广佛商业30年，群星闪耀

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 潘伊纯

图片来源 · 赢商网、各项目官方、视觉中国

1996年，广州天河城开业，这是中国商业进入购物中心时代的重要标志。此后30年来，国内先后有12座城市加入“购物中心存量千万㎡俱乐部”，广州和佛山占据其中两个席位。

据赢商大数据监测，如今的广州，有260+座已开业购物中心，总体量1700+万㎡ ，购物中心存量规模排名全国第六，是最低调的商业一线城市，务实，充满烟火气。

佛山商业也有相似的进阶步伐，1997年佛山迎来现代购物中心雏形——佛山百花广场。目前全市已沉淀130+座已开业购物中心，总体量达1000+万㎡，人均购物中心面积悄然赶超北广深等一线城市，达到1.04㎡/人，排名全国第六，作为商业二线城市，却也面临充分竞争“内卷”态势。

购物中心时代30年时光流转，2700+万㎡购物中心改变了两座城市的商业格局，也改变了人们的生活方式。

注：本文提及的商业体量、商业规模仅统计购物中心、「购物中心+开放式街区」集中式商业项目、集中式地下商业项目，不包括独立百货、奥特莱斯、创意产业园等商业类型，数据统计截止至2026年8月。本文提及的“广佛商业30年”指1996年至今广佛商业进入购物中心时代的30年。

01.

30年，2700+万㎡

商业版图“群星闪耀”

在国内商业不断更迭的潮流中，广州和佛山都不是近年时常出现在“潮流第一线”的城市。但回看广佛购物中心时代的第一个10年，也可谓“群星闪耀”的10年，彰显着这两座南方城市的“敢为人先”。

以1996为起点的第一个10年里，广州天河城是推动广州商业迭代的先行者，一方苗圃蜕变为现代shopping mall，“把北京路竖起来”从广告语变成现实。投资近20亿的佛山东方广场让老旧的祖庙莲升片区化身综合购物中心，曾创下超23万人次的单日客流记录。

广州天河城

老钱们光顾“广州第一代重奢购物中心”广州丽柏广场，年轻一代涌向“国内二次元商业鼻祖”广州动漫星城。

第一个10年，是行业先行者们“从0到1”的开拓。来到第二个10年，广佛商业市场投资热度明显提升，其中一个关键变量就是外资、港资企业开启广佛布局。

广州太古汇推动广州重奢商业迈上新台阶，由新鸿基打造的广州天環Parc Central补齐天河路商圈最后一块“商业拼图”，新世界中国为珠江新城商圈带来了广粤天地，由港资企业全面接手的广州PO PARK东方宝泰从服装批发市场转型为shopping mall。

广州太古汇

在佛山，由瑞安集团打造的岭南新天地，既是现代商业与岭南传统建筑群的碰撞，也是“修旧如旧”的城市更新样本。

岭南新天地

有了前面20年的沉淀，广佛商业的第三个10年迎来了真正的“百花齐放”。

据赢商网不完全统计，截至2026年（含2026年9-12月筹开项目），广州与佛山至少已汇集国内外50+家商管公司70+不同定位的商业产品线。

截至2026年8月，约有6条商业产品线已在广州与佛山开业或布局4个及以上项目，分别为：万达广场、万科里、金铂天地、环宇城、永旺梦乐城、奥园广场。

从企业维度来看，截至2026年（含2026年9-12月筹开项目），有5家商管企业已在广州与佛山落地超过3个产品线的项目布局，分别为：印力集团、金铂商业、保利商旅、华润万象生活、广开控股。

以“产品线”为观察视角，可以看到广佛商业第三个10年的“百花齐放”有清晰的核心脉络——规模化。

广佛商业存量规模不断提升，各大商管企业更加注重以具有品牌态度的产品线，在市场中塑造差异化认知标签；商管企业自身的规模化发展，也需要通过差异化的产品线体系，适配不同的商圈环境与项目体量。

从各大商管企业产品线体系的完善与升级，我们也可以看到购物中心发展的代际更迭。

• 第一代购物中心：侧重满足“买买买”基础消费需求的一站式购物；

• 第二代购物中心：从功能相对单一的消费空间转变为休闲娱乐体验空间；

• 第三代购物中心：更强调对空间优势或商业个性的转译，以公园为开发导向的POD项目、以公共交通为开发导向的TOD项目、以艺术人文为个性导向的艺术Mall、跳出传统操盘思路的非标商业……购物中心的商业形态更加多元，也更注重与人的互动；

