机构、申报材料、3个工作日审批周期等完整流程，行政层面早有基础。但828新政后成都新挂牌土地均未涉及现房销售规则，澎湃新闻9月10日明确将成都列入“暂时并未跟进”的城市名单。

个人觉得，细则未出的城市像极了一群等成绩的学生。北京业内最关心的是“8月28日之前已拿地但未取得规划许可证的项目，到底按现房还是期房执行”，这个新老划断问题直接决定了一批项目的未来。

上海房企已收到按揭放款新规通知，但中海150亿拿下的普陀真如地块，中海方面明确回应“尚不确定是否现房销售，需等待上海实施细则出台”。

杭州现行预售工程进度标准与新政要求的“主体结构封顶”存在差距，新政后首场土拍仅一轮报价被央企底价拿下，业内归因于“杭州实际落地政策还没有推出”。

武汉多家房企公开呼吁出台新老划断细则。据第一财经9月8日报道，一家本土民营房企8月初刚在洪山区溢价拿地，原本以“拿地四个月预售、预售即回款”作为投资测算依据，新政落地后该项目被明确纳入新政执行范围，前期测算的核心前提被推翻，开盘时间大幅延后，现金流回正周期与项目净利率均承受较大压力。另一家央企背景房企测算，新政后项目财务成本将上涨80%至100%（据第一财经报道）。

南京方面，截至发稿前住建局尚未对外发布配套细则，业内人士预计实施细则及试点规则将在4至6周内陆续出台。新政后首场土拍鼓楼滨江地块溢价23%成交，市场在用自己的方式消化政策。

细则空窗期，最焦虑的是购房者：现在到底该买期房还是等现房？这个问题，成都目前还没有官方答案。但全国层面的828新政给了一个基本框架：对于已取得规划许可证的在售项目，政策态度是“鼓励现售但不强制”。这意味着这些项目的预售条件虽然从过去的“正负零”提升到了“主体结构封顶”，但仍在预售框架内运行。关键是，按揭贷款必须在竣工备案后才放款——对开发商来说回款周期拉长了一到两年，资金压力陡增；但对购房者来说，这意味着你的贷款直到房子竣工验收后才开始还。从政策设计来看，存量期房的安全垫反而比新政前更厚了，你没看错。

但真正有意思的是另一件事。828新政后，成都嘉禾兴率先宣布旗下10余个楼盘9月15日起统一减少优惠2%，越秀、西部金沙鹭岛、和喜安筑、正成红麓书院等项目陆续跟进，优惠回收幅度在1%至3%不等。

建发招商·源启金沙也加入，自9月14日起全线优惠回收1%至2%。此前收回优惠的多是地方国企和区域型房企，现在央企也加入，更能反映行业对政策成本的共识性判断。

不过，保利在四川部分项目反而在做首付分期、商贷贴息、以旧换新和额外折扣。同一政策环境下，有人收优惠，有人加优惠——这些动作到底是开发商判断对了大趋势，还是趁着政策热度做营销？现在下结论，太早。

真正能回答这个问题的，是各核心城市特别是成都的现房销售执行细则。

截至今天发稿前，我又刷了一圈各地住建部门官网，细则依旧静悄悄。细则出来之前，所有分析都只是推演；细则出来之后，市场会用脚投票。咱们一起等成都的细则，到时候再坐下来，好好算算这笔账。

【免责声明】 ：

本文信息来源于公开报道、各地住建部门官网及项目公开资料，截至2026年9月15日发稿前，文中提及的各核心城市828新政配套现房销售实施细则尚未正式发布。文章仅供行业交流与参考，不构成任何购房、投资建议。政策执行以各地官方正式文件为准，读者请自行核实相关信息，据此操作风险自担。如有侵权或信息更新，请联系我们处理。

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