北京买房：理清思路，购房建议2008

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

您为什么不在张家口的市区避暑，反而要在几十公里外的张北县城呢？我看了距离要60公里，开车都至少一小时吧，是不是很不方便啊？而且我看了房价，张家口市中心的也不过是5000多，而张北县城也得3000多，像我们退休两口子买个一居室其实就够，如果按50-60平的话相差才10万左右，没必要去张北吧？另外我看张北有两个小区，北京公馆和北京新城，这应该都是为了吸引北京人避暑的，入住率怎样？

A：

1、为什么要到张北，就因为我是来避暑的啊，又不是来体验大城市生活的。张家口的市区虽然规模更大+配套更多+更热闹，但劣势是平均海拔7/800米，夏季平均气温仅比北京低了5度左右。而张北是1500米，比北京低了10度左右呢，也就是更凉快，那我当然首选凉快的了。

另外可以参考两地的空调安装比例。张家口市区大概是50%左右，说明在三伏天还是有点儿热的，所以当地百姓才安空调。二张北几乎没有安的，像我住的小区里才两三户，估计还是外来的安的，本地人用不到这些。

或者这么说吧，在北京平均温度35度的时候，张家口市区大概30度，而张北就是25度了，体感是非常明显的。

2、自己开车大概1小时，坐大巴的话一般1.5小时。肯定是没有市区方便，但既然是避暑就不是经常回北京，无所谓吧。而且张北也有直接去北京的面包，私人经营的，100块钱送到龙泽地铁站，据说4个多小时。我没坐过，不知道具体感受。

3、房价就是您看到的情况，都挺便宜的。县城最贵的次新房也就5000多块钱，豪装+家具家电也就6000多一平吧。

4、北京公馆和北京新城，这俩小区属于张北的南部了，属于新城区，人口有点儿少。我不太喜欢这种环境，还是喜欢核心区人多热闹的地方，烟火气更足。

不过这俩小区的居住环境不错，尤其北京公馆还挨着南山公园，遛弯儿方便。其他的我就没太注意了，也不知道入住率，应该至少不低吧。

但我感觉北京人来张北避暑的不是很多，一年有个几千人就差不多了，因为路上见到的京牌儿车不多，我现在住的小区里也就三五辆吧。北京新城和北京公馆应该多，但我不熟悉。

仅供参考。

二

Q:

北京人家庭，无房，目前租在北焦家园，好几年了，但看着北京房价走低到一定程度了，也有了买一套自己房子的念头，您看旁边祈东家园的房子合适吗？地段我们已经很了解了，交通很方便，但对其他方面的情况我们不懂，毕竟是要买自己的房子了，对保值还是有所期待的，对面的王四营三兄弟都7万多呢。

A：

1、房子是用来住的，理论上如果能有公租房居住就没必要非得买自己的。当然这看自己的感受了，住自己的房子更踏实。

2、祈东家园就是典型的安置房，名字就已经说明了住户来源，多数都是天坛周边的拆迁户。这种小区就是自住为主，优势是经济实惠，但其他方面的优势不太大，期望值也就别太高吧。

地段儿确实是离地铁近。但既然是给规划为安置房+保障房，那就说明其价值在规划者心目中不太高，否则就高价卖给四兄弟五兄弟了。另外质量肯定是合格的，但这种小区一般都不会是太高的标准。

3、另外前几天有位祈东家园的业主来咨询过，他的房子是80平两居室，租金4500，想卖250万。那这租售比就是550，性价比基本正常，不太算超跌的，毕竟过户的话还要缴纳土地出让金呢。

您如果买的话尽量选择租售比更低的吧，或者是同等户型价格更低的，性价比自然就更高了。当然这也是废话，肯定是价格越低越好，只要没有硬伤或瑕疵就行。

4、另外王四营三兄弟的7万多是新房价格，现在二手房应该6万多了吧？跌幅不算太大，也在合理范围内吧。而且这跟祈东家园没什么关系，房产性质和品质都完全不一样，不太好互相比较。

而且这几个次新房也未必保值太好，打个比方就跟上学似的，分数高跟分数低的同桌，您觉得是哪方受对方的影响更大？多数都是分数高的被拉下点儿来呗，尤其在班级环境不太好的的情况下，分数高的有可能受影响更大。

5、总之房子是用来住的，为了居住就该买就买。但最好还是关注居住的性价比吧，至于其他方面别期望值太高。

仅供参考。

三

Q:

我和孩子都是北京户口，**区，但因为一直在南方生活，所以在北京没买大产权房，户口挂在我父母的回迁房里，对口学校不好。咨询过政策了，我们这种情况如果回北京上学的有可能进个好点的学校吗？比如海淀的。

Ps：我们不想买房，因为在北京并不是没房住，而是有一套别墅只不过是X产权，只能自住没有学区。传说旁边规划成新能源产业园了，也不知对我们来说是不是利好。

A：

1、想在海淀上学，看样子是不想买房是吧？那就租房呗，但必须同时满足三个条件：租房实际居住三年，房租合同备案三年，一方监护人在海淀工作社保三年。另外的前提是在其他区无房，而且三年内没有过房产交易记录。

不过这也只能是说有可能在海淀入学，但谁也不敢保证能进入好学校。毕竟这种情况都是全区派位，有可能离租的房子不远，但不敢保证哪所学校。

2、另外我没明白，您家既然是父母有回迁房，那您名下怎么没有啊？既然父母的能落户，那就说明有房产证了。那如果您名下有房的话就置换一套呗，换到海淀+迁户，那对口入学的概率就很高了。

3、X产权别墅，旁边规划成产业园，那肯定不是利好啊。或者说对正规产权的小区是利好，对X产权的大规模普宅小区也可能是利好。但您家这是别墅啊，占地挺大+户数不多，那产业园要是看上了这块地呢？

就算人家没想要，但做规划的也有可能给规划成其他配套啊。或者说既然是规划了产业园，那就说明这地段儿的价值提升了，那人家要是想卖掉赚钱呢？您家的X产权可就悬了，或者说大规模的普宅社区无所谓，别墅区风险有点大。

仅供参考。

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