存量时代规则生变，房企批量布局城市更新，“全链条运营”新逻辑

本报记者 李凯旋 北京报道

“十五五”开局之年，城市更新正在全面提速。以北京为例，北京正将城市更新作为重要抓手，将老旧小区、老城平房区、老旧管网“三老”设定为改造重点，以此带动城市整体空间的重塑及功能的升级。9月15日，北京城市更新的重点区域西城区的负责人表示，要坚持“老城不能再拆”的原则。

业内认为，一场从“开发商赚差价”转向“精细运营、文脉再生”的城市复兴实验正在展开，房企则需要构建城市更新全产业链条，打破现有的开发逻辑。

坚持“老城不能再拆”原则

9月15日，北京市西城区负责人表示，作为首都功能核心区，“十五五”期间西城区城市更新工作将围绕保障首都功能、推动高质量发展、保护传承文脉、提升宜居品质以及实现安全韧性展开。

值得关注的是，在居住空间的改造上，西城区负责人提到，坚持“老城不能再拆”的原则，加大平房区“整院申请式退租”力度，推出更多历史平房街区空间整合利用示范；继续谋划危旧楼原拆原建更新项目，探索跨区联动改造，让更多老房子成为宜居的“好房子”。

那么，相比较大拆大建，“原拆原建”、保留老城区的历史味道难点究竟在哪？《华夏时报》记者注意到，在项目实践层面，以皇城景山历史文化街区为代表的核心区更新已经成为观察城市更新模式的关键样本。

据悉，该项目总占地74.5公顷，是北京首个片区综合性更新打包立项项目，而首开集团进行了统筹式退租、保护性修缮、恢复性修建及招商运营、业态培育、长效管理等全链条工作。

“公司坚持保护优先、活化利用、民生改善的原则，项目摒弃了单一的空间改造思路，确立‘共生型历史街区、开放型产业街区、智慧型活力社区’的差异化定位。”首开集团方面对《华夏时报》记者表示。

日前，首开集团也在2026年服贸会上展示了公司对于城市更新的操作理念。首开集团方面认为，当前国内城市发展已进入存量提质新阶段，公司秉持着“城市复兴”的发展理念，拥有1.1亿平米物业管理服务能力，主要对城市存量土地、老旧建筑重新梳理开发，发挥城市更新惠民生、扩内需、拉动有效投资的作用。

科技助力城市更新提速

值得关注的是，城市更新并非“更新”完成后房企便可退场，项目后续的运营实际上更加考验企业能力。此外，伴随着房地产行业进入存量时代，运营带来的收入已然逐步成为房企营收的主力。克而瑞发布的数据显示，预计今年仅城市服务营收规模就可达到1.7万亿元。

城市更新若想实现长线发展则离不开工具的支持。《华夏时报》记者在服贸会上注意到，首开集团旗下的北京建院近年来在城市更新领域进行了科研攻关，设置了科技研发、结构科技、数字科技应用、老旧小区改造、绿色评估等板块，覆盖城市更新的全生命周期。

其中，结构科技板块集中推出7项自主研发的既有建筑加固专项技术，涵盖外套结构加固、玄武岩纤维韧性砂浆面层加固、外贴阻尼器加固等创新工艺，具备免入户、低扰动、降本增效、绿色低碳优势，有效破解传统加固带来的居民安置、拆改装修、场所停运等难题。

数字科技应用板块展出城市更新数字工具箱，依托数据底座、知识图谱落地AI相关应用，并通过九三纪念活动仿真、北人既有建筑改造、航站楼数智化应用实景案例，实现数字技术推动存量资产提质增效。

“全产业链条”布局是关键

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示，北京老城不再“大拆大建”，其首先是政策约束下的必然选择，也是城市更新和发展逻辑的一次切换。从北京老城相关区域来看，保护对象多、产权关系复杂、空间尺度小、市政基础设施老化，大规模拆迁改造路径不可行。

“企业要从过去‘拿地开发赚差价’的模式，转向精细化运营与谋长线发展。衡量城市更新成败，不是看拆了多少、建了多少，而要看城市文脉是否延续，项目是否既能保持可持续性，又具有较好的社会价值。”严跃进如此认为。

也就是说，城市更新绝不能仅仅止步于“更新”，实现对项目的长久运营则是重中之重。这意味着，企业也需要具备从前端设计研究到后期运营的全部能力。首开房地集团在服贸会上集中展示了城市更新、古建修缮保护、文化传承等成果，呈现了传统施工方向城市更新综合服务商转型的过程。

首开房地集团方面对《华夏时报》记者表示，公司已经构建了集“教育、研发、鉴定、设计、咨询、施工、材料、文保、文化”于一体的古建全产业链，完成对北大红楼、故宫等文物的修缮。而首开城运集团则承担了项目后期运营的角色，其定位于美好社区共建者、一流城市服务践行者，集团总服务面积达到1.1亿平米。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