旧改停滞8年、产业民生遇困，广州百亿项目寻求重启

去年中央提出我国城市发展从增量扩张转向存量提质的重大战略判断后，不久前省委城市工作会议再度提出要主动适应城市工作的新形势新要求，坚持内涵式发展，推动城市像有机生命体一样自我完善、自我发展。

作为落实上述部署的举措，近年来广州在探索超大城市有机更新的道路上不断试点总结，出台了全国首部城中村改造地方性法规，破解了城中村改造“改不动、改不好”困局，已经建成的花都集群街2号、越秀区小石集等危旧房原拆原建项目也成为向全国输出经验的典型案例。

在前期经验的基础上，今年广州继续在城市更新领域加大力度，不仅计划投资额度继续提升，还将继续完善相关政策体系，落地一批新试点项目，让城市更新更好地成为城市能级提升、功能完善的驱动力。

在年初以来各区的调研中，市委书记冯忠华也强调要稳步推进城市更新和城中村改造，深化拓展自主更新经验做法，充分调动群众积极性，以“绣花功夫”推进老旧小区改造，持续改善人居环境、优化公共服务，更好满足老百姓对美好生活的向往。

作为积极参与城市治理的智库型媒体，南都也借此机会推出“大城焕新 跃马新程”城市更新系列报道，通过对一系列典型项目案例的深入报道，争取搭建多方沟通平台，通过对话沟通弥合项目背后的误解和分歧，推动各方形成共识，让居民更积极地参与和支持广州城市更新，政府和公众携手共同践行“人民城市人民建”的美好理念。

近期，星河湾集团拟入股开发沙溪村的消息，让这个位于广州番禺的“巨无霸”旧改项目再次进入公众视野，而这距离它被列入番禺区旧改计划已经过去了8年。

村外，沙溪牌坊东侧的新楼拔地而起，但村内却是一派萧条景象：新沙路两侧商铺人去楼空、建筑外立面残留的“早交楼、早开工、早回迁”标语褪色斑驳，昔日繁华的商业街人烟稀少、业态凋零。

这个因旧改“沉睡”了八年的超大城中村，正面临着村内物业大规模空置、公共配套年久失修，民生短板、安全隐患集中爆发等一系列问题，沙溪村旧改的停滞早已从工程进度问题，演变为产业经济、民生服务与基层治理交织的复合型困境。

就此，南都记者近期向广州市住建局发函了解，截至发稿前暂未获得回复。

沙溪以及所有被旧改“冻结”的城中村，需要的不仅是一个新的开发商，更是一套系统性答案：旧改停滞期间民生底线如何兜牢？僵局如何破解？产业根基如何重建？这些问题，沙溪还在等回答。而它的回答，也是广州城中村改造新的探索。

百亿旧改落地遇阻产业载体大规模清租后根基不再

沙溪村北临珠江后航道，南靠三枝香水道，与番禺万博商务区各据一方，是广州主城区连通番禺和南沙的必经之路。上世纪末，沙溪村抓住广东制造业发展机遇，建起五大批发市场，从农田水乡跃升为酒店五金用品集散地。巅峰时期集聚数千家五金、陶瓷、酒店用品商户，带动物流仓储、餐饮零售等上下游产业发展，可承载数万人就业。

2018年，沙溪村被列入番禺区旧改计划，2020年沙溪村更新改造实施方案获批，同年6月，村内启动清租工作，新沙五金塑料城、信基沙溪酒店用品城等批发市场逐步通知商户撤场。但由于全村签约率一直未达标一拖再拖，这个改造范围169公顷、总投资额高达398亿元的“巨无霸”旧改项目逐步陷入停滞僵局。2024年，改造主体陷入债务危机，沙溪旧改彻底停滞。

新沙五金塑料城已无商户运营、闲置多年。

近日，南都记者走访发现，新沙五金塑料城已无商户运营、闲置多年，市场内店铺门面锈迹斑斑，招牌上“冲刺八成表决目标 搭上政策末班车”的标语已然褪色。信基沙溪酒店用品博览城内商户仍在正常接待客户、发送货物，无清场迹象，记者了解后得知该博览原本已启动清租工作，后又因旧改停滞重新营业。

博览城内一名商家表示，以前路两旁全是货车、三轮车，经常堵车。自从旁边的新沙五金塑料城撤场后，商户企业外迁、人流越来越少，生意远不如以前。

昔日车水马龙的新沙路商业街也变得冷清，道路两侧的商铺大门紧闭、布满灰尘。一空置商铺门口张贴的交易文件显示，2025年9月，沙溪村曾就新沙路商铺、幸福南路商铺等47宗项目组织竞投。不过据知情人透露，大部分物业均未招商成功，村内仍有50多宗集体物业空置，每年租金损失约670万元。