• 第四代购物中心：带着“回归与展望”的双重视野重新解构商业，以“Life Mall”为核心，回归生活本质，也展望生活方式的全新可能性，将消费、文化、自然与人的生活日常深度融合，打造有认同感的生活目的地。

以金铂商业为例，凭借「金铂广场-金铂天地-金铂中心」三大产品线，金铂商业亲历并见证了广佛商业第一至第三代购物中心的演变过程，当购物中心发展进入第四代际，2026年初，金铂商业官宣全新产品线——以“国际化生活社交中心”为定位的CorePark。

打造CorePark的背景，是金铂商业选址区位的升级，广佛两个全新项目，一个位于广州白云区核心CBD白云新城商圈，一个位于“佛山第一商圈”祖庙商圈，两个项目都有更高的商业站位，CorePark应运而生。

据了解，CorePark将从广州与佛山的历史人文底蕴、城市生活的烟火气与松弛感，以及国际视野中的城市形象表达等维度提炼商业关键词，打造具有城市级乃至跨城影响力的Life Mall。

广州云山CorePark

02.

广佛商业存量规模TOP3商管企业

三种不同风格的扩张模式

当一个市场的商业存量规模达到2700+万㎡，一个必然伴随的现象是，这个市场已经出现了规模化布局的商管企业。

在广佛市场，存量商业规模位列TOP3的商管企业，贡献了广佛整体商业存量的11.7%，这三家企业的领先，也展现了三种不同风格的规模化扩张模式。

珠海万达商管是毫无悬念的广佛商业存量规模TOP1商管企业，10座万达广场总体量达160+万㎡。在广佛市场，2年开业5座万达广场的“万达速度”至今未被超越，让市场看到了国内知名商业产品线规模化扩张的极致效率。

位列广佛商业存量规模TOP3的保利商旅，扩张模式更为全面，在购物中心业务板块，重资产开发自持、轻资产运营管理输出齐头并进，通过多元产品线——保利广场、时光系（时光里、时光汇、∞时光）差异化布局。截至目前，保利商旅在广佛地区共运营9个商业项目，商业存量规模62+万㎡。

如果说，珠海万达商管和保利商旅的排名符合大多数人的直觉，那么排名TOP2的广东本土商管企业金铂商业，可能乍看有点“反直觉”。毕竟，直至2019年金沙洲金铂天地开业，金铂商业才真正实现广佛两地布局，商业存量规模刚刚突破25万㎡。

“弯道超车”发生在行业整体处于周期震荡的2020～2025年，在此期间，金铂商业长期追求健康现金流、深度了解与深耕广佛市场的优势真正显现，5年间，广佛两地4座金铂天地、1座金铂中心接连开业，商业存量规模快速提升至91+万㎡，约为2019年的3.5倍。可以说是这5年里，广佛市场“逆商”最高的商管企业。

广佛商业市场规模还将继续提升，各大商管企业的规模排序自然会随之改变。据赢商大数据监测，未来3-4年，金铂商业有望成为广佛商业存量规模TOP1商管企业。

2026年Q4至2029年，金铂商业已初步确定的筹开购物中心有5座，筹开总体量达96.2万㎡。待这批筹备期项目亮相，金铂商业在营购物中心总体量将突破187万㎡，是现在的2倍。

展望未来，新入局广佛市场的国内头部商管企业、深耕广佛市场的本土商管企业，都将是影响广佛市场商管企业布局规模排序的重要变量。

当越来越多的商管企业加码广佛市场布局，一个可以尝试追问的话题是：规模化布局广佛商业市场，是一门赚钱的好生意吗？

以金铂商业为样本，可以看到，凭借现有91+万㎡在营购物中心，金铂商业已连接400+万会员。以广佛2900+万常住人口推算，大约每8位广佛常住居民中，就有1位是金铂商业会员。

与采用「高线城市+高端商业」“双高”模式的华润万象生活、聚焦高线城市中高端商业的龙湖商业横向对比，深耕广佛商业已有二十余年的金铂商业，2025年在营购物中心零售额与客流同比涨幅均表现不俗。

数据侧面说明，广佛商业市场底色务实，但并不缺少商业活力，专注布局广佛市场的商业模式，在业绩增长表现方面，并不落后于全国布局的商业模式。与此同时，金铂商业已深耕广佛市场二十余年，它的业绩表现说明，“充分读懂广佛市场”的专业化商业运营，依然是有效释放广佛商业活力的必要条件。

广佛商业30年，2700+万㎡购物中心存量累积的历程，是两条商业线索的相辅相成：广佛商业运营水平专业度的整体提升、广佛商业活力的有效释放与持续提升。

03.

