“Saigon咖啡公寓”对上海城市更新有哪些启示？

很早就听说越南胡志明市（原称西贡）有一幢老建筑改造而成的“咖啡公寓”，从大楼外立面照片看，各式各样的咖啡馆广告牌特别鲜明亮眼。前不久，实地考察了这幢胡志明市第一打卡点，果然名不虚传，人气满满。

图源：“上海城市更新”公众号，下同

一、“咖啡公寓”的前世今生

该建筑于1960年建成，为9层钢筋混凝土现代主义建筑，坐落于阮惠大道（西贡第一行政大道），紧邻市政厅、西贡歌剧院，处于城市核心区与景观中轴上，是南越时期城市核心行政区的配套复合空间。它整体分为三个功能区块——临街A栋为办公空间，背后B栋为标准居住单元，侧楼C栋为集中厨房与服务配套，是当时西贡稀有的“办公+居住”一体化公寓。使用者为南越政府高级官员、美军军事顾问及其家属，是当时南越上流社会的居住载体。

1975年西贡解放后，建筑被收归公有，居住单元被重新分配给附近巴山（Ba Son）造船厂工人、市政基层职工。四十年来因缺乏统一大修资金，建筑墙面渗水、青苔蔓延，电梯老化加剧，公共空间品质不断退化。尽管地处城市核心地段，但其商业价值与空间潜力被完全遮蔽。

2015年政府将阮惠大道改造为全步行街区，这一改造工程带动沿线人流爆发式增长，临街原有商铺租金快速上涨，中小店铺、咖啡经营者无法承担高企的租金，转而向公寓住户提出租用住宅单元的诉求，由此开始了一场完全由住户与商户个体自发交易与微改造的行动。商户与住户一对一私下签订租赁协议，每套住宅单元独立改造为一间特色店铺，保留建筑原有外立面、结构与户型边界，装修成本极低，大大降低了创业门槛。逐步形成了“垂直文创村落”。业态以独立咖啡馆为主，叠加手作店、服饰店、设计工作室，每间店铺的风格、主题完全差异化，阳台成为每家店的标志性展示界面，构成了极具辨识度的立面景观。

2018年前后被《国家地理》、CNN等国际媒体报道，迅速成为胡志明市排名第一的文旅打卡点，客流量从本地青年为主转变为全球游客占主导。全楼聚集了超过50家独立品牌，业态从单一咖啡扩展到轻餐、文创零售、美甲美睫、共享办公等。管理也逐步规范化：成立物业管委会，电梯实行收费制（5000越南盾/次，可抵店内消费），对营业时间、公共空间维护形成统一约定。

2020-2023年疫情期间国际游客断流，全楼商户数量从疫情前的40余家直接腰斩，截至2023年仅剩约20家维持运营，大量原生独立品牌从此退出。

2026年春节前，胡志明市政府将“咖啡公寓”纳入市中心美化工程，对建筑外立面进行整体翻新，统一刷为米白色，保留原有建筑线条。这是政府首次直接对建筑本体投入改造资金，标志着项目从“完全民间自发”转向“官方认可与半管理”。

二、“咖啡公寓”为什么能够成功

主要有以下因素：

1.公共空间改造触发存量建筑价值释放。政府没有直接投入改造建筑本体，而是通过阮惠大道步行化改造，促使沿线人流量爆发式增长，临街商铺租金快速跳涨；而当时公寓住宅单元租金仅为临街商铺的1/3-1/5，形成“核心地段+低成本入口”的租金洼地，自然吸引中小创业者自发进入，实现功能置换。而且这种功能置换是“全过程零拆迁、政府零改造补贴、零社会维稳成本”。商户改造成本仅为传统整体改造的1/10以下，为存量建筑活化提供了极低成本的进入门槛。

2.包容与弹性为民间创新留出空间，解答了“规则滞后实践时如何治理”的共性问题。

从实际看，存量更新中的民间创新往往先于制度规则，如果用传统的刚性执法，会直接扼杀民间创造力；这里也有一个小插曲：因违反越南《住房法》“住宅单元不得用于商业经营”的规定，2016年胡志明市住建部门向全楼商户下发15天限期搬迁整改通知，但最终地方政府考虑到项目已形成的文旅影响力与社会舆论，未强制执行，采取“默许式包容”，搬迁通知实质上搁置。之后通过“容错—自治—转正”的渐进式过渡方法，既能保留民间活力，又逐步实现规范有序。

具体分为三个阶段：

起步期：对“住改商”的法律灰色地带，当地政府未采取一刀切清退，而是采取默许式包容，给予自发商业3-5年的生长窗口期，而非直接叫停；

成长期：引导商户与住户自发成立管理委员会，通过自治公约解决电梯运营、公共卫生、营业时间等基础合规问题，实现“事实合规”；

成熟期：以文旅地标价值为基础，逐步对接监管要求，政府也做一些必要的投资。

总之，它打破了“要么合规、要么取缔”的二元监管思维，从一个侧面反映出制度弹性也是城市更新的生产力。

3.对空间的历史肌理不做统一设计。完整保留建筑原有结构体系、外立面轮廓、户型边界与老式电梯等历史承载物，仅允许商户在住宅单元内部进行微改造；每户独立设计阳台与店招，自发形成“一层一风格、一户一主题”的垂直拼贴立面；保留狭窄楼梯与廊道，形成“逐层探索、不断发现”的“垂直村落”漫游感。