昔日车水马龙的新沙路商业街变得冷清。

“之前清租时人都被赶走了，基本上不会再回来。”一仓库管理人员表示，原来新沙五金塑料城有一千多个档口，每个档口有三四个工作人员，加上往来的物流公司，能提供上万个就业岗位。“现在商户和工人都搬走了，很多物业租不出去。”

商户外迁后不再回流，根源在于旧改悬置带来的损失和不确定性。据村内知情人士透露，即使收回新沙五金塑料城物业，因长期空置而产生的修复费用估算高达5000万元。且根据批发行业市场行情，就算修复后也难以实现有效招商运营。

公共基础设施建设长期搁置民生短板、安全隐患集中爆发

不仅产业被冲击，沙溪的民生保障困难更因为旧改停滞时间的拉长而愈发凸显。自从2018年被纳入旧改计划后，沙溪村消防配套、地下管网、雨污分流等民生工程长期搁置，部分公共基础设施老化，民生短板、安全隐患集中爆发。

不同于单一居住功能的城中村，沙溪村因批发市场的集聚，成为商户货品的存放地以及经营者的居住地，“前店后仓”的生产生活模式为基层治理带来挑战。

蜘蛛网般的电线盘踞在东华路上方。

行走在东华路两侧，随处可见蜘蛛网般的电线盘踞在道路上方。房屋一楼多数被当作仓库使用，堆放纸箱、五金、酒店用品等货物，但仅少数房屋配有消防通道标识、灭火器等消防设备，且有仓库采用木质夹板将室内隔成上下两层，来堆放更多货品。部分出租屋存在电动车室内停放、飞线充电，杂物堵塞疏散通道等消防隐患。

在对外出租的仓库中，部分房东未办理正规手续，私自将住宅性质房屋租赁给商家作为仓库使用。多个房东表示，没有被查过“住改仓”，想做仓库隔层可以自己弄，消防设施需由租户自行加装、安全标准自行把控。

沙溪村因被纳入旧改范围，水改与雨污分流工程均未实施。

南都记者走访还发现，村内的消防栓很少，主干道尚可保障消防车通行，但旁边的小道普遍狭窄，一旦发生火灾、突发疾病等紧急情况，消防车、救护车难以驶入旧村核心区域，无法及时开展救援工作。

此外，沙溪村沿用上世纪末总表供水、管道自建自管的模式，随时间推移自来水管网老化，爆管、渗漏频发。2019年，广州启动村社自来水改造项目，经水改后的城中村不仅能实现抄表到楼，还增设了消防取水点、消火栓。可沙溪村因被纳入旧改范围，水改与雨污分流工程均未实施。

南都记者走访时了解到，2025年全村因管道漏水造成的直接经济损失高达211万元。下大雨时，雨水、污水全都合流到污水管内，部分管道老化堵塞，致使工业村雨季水浸频发，迫使商户退租搬离。目前，工业村厂房目前空置面积已达4492平方米，空置率达1/3以上。

据前述知情人士透露，此类项目一般由区政府、自来水公司、村社共同出资，其中水改项目约需3000万元，雨污分流工程约需8000万元，均需向当地水务部门进行申请，但由于城中村改造至今无法落实。

民生底线如何兜牢？打破“改造未动、运维先停”

对于村民而言，旧改原本是改善居住环境的利好，但项目长期停滞带来的连锁反应，成为影响村民生活、制约片区发展的突出问题。

“旧改可以暂缓推进，但民生保障不能缺位。沙溪村暴露的管网漏损、消防通道不畅等问题，是停滞旧改项目的共性民生痛点，根源在于项目纳入改造范围后，常规市政维修、微改造审批同步暂停，改造主体又未履行运维责任，形成民生保障真空。”广东省政协常委曹志伟对南都记者表示，城市更新本质是民生工程，无论项目推进与否，保障村民基本生活与居住安全是政府的公共责任，不能因改造停滞而缺位。

南都记者实地探访发现，番禺沙溪更新项目展示中心门前杂草丛生、布满灰尘，招牌上的字样掉落。

事实上，这一情况并非沙溪独有，近年来广州多个旧改项目因改造主体资金链断裂、项目停工、拖欠临迁费等按下暂停键。引发变动原因主要包括市场波动、房企财务危机以及政策层面调整等。

在曹志伟看来，沙溪村旧改的停滞并非单一企业经营问题，而是传统房企“一村一企一策”的主导型旧改模式在市场深度调整期积弊集中爆发的典型样本，折射出全市同类项目面临的共性困境。

“旧改招商偏重企业表面资产规模与合作承诺，缺乏资金来源的尽调和动态资金监管、违约预警与资产保全机制，企业经营风险直接传导至村集体与村民。”曹志伟分析道，传统模式过度依赖住宅开发收益，公共配套建设、集体资产保值、村民长远收益往往让位于开发利润，市场下行期矛盾集中凸显。