城市“第一商圈”保持领先

商业多中心趋势逐步显现

从“商圈”视角看广佛商业，过去30年，两座城市的商业发展脉络有不少共同点。

广州和佛山第一座现代shopping mall所在的商圈，都成长为城市“第一商圈”。

当国内第一座现代shopping mall出现时，人们可能想象不到，此后的30年，shopping mall会成为最具代表性的商业形态，重塑国内商业风貌。

2017年，广州天河路商圈成为全国首个商品销售额突破万亿元的商圈。从一片田野苗圃到万亿级商圈，天河路商圈用了21年。

2023年，按照《广州市建设国际消费中心城市发展规划（2022—2025年）》，天河路商圈与珠江新城商圈合并，成为广州规划打造的5个世界级地标商圈之一，合并后的天河路-珠江新城商圈，商业存量规模达到188.31万㎡，约为长隆-万博商圈的1.9倍。如此存量规模，在广州50+个商圈中属于“断层式领先”。

在佛山，祖庙商圈经历百花广场、东方广场的早期探索，再到顺联百花总汇、岭南新天地、铂顿城的多元化深耕，至少已汇集12个在营商业项目，商业存量规模约93万㎡，同样是目前佛山商业存量规模最大的商圈。

预计2027年，金铂商业全新产品线CorePark在佛山市场的首个项目——佛山祖庙CorePark将正式开业，有望助推祖庙商圈成为佛山首个商业存量规模突破100万㎡的商圈。

佛山祖庙CorePark效果图

30年来，广州与佛山的城市商业中心未出现二次转移。

广州天河路商圈的崛起，推动广州商业中心从越秀区的北京路商圈、环市东商圈转移到天河区。此后，天河路商圈长期稳居广州商业C位，合并后的天河路-珠江新城商圈还将迎来华南首家SKP，天河区稳坐“城市商业中心”的实力依然在线。

与广州有所不同，佛山的城市商业中心长期聚焦在禅城区，从历史上的工商业繁华中心，到传统核心商圈升平路商圈，再到祖庙商圈，城市商业中心经历了新旧版本迭代，但始终未出现明确的跨城区“位移”。

只是近年来，南海区的千灯湖商圈势头强劲，两个商圈的商业表现力日渐趋向于“伯仲之间”。这样的现象，也恰好印证了广佛商圈格局演变的另一个重要特征：城市商业多中心化。

广佛两城已形成近80个商圈，城市商圈格局演变已经“换了思路”。

过去30年，2700+万㎡商业存量，已经改变了广佛的商圈格局。目前，广州已有50+个商圈，佛山约有27+个商圈。

近80个商圈“排排坐”，总有规模领先的“第一商圈”，但两座城市都不约而同跳出了传统的“单一商业中心”模式，转而拥抱“百花齐放”的城市商业多中心化。

以广州为例，参考赢商股份持续监测出品的《广州人气购物中心排行榜》，每月上榜的30个商业项目，一般都会覆盖15+个不同商圈。而且，这些商圈也没有扎堆在个别城区，而是呈现分散化的多城区分布。

除了上榜项目数量占据绝对优势的天河路-珠江新城商圈，越秀、荔湾、白云、海珠、番禺等城区的核心商圈代表项目都有稳定的上榜表现。

通过上榜项目也可以看到，有些商业命题的“固定答案”正在被改写。比如，对比两个商业体量接近的购物中心，一个是区域级商圈的非地铁上盖项目，另一个是城市级商圈的地铁上盖项目，哪个项目人气表现领先的可能性更高？

在既定认知中，城市级商圈的地铁上盖项目肯定更胜一筹。但在现在的广州商业市场，这个问题的答案也包括：不一定，或没有明显差距。

在《广州人气购物中心排行榜》的大型项目（商业体量10-15万㎡）人气排行中，嘉禾望岗商圈的非地铁上盖项目嘉禾金铂天地，经常与天河路-珠江新城商圈的地铁上盖项目广州太古汇、广州PO PARK东方宝泰排名相邻。

榜单中，还有一个值得留意的现象：一家商管企业有多个项目上榜。比如，粤海集团的广州天河城、番禺天河城，金铂商业的嘉禾金铂天地、同和金铂天地，凯德投资的凯德乐峰广场、凯德广场·云尚，这些项目都是榜单上的“常驻嘉宾”。