由此也表明存量活化的本质是“功能焕新”，而非单纯的“形态翻新”，咖啡公寓的这种最小干预既能保留历史的时间厚度，又能激发微观空间的创造力。

4.去中心化发挥内生型治理组织作用。“咖啡公寓”项目没有采用“开发商统一招商、统一运营”的传统模式，而是通过市场化的个体交易与自发自治，实现更低成本、更高适配性的运营秩序，业态由市场自然筛选迭代；自发成立的管委会通过协商制定规则，电梯收费、公共保洁、夜间安保等事务均由自治组织落地，运营成本远低于传统开发商主导的商业体。

同时，这种自治组织不是“无秩序”，而是基于市场共识的内生秩序，它验证了无开发商主导下协商治理方式也具有可行性。

5.迎合了2010年代越南精品咖啡兴起与青年创业浪潮的需求，为被阮惠步行街高租金挤出的小微咖啡、手作、设计创业者提供了“低成本创业通道”；全楼50余家商户几乎全部为独立品牌，无连锁主力店，形成了与周边高端商业完全错位的小微创意商业生态。

同时，它也证明“小而美”、“小而特”、“小而雅”的业态集聚，同样能释放出超出想象的商业价值，不但能够在核心商业区立足，而且更具独特性与生命力。

6.借助社交媒体的自发传播实现零成本破圈。“咖啡公寓”新旧对比的建筑肌理、垂直拼贴的彩色店招、复古电梯与阳台景观，天然具备了高“出片率”，在Instagram、TikTok等平台自发传播；随即获得CNN、《国家地理》等国际大媒体背书，使其从本地亚文化空间跃迁为全球知名文旅地标，形成“用户生成内容—地标认知强化—流量不断增长”的正向循环，政府和商家均没有刻意的营销投入。

总之，这个项目为城市更新提供了又一种可能性和多样性——用更轻、更柔、更尊重民间创造力的方式，来激活存量空间的内在价值。

三、它对上海城市更新有哪些启示？

其实，类似咖啡公寓这种城市更新模式，在上海早已有之，最典型的就是田子坊，如果说两者各什么特点，那就是咖啡公寓是“垂直的田子坊”，而田子坊是“平面的咖啡公寓”。

图源：小红书用户@Bryan的一帧生活

不过，虽然田子坊与咖啡公寓都是民间自发的、自下而上、没有主导开发商形成的城市更新地标，但通过比较还是有很大差别的；一是从时间看，田子坊居民的自发出租早在20年前，而咖啡公寓则是10年前的事；二是从规模看，田子坊有近四百家商铺门店，而咖啡公寓在50-60家左右；三是从业态看，田子坊有一百多种，而咖啡公寓则以咖啡为主，兼有十余种业态；四是从规范看，田子坊的治理结构为政府管理办公室与商会联动，而咖啡公寓主要由自发自治组织管理运营。

图源：上海黄浦

虽然从上述比较看，上海在这方面並不逊色。那么，为什么还要讲咖啡公寓对上海城市更新有什么启示呢？关键词就在“垂直”两个字上。

近年来，上海商办楼宇空置率居高不下是个不争的现实，如何缓解、化解这个难题，有关部门动了不少脑筋。去年，还专门出台了《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（沪府办发〔2025〕13号）的政策，鼓励有条件的商办楼宇将部分改建为租赁用房，为降低商办楼高空置率开辟出一条新路，值得点赞。

图源：上观新闻

不过，上海商办楼宇数量众多、条件各异，千军万马都走独木桥是难以解决根本的，能不能辟出更多的路，让市场、企业选择呢？在这方面，上海其实也有不少先例的，如建筑面积1.8万平方米的亚洲大厦，这座老商办楼近几年来陆续“转出”了20余个面积不等的小剧场，也称之“演艺新空间”，由此还带动了周边餐饮等消费。像番禺路上的时代大厦，定西路上的银统大厦等相当一批老的商办楼内，都有不少健身、桌游、教培、瑜伽、茶馆、咖啡、美甲、按摩、美发美容等业态入驻。

亚洲大厦小剧场《桑塔露琪亚》内部空间

试想，如果“工业上楼”有一定市场的话，那么生活类的“服务上楼”具有更广阔的市场需求和承载空间。由此联想，是否可以鼓励、引导、包容更多的商办楼宇，更新为“咖啡公寓”、“文创公寓”、“医美公寓”、“瑜伽公寓”、“休闲公寓”等等各种各样适合人们非购物消费的载体空间？

图源：东方网

当然，这样做的前提首先是要解放思想，咖啡公寓给我们的核心启示：一是城市需要更多的“政府做环境、市场做内容、时间做沉淀”这样的有机更新项目；二是能够实现经济、社会和文化价值多赢的城市更新，并非都要靠巨额投资和统一规划；三是政府拿出更多的包容、弹性和耐心、给民间创造力留足更大的空间，往往能产生比自上而下规划更有生命力的项目。

原创作者：上海产业转型发展研究院首席研究员

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