曹志伟建议，打破“改造未动、运维先停”的惯性规则，明确长期无实质进展的停滞项目，放开供水、供电、道路、消防等民生类工程的审批限制。同时，由应急管理、消防、城管、街道联合排查村内房屋消防隐患，清理占道经营与乱搭乱建，打通应急生命通道，配齐基础消防设施，守住居住安全底线。

旧改僵局如何破解？分类施策探索渐进式更新

除了民生保障缺位外，旧改长期停滞背后的“经济账”更难理清。多位专家表示，项目停滞不仅使得村集体收益锐减，还可能造成合作企业的财务与信用损耗，拖欠款项产生的违约金、滞纳金持续累积，前期投入转化为沉没成本，资金长期沉淀无法盘活，甚至制约区域功能升级与土地价值提升。

如何破解这一僵局？曹志伟认为，处置存量停滞旧改项目不宜“一刀切”，而是要本着“分类施策”原则，结合项目区位价值、企业履约能力、村民改造意愿分路径稳妥化解风险。同时，建立旧改项目动态监测预警机制，提前识别资金、履约类风险，早介入早处置，最大限度降低损失与化解难度。

南都记者梳理发现，2026年以来，黄埔区南湾村、海珠区沥滘村、南沙区冲尾村等多个暂停的城中村改造项目重新启动，均尝试做出改变。例如，黄埔区夏园村清退了前期服务公司，转为局部改造，部分村民重装水电、门窗后回原址居住。

今年4月15日，沙溪村官微“幸福沙溪”发布消息，广东星河湾房地产（集团）有限公司拟入股沙溪村更新改造项目，沙溪村更新改造项目迎来重启，但并未彻底扭转部分村民的观望心态。有村民认为，即便入股成功，仍跳不出开发商主导的全面改造模式，一旦遇到卡点就可能面临再次停滞。

“整村改造所需资金动辄数百亿元，门槛高、风险大。”广州市律师协会第十一届城市更新业务专业委员会副主任，国智律师事务所合伙人律师钟浩威认为，应该摒弃大拆大建思维，探索更为精细化的渐进式更新模式，将改造区域划分成小单元，实施小规模、分阶段的“针灸式”开发，规避大规模改造因巨额垫资和长周期带来的金融风险，降低改造投资成本和门槛。

产业根基如何重建？要将“产业保护”纳入规划核心

随着城市更新将从单一功能的改造，转向民生改善、文化传承、生态优化、产业激活的新阶段，广州亟须从“以地生财”的房地产导向转向“以地兴产”的产业逻辑。

“不能增加经济活力的城市更新，最终只会是造一座座的空城。”钟浩威表示，城中村改造要坚持改善人居环境、增加产业空间的原则，不要为改而改。比如，采用旧厂房改造模式，逐步推动产业升级；协调通过产业扶持等措施引入社会资本，促进商业活力。

沙溪村集聚上千家五金、陶瓷、酒店用品商户。

“城中村改造不简单是房地产的问题，而是产业空间优化的抓手。”华南理工大学建筑学院教授袁奇峰认为，城中村改造需坚持战略引领、片区统筹、产业导向，探索“保留+改造+拆除”结合的改造模式。基于城市可持续发展的战略思考改造重点片区，因地制宜做好公共服务、产业载体配套。

在他看来，城中村作为广州中小企业的重要承载空间，改造过程中不能简单“推倒重建”，而应将“产业保护”纳入规划核心。一方面，划定“产业保护红线”，预留一定比例用地建设小微园区，制定产业正负面清单，分阶段腾挪安置企业，避免产业链断裂；另一方面，推动“产城融合”，在老城区优化传统商贸空间，在郊区布局规模化工业园区，形成“核心城区搞商贸、郊区园区搞制造、创新平台搞研发”的空间分工，提升产业空间的协同效率。

袁奇峰表示，广州不应简单复制“高端制造+科技创新”的路径，而应激活“商贸+工业”基因，推动产业梯度升级；通过优化空间规划与资源配置，保障中小企业与民间经济发展；通过重塑区域特色，在湾区竞争中找到差异化定位。

2026年4月至今，沙溪村再次启动更新改造实施方案表决，拟引入星河湾集团入股改造项目。而星河湾集团也已经在此前的复函中对沙溪村提出的各项问题做出回应，包括如何解决拖欠租金、项目开发如何保障、临迁费如何发放等等，并披露已经拿到广州农村商业银行番禺支行出具的不超过50亿元的授信意向书，可谓诚意十足，也让外界对沙溪村改造项目重燃期待。

南都广州新闻部出品

统筹：冯芸清

采写/摄影：南都N视频记者 王美苏 陈卓睿