这一现象表明，商管企业的选址偏好与运营能力，也对城市商圈格局的演变走向有所影响。

具体看广州、佛山的商圈格局，两座城市的商业多中心化演变路径有所不同。

目前来看，广州的商业多中心化演变呈现“梯队”模式，商业存量规模与首店吸引力有一定的正相关关联。

天河路-珠江新城商圈的商业存量规模和首店吸引力稳居“第一梯队”。存量商业规模在60-100万㎡之间的商圈位居“第二梯队”，代表商圈包括长隆-万博商圈、白云新城商圈等，近年来对首店品牌的吸引力持续提升。

商业存量规模在20-60万㎡之间的商圈，大致可划分为“第三梯队”，虽然商业存量规模方面没有绝对优势，但部分商圈拥有难以复制的在地底蕴，如北京路-海珠广场商圈，同样能吸引一定比例的首店品牌进驻。

有别于广州商圈可以划分出相对明确的“梯队”，佛山的商业多中心化演变接近于“均衡”模式，TOP5商圈的商业存量规模都集中在50-100万㎡之间，对首店品牌的吸引力也相对均衡。

目前，祖庙商圈、千灯湖商圈商业存量规模处于领先地位，首店品牌并未明确偏好某个商圈，而是更倾向于“跟着标杆项目走”，各大商圈是否有标杆项目开业或集中调改，是影响商圈首店进驻热度的关键因素。

除了数据呈现的整体态势，广州与佛山的商业多中心演变，还有值得关注的“小趋势”。

商圈“压轴地块”更注重精准的“自我表达”，为商圈影响力提升找到全新突破口。

2026年初，越秀集团以236亿元拿下“珠江新城核心区最后一块完整地块”，拿地不到一周，就“火速”与北京华联（SKP）签署战略合作协议，官宣在珠江新城打造SKP华南首店。

这场“筹谋已久”的战略合作，目的很明确：为珠江新城商圈补充缺失的顶奢商业。可以预见，未来天河路-珠江新城商圈两座顶奢购物中心——广州太古汇与SKP相互呼应，商圈含金量还将继续提升。

在广州白云区，“白云新城核心区唯一待开发地块”也在2025年底官宣引入被业界称为“最懂白云区商业的商管企业”金铂商业，负责地块的开发与商业运营。

2026年5月，该项目正式发布项目名称云山CorePark与商业定位“离世界最近的岭南会客厅”，言简意赅，清晰点明了白云新城商圈与白云山、TOD枢纽广州白云站、白云国际机场的关联，为白云新城商圈找到了最契合在地特质的“身份表达”。

而这种精准的“身份表达”，正是白云新城商圈在过往的商业发展中有所缺失的，“面向世界表达岭南”的决心，预计也将进一步拓展白云新城商圈的辐射半径。

珠江新城商圈要补充缺失的顶奢商业，白云新城商圈要完成最精准的“身份表达”，当越来越多的商圈更注重提炼自身最具辨识度的标签，并以此放大商业辐射半径，它们也将成为影响广州的商业多中心化走向的重要变量。

建设中的广州云山CorePark，计划2026年底开业

04.

消费品牌大浪淘沙

消费者喜好塑造市场品牌结构

过去30年，shopping mall作为最具代表性的商业形态，成为品牌拓店的重要空间载体。广佛商业的30年，也是消费品牌大浪淘沙的30年。

以超市为例，1996年广州天河城亮相，同步开业的超市主力店是中国内地首家“吉之岛JUSCO”，也就是如今的永旺超市，广佛超市行业发展的命运齿轮也随之转动，家乐福、沃尔玛、卜蜂莲花等外资超市巨头纷纷布局广佛市场。

部分广佛本土超市在市场竞争中逐渐黯淡，在外资超市巨头林立的市场环境下，以苏铂超市为代表的广东本土超市新生代，在广州市场崭露头角。

此后，国内涌现以盒马鲜生为代表的新零售超市，成为“力压”外资超市巨头的新势力，家乐福、沃尔玛、卜蜂莲花在广佛市场的占有率逐步走低，以山姆为代表的仓储式会员制超市成为新一代外资超市新势力，近年来在广佛市场的布局明显提速。

