新政下超30%溢价重仓主城 郑州民企正弘置业的资金与底牌

观点网 9月15日，301轮竞价，32.67%溢价，总价12.18亿元，在郑州828现房销售新政落地后的首个土拍窗口期，河南本土民营房企正弘置业，击退一众参拍对手，拿下二七区粮二库片区首宗入市住宅净地。

这一结果出乎市场预判，毕竟此次与正弘置业正面交锋是一家头部央企，本来市场预期是中交与招商联合体拿下该地块，但没想到在高位竞价阶段选择了退出。

该地块亦是正弘置业今年以来，投入资金最大、溢价最高、战略权重最高的一宗。

放在地产行业范式切换的大背景下，这场土拍的意义早已超越一次简单的土地成交。在预售门槛抬升、资金监管趋严的当下，一家未上市本土民企，为何愿意付出近33%的高溢价拿下老城更新地块？

粮二库地块，不只是一块住宅用地，更是郑州老城更新与地产预售制度改革交汇点上的压力测试场。

开门棋子

粮二库片区地处郑州金水核心一环，片区整体规划占地600余亩，总投资约50亿元，由中交系主体负责一级土地整理拆迁。

本次出让的76.61亩地块，是整个片区第一宗推向市场的住宅净地。

换言之，这宗地块的开发、销售、交付表现，将直接决定市场对粮二库片区剩余待出让土地的预期，是整个片区城市更新的开门项目。

据悉，该地块容积率2.9，限高80米，计容建面约14.8万平方米，成交楼面价8226元/平方米，紧邻金水河、人民公园，属于郑州主城核心稀缺的老城地块。

不过，亮眼的景观资源背后，更要看到老城更新项目与生俱来的不确定性。

目前，片区现状城市界面有待更新，内部路网、配套的打通需要漫长周期；教育配套存在短板，整体改造落地节奏受拆迁、规划、资金等多重因素制约。

由此也能看出，此次高溢价拿地，正弘置业押注的是未来数年整个粮二库片区城市更新的兑现进度。这也是本土房企基于当地客群、老城改善的真实购买力下的市场判断结果。

回看正弘置业近年来的拿地轨迹，这次粮二库拿地，并不是一次冲动的单点抢地，而是一套清晰战略的延续——收缩远郊，全面聚焦改善赛道。

过去几年，正弘置业主动减少郑州外围远郊地块布局，资源持续向核心改善型地块倾斜。

据观点新媒体不完全统计，截至目前，正弘置业今年以来共摘得4宗地块，包括7月以3.13亿元底价摘得的33.1亩高新区正弘序二期地块；8月以1.99亿元拿下高新区13号地；9月3日以1.64亿元拿下的航空港区北港核心区42.8亩宅地，以及今天掷12.18亿元拿下的二七区一环边粮二库19号地，累计投资金额超18亿元。

事实上，本地民企拿地的判断更多还是基于当地项目的去化情况。

目前，销售正旺的是位于高新区的改善型项目正弘序，2025年6月首开认购率85%，单场开盘劲销5.86亿元，其中149平方米主力户型去化率达93%。今年年初加推二批次，截至9月初，一期累计取证666套，网签392套，整体网签去化接近六成。

但并非所有改善盘都能复制正弘序的热度。位于金水杨金板块的正弘璟云筑，定位低密改善小高层，板块城市界面、配套兑现偏弱，项目首批取证208套房源，截至9月仅网签90套，整体去化节奏偏慢，去化阻力主要来源于140平方米以上大户型。

这也是为什么正弘置业要持续加码主城区核心地块的现实动因。

正弘置业的另一张王牌则来自自持商业资产提供的稳定租金现金流，这也是新政之下的拿地底气。

预售规则重构

本次交易最核心的看点，不在于地段与溢价，而在于时间节点的强绑定。

该地块是8月28日三部门现房销售新政落地之后，郑州新出让的住宅用地，直接适用全新的土地开发销售规则。

新政之下，新出让土地商品住房项目优先现房销售。“优先”二字为房企保留了缓冲空间，房企可以不选择现房销售，但如果申请预售，单体楼栋必须主体结构封顶之后，才能申领预售证，同时对预售资金实施全额监管。

两种开发路径，对应完全不同的资金模型，对正弘置业这家没有上市平台的民营房企，是天差地别的考验。

方案一，项目全部采用现房销售。房企需要全额垫资，直至工程竣工验收备案，完成现房销售备案手续之后，才能对外销售、实现回款。资金沉淀周期将拉长至2至3年，开发资金长时间占用，对自有资金规模提出极高要求。

正弘没有A股或港股上市平台，无法通过增发股权快速补充资本金，仅依靠经营性现金流、银行开发贷、资产证券化等工具融资，完全现房模式会显著放大资金压力。

方案二，封顶预售，也是市场普遍预判正弘大概率选择的路径。

对比过去行业通行规则，此前不少项目楼栋建设至低层即可申领预售证、提前回款；新政下，回款节点大幅延后，项目前期自有资金投入比例抬升。叠加预售资金全额监管，资金不能跨项目自由调拨，房企滚动开发的传统杠杆被大幅削弱。

这也就触及到了，上文所提到的正弘置业另一张底牌。

作为河南本土头部民营房企，正弘置业尚未登陆资本市场，缺乏IPO股权融资渠道。它手里最重要的流动性底牌，是来自自持商业资产——规模22亿元的正弘城CMBS，依托商场稳定租金现金流盘活资产。

换言之，正弘这次高溢价拿地，已经跳出传统房企依靠住宅预售杠杆滚动拿地的旧范式，进一步依靠稳定商业经营性现金流托底住宅开发的路线。

现房销售改革的底层逻辑，本质是行业从“预售杠杆驱动”转向“现金流实力驱动”，淘汰现金流薄弱、依赖高周转滚动的房企。

但同时，正弘置业的容错空间远小于拥有上市融资平台的房企。一旦项目去化不及预期，或者片区更新兑现滞后，现金流压力会快速放大。

高溢价拍下的不是土地，是郑州一环老城更新的预期；而预售新政之下，这笔投资的试错成本，绝大部分要由开发商自有资金承担。

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