四川
9月18日，在国新办“开局起步‘十五五’”系列发布会上，住建部释放了一个明确信号：我国房地产进入存量时代。
住建部房地产市场监管司司长张雪涛公布了一组关键数据：全国二手房交易占比从2020年的27%攀升至2025年的46%，今年前8个月达到52%。超过50%这个临界点，标志着房地产正式进入存量时代。
图源自：财联社
这意味着，过去二十多年“大拆大建、疯狂扩张”的增量模式正在经历深刻的结构性转型。
52%不是终点，而是起点！
把中国52%的二手房占比放到全球坐标中看，这个数字才刚刚起步。美国二手房成交占比常年保持在85%左右，英国等发达国家普遍在70%以上（NAR数据）。
换句话说，存量深化远未结束。 从国际经验来看，新房交易下降、二手房交易上升是城市化中后期的普遍规律。中国刚跨过50%的门槛，未来的二手房交易占比大概率还会继续上行。
现房销售，存量时代的必然选择
既然进入存量时代，一个无法回避的命题就摆在眼前：新房还要不要继续大规模地建？开发商还要不要继续玩“拿地-预售-回款”的旧游戏？
个人认为，在这个大趋势之下，推行现房销售是非常有必要的。
事实上，市场已经先行于政策。全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%。这意味着在政策正式定调之前，市场已经用脚投票，现房销售占比从一成多上升到了三成多。政策的作用，更像是“顺势确认趋势”而非“凭空创造”。
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确“有力有序推行商品住房现房销售”。新政落地近三周，厦门、丽水等城市已在新挂牌地块中明确将“现房销售”纳入出让条件。广州则在新政当天即完成首宗“现房销售承诺制”地块出让。
在存量时代，新房供应量本身就需要被控制。现房销售客观上会拉长房企从拿地到回款的周期，倒逼房企审慎拿地，从源头上控制增量。江苏省住建厅住宅与房地产业促进中心副主任魏东泉认为，现房销售将促使房企在拿地时更加审慎。
购房者的“得”与“失”
对于普通购房者来说，存量时代和现房销售带来的影响是双向的。
“得”的方面很明确：现房销售实现“所见即所得”，购房者可以实景看房后再决定购买，从源头规避烂尾风险。同时，828新政还将个人住房贷款期限上限延长至40年，按揭发放时点整体后移，降低了购房者的年度支付压力。
“失”的方面同样需要理性看待：新盘供应节奏放缓，购房者的选择面可能收窄。8月全国重点50城新建商品住宅新增供应面积环比下降10.0%，同比下降31.8%，供应端已经在收缩（克而瑞数据）。此外，资金实力不足的部分房企，可能在这一轮转型中逐步退出市场，行业集中度将进一步提升。
理性观望，关注细则落地
需要提醒的是，目前官方虽然已经明确了存量时代和现房销售的方向，但各大主流核心城市的落地细则尚未全面出台。具体在哪些城市先试点？土地出让环节如何与现房销售衔接？开发商的资金压力如何通过金融政策平稳过渡？这些都有待进一步明确。
在没有细则出台前，任何关于“房价会因此大涨或大跌”的过度解读，都是不客观的。我们应该做的，是重点关注各核心城市后续的供地计划和政策细则落地情况。
存量时代的大幕已经拉开，告别暴涨暴跌，让房子回归居住属性，让市场平稳过渡，是未来的主旋律。看清大势，保持理性，才是当下最清醒的选择。
【免责声明】 ：
本文仅代表个人观点，政策信息均来源于住建部、国家统计局等官方公开发布渠道，不作为购房、投资决策依据。
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