华润万家作为较早进入广佛市场的国内超市品牌之一，不仅收购了广东本土超市宏城超市，也通过全客层大众化超市华润万家、高端精品超市Olé、中高端精品超市blt的多元产品线，以不同的策略拓展广佛市场。近年来，永辉超市通过学习胖东来模式的升级店型，逐步扩大广佛市场布局。

以广佛210+家进驻购物中心的超市门店为样本（非广佛超市门店完全统计），可以看到，目前在广佛市场门店数量位居TOP3的超市品牌，正是过去30年广佛超市行业“大浪淘沙”的缩影——外资超市、国内超市头部品牌、广东本土超市各扬所长，这三个超市品牌类别里，都“跑出了”经得起广佛消费者“考验”的品牌。

超市作为一个“生活烟火气”浓度极高的业态，在过去30年里，除了跌宕起伏的品牌结构“大浪淘沙”，它在广佛市场还有许多“商业”之外的叙事。

去年5月，已开业29年的永旺超市天河城店传出“闭店”消息，之后迅速在社交媒体引发集体怀旧与挽留。最终永旺发布公告，官宣永旺超市天河城店续租8年。一家超市与消费者的连接，就此有了“念念不忘 必有回响”的序章。

金铂商业自营品牌苏铂超市2004年在广州白云区起步，如今已是广东本土超市代表品牌。2025年，苏铂超市广佛10家门店总销售额超20亿元，平均坪效5000元/㎡/月，是同类型超市平均坪效的1.5倍-2倍。

一直以来，业界认为，苏铂超市脱颖而出的关键在于“商品低毛利”的高质价比模式，但更关键的深层原因在于，苏铂超市从创立之初，就自觉执行高标准的“供应商回款账期”管理制度，切实保障供应商利益。而友好的供应商关系，正是建立供应链成本优势的基础。具备成本优势的苏铂超市，不仅跑通了“低毛利”模式，而且创立至今，每一年都实现盈利。

高端水果榴莲，被苏铂超市打造为“最低19.9元/斤”的爆款单品。消费者的“榴莲自由”背后，是苏铂超市与泰国果园的长期友好合作与跨国友谊。

有别于超市，作为观影空间的电影院并非生活刚需，而且曾在2020-2022年间经历行业“至暗时刻”。影院业态在广佛市场的发展，同样可以一窥广佛市场的消费特征。

以广佛210+家进驻购物中心的影院门店为样本（非广佛影院门店完全统计），从广佛门店数量TOP6影院品牌来看，目前在广佛市场兼具规模优势与抗风险韧性的院线品牌，包括以下几个类别：

• 形成多产品线规模化布局的院线集团，如中影集团旗下各院线、金逸影视旗下各院线；

• 与规模化布局商管企业强挂钩且同步开展全国拓店的院线品牌，如万达影城；

• 较早布局广佛市场，对广佛市场了解充分且消费者认知度高的知名院线品牌，如CGV影城、横店影城、飞扬影城；

• 广东本土商管企业自营院线品牌，如脉铂影城。

在2025年广州、佛山各大影院的票房排名中，由金铂商业在2021年创立的自营影院品牌脉铂影城，是票房表现能力最强劲的影院品牌，6家门店中，共有4家门店进入广州和佛山的年度票房TOP5影院。

从商业模式来看，这是脉铂影城追求“光影效果高配置+观影环境高舒适度+亲民票价”的“高质价”模式在广佛消费市场的快速圈粉。

以2021年为例，脉铂影城全国首店——脉铂影城（嘉禾金铂天地店）全年平均电影票价为35.41元，低于全省平均电影票价40.92元，但年度观影人次高达63.5万，是2021年观影人次排名全国第5的影院。

观影人次最终推高票房表现，脉铂影城（嘉禾金铂天地店）以2247万年度票房跻身2021年广州各大影院票房榜TOP5。高观影人次带来的广告、零食饮品收入，也成为脉铂影城（嘉禾金铂天地店）的收入增项，“19.9元看电影”活动带来的社交话题传播，也不断提升脉铂影城的市场知名度。

放眼全国商业市场，近年来广州和佛山的商业表现，时常给人以“务实但缺少惊喜感与话题度”的印象。但在广佛商业30年的发展历程中，敢想敢做的开拓、不断尝试打破边界的创新，亦是市场的关键脉络。

未来，广佛商业“务实”底色可能不会改变，但从广州云山CorePark、佛山祖庙CorePark、广州白鹅潭万象城、广州天河合生汇等重点项目的商业定位来看，一个更有趣、更有话题度的广佛商业市场也是正在到来的未来。

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