四川
最近半个月，成都楼市的购房者被两条政策搅动了：一条是8月25日成都本地出台的“十条新政”，另一条是8月28日全国落地的“现房销售新政”。
对成都楼市来说，短期冲击是结构性的：游戏规则变了，成本账要重算。预售放款延至竣工，资金占用周期从6—12个月拉长到2—3年，资金成本翻倍。
想买房的人心里多半在打鼓：期房怕烂尾，现房怕买贵，政策又明摆着说“以后要现房优先”——那到底该现在下手，还是再等等？
一、这大半个月，成都发生了什么
8月25日，成都四部门联合发布《关于进一步优化促进房地产市场平稳健康发展相关政策措施的通知》，俗称“十条新政”，核心是给购房者减负：购买新建商品住房，公积金贷款最低首付比例降至15%，并给予一年期20%的利息补贴，最高2.5万元；购买绿建一星以上新房，公积金最高贷款额度上浮20%；同时鼓励区县发放购房补贴，支持“卖旧买新”和“拆旧建好”试点。
3天后，住建部等三部门印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，从制度层面动刀：新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行预售的项目，门槛统一提高到“主体结构封顶”，首付款和房贷全部进入监管账户，竣工验收、水电交付后才解除监管、才放款。
这两条政策一叠加，逻辑很清楚：短期用真金白银降门槛，长期用制度堵烂尾。
二、现房销售，现在就能买到吗
能，而且不少。据成都商报房产统计，成都5+2区域目前就有超过40个现房项目在售，想买“所见即所得”的房子，现在就能挑。
成都做现房也不是从今年才开始：早在2023年8月，成都市住建局就印发过支持商品住房现房销售的通知，明确“现房销售最低规模为栋”“款清即交房”。这轮新政，只是把“现售优先”从个别项目变成了制度方向。
三、全面现房时代，还要等多久
分三档看，答案很清楚：
1、短期（1年内）：靠存量现房撑场，5+2区域40多个现房项目在售，新取证项目按“主体结构封顶”门槛销售，准现房属性明显增强。
2、中期（1-3年）：从8月28日起新出让土地的项目优先现房销售，按拿地到竣工2-3年周期推算，约2028-2029年这批项目才会以现房形态集中入市。
3、长期：住建部9月18日刚在国新办表态，现房销售是大势所趋，现房销售面积占新房比重逐年提高；但不会“一刀切”取消预售，而是“预售与现售并行、现售优先”渐进过渡。
四、那到底该不该等
先说“不等”的理由：公积金15%首付+20%贴息到2026年12月31日截止，政策窗口有明确期限；新政落地后成都已有20多个项目宣布收回1%-2%优惠，越晚买折扣越少。
再说“等”的理由：全面现房要到2028年前后才成规模，等“绝对现房”要付出2-3年时间成本；当前供应充足、价格企稳，不存在恐慌性上涨压力。
所以分人群给结论：
1、刚需、能接受封顶预售的：抓住年底前政策窗口，现在看房、年底前定，是最优解。
2、坚持“所见即所得”的：盯存量40多个现房项目，遇到合适房源直接出手，不必等全面现房。
3、投资或置换不急的：可以等明年一季度现房供应放量后再定，但别指望“全面现房+更低价格”同时出现。
判断成都买房时机，记住三句话：短期看政策窗口，中期看现房供应，长期看制度方向。窗口有期限，现房在增加，制度在转向——对真正要买房的人来说，最大的风险不是买早了，而是在“等全面现房”的口号里，把眼前的需求等没了。
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