房地产进入存量时代，成都如何迈向“新未来”？2026楼市新生态大会在蓉举行

9月18日，房地产行业再次迎来重要信号。

当天上午，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。住房城乡建设部有关负责人表示，当前房地产市场正在发生“两个转变”：一是市场供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代。今年前8个月，全国二手房交易占比已达到52%，超过50%，标志着房地产进入存量时代。与此同时，住建部明确提出，现房销售已经是大势所趋，“十五五”时期将加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。

同日下午，“新政·新局·新未来——‘8·28新政’楼市新生态大会暨2026成都未来人居共建指南发布”在成都举行。

来自房地产研究、产城运营、市场营销等领域的专家和行业代表齐聚一堂，从制度完善、成都市场、人居价值到AI营销等多个维度，共同探讨“8·28新政”之后房地产行业的新变化、新趋势与新机遇。活动现场，《2026成都未来人居置业指南》正式启动。

从8月28日多项房地产基础制度集中调整，到9月18日住建部进一步明确“存量时代”和“现房销售”方向，一个更加清晰的行业图景正在形成：房地产正在进入增量优化与存量提质并重，更加注重产品品质、交付安全和长期运营的新阶段。

活动现场

制度托底、文化铸魂

“好房子”最终是生活的答案

房地产进入新的发展阶段，首先变化的是制度，但最终落点仍然是居住。

贝壳研究院西南分院院长孙堃以《“制度托底”+“文化铸魂” 成都房地产发展走入新阶段》为题，从制度建设和城市文化两个维度重新审视成都房地产。

孙堃

在孙堃看来，房地产“下半场”的逻辑可以概括为一句话：“短期靠政策，中期靠制度，长期靠文化。”未来行业要更加关注不同城市居民的真实需求，为市场提供多元、多样、多层次的“好房子”。

在制度层面，他提出，要从“人、房、地、钱”全要素联动出发，通过需求识别、住房供给、土地配置和金融支持之间的协同，推动房地产市场形成更加稳定、可持续的发展机制。

但制度之外，一座城市真正长期的人居吸引力，还来自文化。

孙堃将成都的人居文化总结为“生态、平衡、温度、生长”四个关键词：自然不是住宅的附属配套，而是居住的基底；职住平衡让生活与事业更好协调；公园、商业、社区和烟火气共同构成城市温度；而产城融合、绿色建筑与智慧社区，则让住房与城市共同成长。

“好房子没有标准答案，但它一定装得下你对自然的向往，容得下你对烟火的期待，更能陪你和这座城市一起走向未来。”在孙堃看来，制度与文化双轮驱动，最终要回答的仍然是“生活”。

从“怎么卖”到“怎么建、怎么融、怎么交” 新政推动房地产全链条持续完善

如果说孙堃更多讨论的是房地产发展的长期逻辑，那么成都市房地产行业专家、睿合泰机构总工程师、寻圭云图联合创始人侯硕，则将视角进一步落到“8·28新政”本身。

侯硕

侯硕认为，此次改革不能简单理解为“预售变现房”，而应放在商品住房销售、房地产信贷、资金监管、项目公司制等整个体系中观察。

在分享中，他重点分析了封顶预售、现房销售、主办银行制、个人住房贷款发放节点以及开发贷款期限调整等制度变化。按照新规，主办银行将更加深入参与项目融资和资金管理，开发企业在投资测算、资金安排、项目开发节奏等方面，都需要建立更加适应新阶段发展的经营模型。

对于成都市场，侯硕判断，新政将进一步强化市场对确定性的关注。对于购房者而言，现房销售、资金监管和交付机制完善，有助于降低项目交付风险、增强购房信心；对于开发企业而言，则需要进一步提升产品、资金、成本、客研和长期运营能力。

在现场交流中，他特别提到，进入存量时代之后，房地产价值判断也将发生变化。新房与二手房之间的联系会更加紧密，“所见即所得”之下，消费者会更加关注产品真实呈现、配套实际使用价值以及长期居住体验。与此同时，城市更新也将成为存量时代值得关注的重要发展方向。

这也与当天上午住建部公布的信息形成呼应。随着二手房交易占比不断提升，存量住房市场在房地产市场中的重要性进一步提高，也为城市更新、住房品质提升和多层次住房消费打开了新的空间。

AI进入房地产营销

从“流量竞争”走向“认知竞争”

制度不断完善的同时，房地产营销逻辑也在发生变化。

抖音房产CPS合作服务商（成都区域）、成都房优优电子商务有限公司创始人、总经理左明强，将视角放到了房地产营销一线。

左明强

在他看来，开发商、销售机构和个人团队虽然角色不同，但都需要面对获客效率、内容生产效率和营销投入产出比等现实课题。新的市场环境下，房地产营销也需要进一步提升精细化运营能力，更加注重投入效率和用户价值。

左明强将其方法概括为“取势、明道、优术、践行”：一方面，利用AI智能体进入营销、获客、客服、内容生产等内部流程，实现“向内提效”；另一方面，通过搜索、自媒体、图文平台及主流媒体等全域内容体系，实现“向外降本”。

他还特别提到了GEO，即生成式引擎优化。随着消费者越来越习惯向AI询问“什么项目值得关注”“某个开发商怎么样”，房地产营销面对的不再只是传统搜索入口，也包括如何在新的信息获取方式中建立专业、可信的品牌认知。

“产品、渠道、价格都可能被复制，真正难复制的是用户认知。”左明强认为，AI时代的房地产营销不仅需要获取流量，更需要建立专业、可信、长期的品牌价值。

《2026成都未来人居置业指南》启动

从五个维度持续寻找成都“好房子”

当天活动现场，《2026成都未来人居置业指南》正式启动。

按照计划，封面新闻、华西都市报将联合专家智库、行业机构及市场各方，从城市板块、产品品质、建设交付、市场表现、居住口碑五个维度，对成都在售项目和未来人居价值展开持续观察，并结合市场变化与实际调研，陆续发布指南相关内容。

这并不是一次简单的项目推荐，而是希望建立更加系统、专业、贴近真实居住需求的置业参考框架。

从政策制度到产品品质，从市场表现到真实口碑，未来判断一套房子是否值得选择，将越来越回到城市价值、产品能力、交付兑现与长期居住体验的综合判断。

住建部当天同样明确提出，“十五五”时期提升人民群众居住水平，关键是建设“好房子”，并将从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维等全链条、全生命周期推进。

从这个意义上看，“8·28新政”不是一个终点，而是房地产迈向高质量发展的新起点。

进入存量时代，随着现房销售有序推进和房地产发展新模式加快构建，市场竞争也将更加回归产品、服务与居住本身。对于房企而言，提升产品能力、交付能力和运营能力，将打开新的发展空间；对于购房者而言，更加透明、更有品质、更具确定性的住房供给，也将带来更加安心、更高质量的居住选择。

新政开启新局，新局孕育新未来。

成都楼市下一程的答案，最终仍将落在一个共同目标上——以更多好房子回应人民群众对美好生活的新期待。

封面新闻记者 任吉军