青岛院士港研发中心，6年大坑要变低密住宅！

当年顶着国家级名头的院士港研发中心，现在变成了低密住宅用地。控规调整的背后，反映的是东李发展轨迹的一次转身。

▲李沧东川路以西、九水东路两侧地块

近日，青岛市自然资源和规划局公示了李沧区东川路以西、九水东路两侧地块控规调整。这次“商改住”的两块地，原来是当年青岛国际院士港设计研发中心项目留下来的两宗商务用地。

壹

这两块地，到底改了什么？

这份控规里的数字，已经足够让东李购房者多看两眼。

2019年出让时，两块地的容积率上限分别达到3.3和2.15，规划计容建筑面积约4.38万平。现在，一块变住宅+公园绿地，一块直接变住宅。

南地块，原本0.79公顷的商务用地，拆成了0.62公顷二类城镇住宅用地+0.17公顷公园绿地。住宅容积率1.95，建筑密度28%，限高54米，绿地率30%，地上建筑面积约1.2万平，同时配建邻里坊。

北地块，0.81公顷，全部调整成二类城镇住宅用地。容积率1.4，建筑密度30%，限高27米，绿地率30%，地上建筑面积约1.14万平，并配建200平托育所和邻里坊。

▲东川路以西、九水东路两侧地块

两块地加起来，未来住宅地上建面约2.34万平。这个体量，真不算大，两块地原本约4.34万平的地上建筑面积，调整后缩减接近一半。

未来，北地块大概率会做多层、洋房；南地块大概率是小高层。一南一北，一个洋房一个小高，刚好形成产品错位，覆盖不同预算的购房需求。从指标看，按照2.34万平的住宅建面，两块地加起来，最终可能就是一个百余套的低密社区。

贰

六年前的规划有多野？

很多人现在从这里路过，大概只会觉得：怎么又是一个围起来的空地？但如果把时间拨回到2020年，这里曾经有过完全不同的一张蓝图。那一年11月，青岛国际院士港设计研发中心项目规划亮相，由青岛院士港工程建设有限公司建设，上海天华负责设计，施工方是荣华建设。

▲2020年规划的院士港研发中心效果图

当时规划的规模不小：总用地约1.6万平，总建筑面积约9.35万平，其中地上计容建筑面积约4.35万平，地下不计容面积约5.01万平。注意这个地下规模，地下，比地上还大。

规划里还塞进了智能停车、设计研发、办公和科研服务等功能，原项目分南北两个地块，承担海洋装备、新材料设备等方向的研发任务。

▲2020年规划的院士港研发中心效果图

那时候，给人的感觉非常明确：这里不是来盖普通写字楼的。它承载的是产业、科研、院士团队、技术研发这些听起来很高大上的东西。早些年东李的规划，也是类似的思路。住宅、产业、科研、教育、生态几条线一起铺开，院士港研究院、院士港二期、研究院南延……一个接一个。2018年的李沧东部规划图里，东川路、九水东路一带原本就承担着创新、科研和居住等多种城市功能。

▲院士港周边实景

院士港研究院本身，也曾经跑出过很漂亮的一段建设速度。但设计研发中心这个项目，后面的节奏明显慢了下来。到了2022年，深基坑已经开挖较长时间处于停工状态。

▲九水东路北侧地块大坑实景

叁

为什么偏偏现在改？

这次调整控规，官方给出的理由非常直接：加快项目盘活利用，提升周边公共服务配套水平。

东李这些年的发展，从世园会片区开发到现在，十几年时间里新建小区遍地，人口导入速度很快，但商务办公和产业落地的节奏，一直没跟上住宅的步伐。

▲东川路、九水东路周边实景

别说研发型的高端商务物业，就是普通的写字楼，在东李也没多少市场。企业选址更倾向于市南的香港中路、崂山的金融区，或是李沧核心的李村商圈，东李的商务用地需求一直不算旺盛。

当初规划的院士港研发中心，受大环境和产业落地节奏影响，迟迟没有进展，地块一荒就是好几年。与其一直闲置浪费土地，不如调整成市场需求更旺盛的住宅用地，既能盘活存量土地，也能增加片区的住宅供应。

这两块地，优势真不少。

第一个优势，是成熟。周边自然环境不错，住宅项目已经形成一定体量，生活氛围基本起来了，地块周边沿街商业和社区生活配套已经比较成熟。

第二个优势，是低密。尤其北地块。容积率1.4，27米限高。这个指标放到现在的青岛主城，确实很少见。

第三个优势，是小而精。2.34万平住宅建面，很适合走小体量改善路线。

当然，短板也很扎眼。最直接的，就是主干道。两宗地都靠近九水东路、东川路。主干道带来的交通便利的同时，也带来噪音噪声。还有一个问题：地块实在太小，内部景观、公建和园林很难做。

这次东李的两块地“商改住”，放到当下的青岛房地产市场看，就有另外一层味道。828新政之后，土地供应的逻辑，已经彻底变了。现在如果再推出大体量地块，可能很难找到接盘侠，反而打击市场信心。主城核心区的小宗地，是政策倒逼出来的必然结果，对开发商来说压力不大，还能维持土拍热度，稳住地价预期。

▲东川路以西、九水东路两侧地块

未来青岛主城的土拍，基本都会延续这个逻辑，新都心河西地块那样的大体量地块，会越来越少甚至成为绝唱，而核心区的低密小宗地，会成为市场的常态。