北京
深圳香蜜湖一块小地，257轮竞价溢价125%
9月15日回看本周土地市场，深圳福田香蜜湖那块地的成交还是绕不过去。9月10日下午，一块占地五千八百四十四平方米的地，经过两百五十七轮竞价，被中海以二十五点五亿元拿下，溢价率百分之一百二十五点四六。折算下来，楼面价每平方米九万八千零六十九元，在深圳涉宅用地的单价排位里，是第二高的水平。
这块地有多小？五千八百四十四平方米，不到一个标准足球场。规划建筑面积约两万六千平方米，容积率四点四五，限高一百米。地块原属性是商业用地，经过规划调整转成二类居住用地。这个转身很关键，香蜜湖这一带是深圳老牌的高端居住区，周边已经有成熟的社区和配套，能腾出来的地本来就少，从商业改成居住，等于在存量里硬挤出来一块。
参拍的阵容也值得一提。报名的是八家央国企，清一色是这个行业里资金相对充裕的那一类。两百五十七轮的竞价过程，说明彼此之间咬得很紧，谁都不肯轻易放手。
还有个细节容易被忽略。这块地原本是商业用途，规划调整本身就要花时间。这类从存量里挖出来的宅地，以后在一线城市会越来越多。核心区已经没有大片空地可卖了，供地只能靠调整用途、盘活低效用地。这也意味着以后的核心区新盘，地块条件大概率都不规整，对产品设计能力的要求反而更高。
不过这块地的账不能只算地价。出让条件里要求配建住宅两万四千七百平方米、商业一千平方米，还有地铁保护区的约束。有测算认为，把这些因素都算进去，完全成本预计每平方米超过十二万元。按每套两百平方米粗略估算，整个项目的货量不超过两百套，是典型的小体量高端项目。
对买房人来说，这个价格听起来耸动，但要理解它背后的逻辑。深圳核心区的涉宅用地，这几年供应一直偏紧，企业在核心城市补仓的意愿又强，钱往少数几块确定性高的地上挤，价格自然被推上去。这是结构性的结果，不代表市场整体热度回来了。
判断这块地的意义，我觉得要放在更大的背景里看。前三十七周重点城市土地成交建筑面积同比下降两成三，总量是在收缩的。总量收缩的同时，个别地块被抢成这样，说明资金的选择性变得格外强。好的标的大家抢，普通的标的无人问津，这种分化才是当下土地市场真实的样子。
至于这块地未来的产品，从容积率和限高推算，大概率是高层改善或者高端住宅。它的定价会成为一个参照，周边业主会盯着看，想买这个片区的人也会盯着看。一块不到足球场大的地，到头来牵动的可能是一整片区域的心理预期。
不过话说回来，两百套的量摆在那里，它对深圳整体供应的贡献可以忽略。它的价值在于信号，在于让市场看到核心区土地到底值多少钱。
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