湖北
商住房，也就是很多人买的小公寓，房价真的要危险了。上海最近发了一份文件，概括一下就说了一件事：以后工商业用地到期了，大概40年或50年以后，你如果还想继续用，要交钱续期才行。交多少呢？这次规定是不低于基准地价的70%。基准地价指的是政府给每一块土地定的官方参考价。
根据上海市今年4月发的文件，全市商业用地分成了11个级别。像外滩、南京东路这类核心地区，每平米基准价是36000元；远郊最便宜的11级，也要1700多元。我做了张表格，大家可以对照着看。具体影响有多大？
我们来算一笔账：假设你在中环附近有一套60平的商住公寓，不算大，属于五级地段，基准价12000元一平，打七折后续期费就是8500元一平，乘以60平，算下来一共50万出头。当然，各区可能有具体的核定细节差异，但按这次规定来算，差不多就是这个量级的费用。
50万是什么概念？这类公寓二手出手可能也就两三百万，等于要额外掏出房价的五分之一去做续期。老城区有些品质很差的商办楼，二手本来卖不上价，再加上续期成本，负担非常重。最极端的情况下，续期费可能接近房子本身的市值。所以很多人第一反应就是：完了，商住房要砸手里了。
但这条政策影响的远不止商住房，它把中国所有的房子直接分成了两个物种。过去大家买任何有房子属性的东西，像住宅、公寓、商铺，心里面的模型其实都一样：买了就是我的，租金可以收一辈子。40年产权和70年产权，大家总觉得区别只是时间长短，默认续期价格不会太高。
但上海这次非常明确地告诉你：区别大了。商办的续期成本是一笔实打实的巨款。而70年产权的住宅，民法典规定住宅建设用地使用权到期自动续期，目前的过渡性办法也是不用申请、不用收费。两边一对比，落差非常大。
这个落差一旦被市场完全消化，钱肯定会流动。以前大家买商住公寓会算租金回报率，用一年租金收入除以买房总价。比如花200万买一套公寓，一年收8万租金，回报率4%。很多人觉得4%还不错，比存银行强，手里还有个不动产。
但如果把续期成本摊进去重新算，真实回报率就明显被压低了。账算不过来，钱很聪明，会更多地流向70年住宅。住宅自动续期的优势从来没有这么明显过，第一次有了可以量化对比的价差，而这个价差早晚会体现在房价上。
现在是上海明确了续期费用，未来大概率其他城市也会陆续跟进。这条新规表面上看只和商住房有关，但它真正涉及的是中国所有房产的估值逻辑。以前买房子，大家可能只看地段、学区、楼层、房屋质量，以后还要多考虑一个问题：剩余产权到底还有多少年？
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