上海动迁格局已定！未来五年这些地方要动

如果你还以为上海的动迁是“拆字一喷，喜提大奔”，那你的认知需要彻底刷新了。2026年8月20日，一份重磅文件正式落地——《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》经上海市政府同意印发，首次将城市更新和住房发展两大领域合并编制，系统部署未来五年上海城市更新的“路线图”。这份规划传递出一个极其明确的信号：上海的大规模成片拆迁时代已经落幕，“留改拆并举，以保留修缮为主”将成为未来五年的主基调。

但“留改拆并举”不等于不拆。恰恰相反，一场更精准、更系统的动迁行动正在全面铺开，未来五年的动迁格局，已经写进了这份规划的时间表里。

时间表已定，三年三步走

先看最核心的规划安排。城中村改造方面，到2026年底，上海将全面启动城中村整体改造项目，全面完成整治提升；到2027年底，全面完成整体改造项目的前期改造，同步推进规划拔点。旧住房成套改造方面，到2026年底力争全面完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造，到2030年底力争基本完成不成套职工住宅改造。老旧小区改造则计划到2030年实施3000万至4000万平方米。

这不是一纸空文。截至2025年底，全市已累计认定119个城中村改造项目，惠及约5.5万户村（居）民。2026年作为三年行动计划的收官之年，目标是上半年完成剩余项目认定，全年完成村居民动迁1.2万户。仅一季度就已完成动迁2300户，节奏之快超出很多人预期。

哪些区域是重点？钱花在哪里，动迁就推进到哪里

2025年，上海16个区公布的动迁预算总规模超过1000亿元，浦东、普陀、徐汇、静安四区预算均超百亿。其中徐汇区以430亿元的拆迁预算独占鳌头，占全市总额的31%。这笔真金白银砸向哪里，哪里就是未来五年的动迁热土。

徐汇的底气来自东安新村。这个位于枫林街道的旧改项目，涉及117幢居民楼、6057证住户、31.21万平方米建筑面积，是上海历史上最大单地块一次性征收项目。旧改完成后，中海地产、招商蛇口等四家国央企联合体拿下地块开发权，将打造与西岸金融城联动的医产融合创新区。

静安则在2026年7月迎来128街坊的集体搬迁。这个涉及160余栋房屋、3481证居民的旧改项目，是“十五五”开局之年规模最大的城市更新重点工程，签约首日就实现99.97%的签约率。黄浦区的旧改进度同样密集，186街坊签约率100%，710、702街坊签约率99.2%，788街坊签约率100%，多个项目同步推进。

而浦东走了一条与众不同的路。当市中心区块焕新如火如荼时，浦东的城市更新选择了“外围优先”——合庆、航头、新场等区域的城中村改造率先推进，为未来发展留出空间。

“房票”横空出世，安置逻辑彻底变了

这一轮动迁最大的制度创新，不是拆迁补偿标准的调整，而是安置方式的革命。

“房票”制度2024年8月首次在上海金山落地，首张房票发到了金山卫镇横浦村动迁居民手中，选择房票安置可获得补偿款总金额7%的政策性奖励。此后青浦、嘉定、奉贤相继跟进。到了2025年10月，房票制度首次进入中心城区——徐汇区江南新村在征收方案中正式写入“房票奖励”条款。

徐汇的房票政策比其他区更为激进：全市新房和二手房都可以选，购买时间自2025年1月22日起的都算，选择货币安置的每证按被征收房屋建筑面积给予2000元/平方米的房票奖励，还可与早签约奖、早搬迁奖等叠加使用。以40平方米的房屋计算，仅房票奖励就有8万元，叠加其他奖励后总补贴可轻松超过百万元。

目前全市已在5个区15个项目试点房票安置，发出房票1500余张。嘉定区马陆镇彭赵城中村改造项目中，60%的居民选择了房票安置。从“被动等待安置房”到“主动选择新居”，房票正在重塑整个动迁安置的底层逻辑。

大规模拆迁落幕，但城市更新才刚刚开始

一个必须正视的趋势是：大规模成片拆迁确实已经成为历史。上海城市更新正在从“哪里旧改哪里”的点状修补，转向对城市空间、产业、功能和资产的系统性重构。低效写字楼、产业园区、闲置厂房和低效土地，也被纳入了更新视野。

但这恰恰意味着，未来五年的动迁将更加精准、更有章法。131个城中村改造项目已全部完成认定，占地约7.8万亩，惠及5.8万户村居民，2026年内力争基本完成村居民动迁工作。约130万平方米剩余不成套职工住宅、3.5万户居民，将在“十五五”期间迎来居住条件的根本性改善。

规划同时明确，将增加主城区优质住宅用地供给，到2030年新增供应商品住房规模目标为2500万至2800万平方米。动迁腾出的土地，正在转化为高品质的住宅空间和产业载体。

对于住在老旧小区的上海市民来说，未来五年，改变大概率会来。只是它的方式，不再是推土机的轰鸣，而是更精细、更从容的城市更新——该拆的拆，该改的改，该留的留。这场静水深流的变革，才刚刚拉开帷幕。