4套房隔出18间！琶洲这个网红盘，正在被民宿掏空

最近乐居君又发现了一出离谱事。

海珠琶洲世港花园，整层4套住宅被二房东打包拿下，敲掉原有格局，硬生生隔出18间带独立卫浴的小房间，连阳台都改成了卫生间，全部做民宿日租。

天花板渗水发霉掉皮，消毒碗柜因墙体潮湿短路冒烟……

楼下业主深受其扰。

世港花园于2004年建成，原名叫“世港国际公寓”。

小区本身是住宅，共11栋，有不少复式小户型，带泳池、人车分流。在当时楼龄普遍偏大的琶洲西，曾是不少刚需和投资客的选择，早期很多房子被租出去做办公室。

图源贝壳找房

小区地处琶洲西区核心，旁边就是唯品会、腾讯等电商总部集群，离广交会展馆约2公里（数据来源百度地图）。步行可达磨碟沙地铁站，参展、差旅的人常年不断，短租房需求旺盛。

贝壳找房上，一套三房的，长租一个月大概在5000-7000多元。

截图自贝壳找房

在某短租平台上，4室的大约560元一晚，5室的更是达到840元！

广交会期间可能直接翻倍，月收入轻松翻几倍。

这次被曝光的D1栋9楼4套住宅隔成18间套间，只是冰山一角。

在这个小区，住宅改多套公寓、改民宿，早就不是新鲜事。

今年7月阿里法拍一份涉执房产评估报告就显示，世港花园内一套复式住宅，证载是一套住宅，实际已经被隔成5间独立公寓，由运营商统一运营，连隔壁那套都一起改造，两套打通共用入口。

2022年世港花园一套47.3㎡复式法拍房，引来41人竞价186轮，最终单价拍到8.15 万 /㎡成交，溢价率达到172%！

这么多人疯抢小复式，或许有不少人就是冲着短租收益去的。

世港花园本身的二手房基本面，其实不算差。

贝壳找房数据显示，近3年它在琶洲西成交小区榜排第三，累计成交13套，成交均价约4.63万/㎡。

抗跌性方面，2026年二季度小区均价跌幅20.6%，远小于琶洲西板块36.5%的整体跌幅；近3年12个季度里，有7个季度价格波动幅度超过区域平均。

近3年累计看房人数1279人，超过琶洲西81%的小区，但平均成交周期需要160天。

越来越泛滥的住改商，让这个小区悄悄变成 “散装酒店”，并在慢慢消耗它的居住价值。

人员杂、噪音多、安全隐患频出，自住客被劝退，小区的居住属性越来越弱，最后剩下的，多是投资客和二房东的博弈。

世港花园不是个案。

在广州，只要挨着景区、商圈、产业园区的住宅小区，几乎都藏着这类 “隐形民宿”。

琶洲片区是重灾区。

靠着会展和总部经济的双重流量，不少小区都有房源被改成民宿、短租公寓，主打参展、商务差旅人群。

地图上随便一搜，就好几个民宿标识跑出来了。

在南沙，短期住宿需求也旺盛。

像万顷沙板块，近年承接了大量演唱会、灯会等文旅活动，周边不少临景区、临江的小区，借着这波游客流量，许多三房改成多间民宿上线订房平台，日租从一百多到几百块不等，主打性价比。

黄埔知识城万科幸福誉小区，周边医院、企业聚集，也带来大量短租需求，多栋楼都出现住宅改公寓、改民宿的情况，业主多次投诉仍屡禁不止。

天河核心片区的不少老小区，更早就在做这门生意。

大户型、复式被改成一间间小旅馆，有的甚至不用登记身份证，客源混杂，消防、卫生全是隐患。

既然有安全隐患，又有业主投诉，为什么这种事还反复出现呢？

无利不起早嘛！

那么大的短租需求，会展、旅游、商务差旅的人那么多，正规酒店都满足不了。

而这样一套房租下来，简单隔断就能上线，成本低，回本快，比长租赚得多。

改造又在室内，比较隐蔽，物业也很难管。

业主去投诉，执法部门让整改，但换个二房东又能接着干。

广州对民宿是鼓励的，但对其有严格的定义和标准要求。2025年修订的《广州市民宿开办指引》开篇就给出民宿定义。

同时，指引里对民宿规模也有规定：

单幢建筑客房数量不超过14个标准间（或单间）、4层且建筑面积不超过800㎡。

指引里还要求，民宿主人必须要办理营业执照，要参与接待，还得装住客信息采集系统。

住宅改民宿，法律上走的是另一条路。

《民法典》第二百七十九条：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

注意用词，是一致同意。

整栋楼只要有一个受影响的业主不同意，这事儿就不合规。

现实中，基本不可能满足 “全同意” 的条件。

民宿在法律上归旅馆业管。

普通住宅的隔墙、管线、疏散通道等等，和旅馆业的建筑标准是两回事。

对此，你有什么想说的吗？欢迎评论~