住建部：楼市供求关系发生变化，业内判断房价上涨或成大概率事件

9月18日，国务院新闻办公室的一场发布会，犹如在平静的湖面投下一颗巨石。住建部官员一锤定音：“房地产市场供求关系发生重大变化，已进入存量时代。”这绝非轻描淡写的“企稳”或“健康”，其本质是一场深刻的底层逻辑重构。数据完全撕开了过往的滤镜。

曾经让人发愁的库存，正以不可思议的速度极速消融。深圳的预售住宅套数跌破两万大关，去化周期从20个月一路暴跌，几近“断货”；全国范围内的宅地供应也全面踩下了急刹车，多地甚至彻底拧紧了土地供应的“水龙头”。

一面是新房供给的大幅枯竭，一面是二手房交易如开闸泄洪般突破52%的历史红线。当可卖的房子越发稀缺，而买房的热情在沉寂多年后强势升温，房价上涨成大概率事件正逐渐从天方夜谭变成眼前的现实。

一二月份市场回暖的速度确实很快，到三月上旬，回暖势头依旧明显。大众看到这个很高的同比增长百分比，主要来自低基数效应，去年同期的市场基数实在太低。同时，一二月份本身带有季节性因素。

国内银行的放款节奏，大多集中在一二三月，资金投放之后，有一整年的时间产生经济拉动效果，所以一季度向来都是信贷投放的高峰。除此之外，从 2022 年三四月份开始，国内的货币环境已经转向宽松。

不管是观察银行体系的数据，尤其是 M2 增速，最近几个月 M2 增速已经达到百分之二十三。再看市场利率水平，整体都处在很低的区间。所有信号都说明，国内的金融条件处于宽松状态，而且这一轮宽松持续的时长，是有统计数据以来十几年里面最长的一次。

季节性因素、金融条件放宽、银行信贷投放的季节性倾向，多重因素叠加，造就了一二月以及三月上旬房地产销售的向好表现。但是要注意，新房销售市场内部存在几个明显的分化。第一是新房和二手房的分化，市场成交主力以二手房为主。

第二是房企背景带来的分化，国企背景的房地产开发商销量表现很好，民营房企的销售依旧十分疲软。同时，观察宏观经济数据还能看到，房地产开发投资数据出现了超出预期的下行，增速相比上个月进一步回落。

这些现象都说明，虽然市场从去年四季度的颓势中出现了一定扭转，可以看到复苏的迹象，但如果直接判定市场已经复苏，洪浩认为为时过早。想要给这个市场下一个准确的定论，还需要继续观察一段时间。

当时很多人认为市场仍在泥潭中挣扎，但现实是，供求关系发生重大变化的浪潮已经席卷而来，远超当年的保守估计。我们把时间线拉长来看，曾经的悲观预测显得有些刻舟求剑。

去年十月底，对当年以及第二年的经济和市场运行做展望的时候，在市场普遍笼罩悲观情绪的环境里，洪浩团队可能是为数不多呼吁大众不要过度悲观的团队。房地产市场迎来一个非常难得的建仓机会。

毕竟房地产是中国经济里体量巨大的板块，如果无法判断 2023 年房地产市场会走向何方，就很难对整体经济做出可靠判断。去年十月底洪浩团队也判断，2023 年房地产市场将要面对的挑战依旧严峻。2014 年也遇到过相似的市场环境，2014 年四季度政策开始发力，市场修复花费了三到四个季度。

这一次面临的挑战强度更高。2021 年全国商品房销售额达到十八万亿，去年销售额大约十二万亿，同比下降百分之三十多。从这么深的底部往上修复，必然需要时间和动力。所以洪浩认为，今年房地产市场想要完成复苏，需要三十个月左右的时间，这个时间周期并不意外。

这种动辄需要两年半来化解压力的判断，在当时代表了绝对的主流声音。然而到了今天，住建部称去库存的速度已经打破了旧有框架，市场的自我消化力彻底重塑了供需格局。不能简单理解为单纯消化存量市场。房地产存货的特点，不能只看存货的绝对规模。

衡量存货水平，一般会用存货和销量的比值，也就是去化周期，计算需要多少个月可以把现有存货全部卖完。如果用这个指标去看，当前存货水平偏高，完成去化需要的时间较长。

但出现这个结果，是因为当下的销售速度还没有回到正常水平。销售速度变慢，就会测算出较长的去化周期，不能只用这一个指标判断市场去年房地产开发投资降幅大约百分之四十。这就意味着新房开工建设的规模大幅收缩，新增房源变少，理论上很难出现存货持续暴增的情况。

全部在建房屋面积大约一百亿平米，其中六十亿平米属于商品房，住宅大概五十亿平米。每年商品房销售规模十万亿人民币，平均每平米售价一万元，也就是说每年销售十亿平米的住宅。按照这个销售规模，现有在建住宅全部建成销售，大概需要五年时间。这些数据都是可以测算的。

存货是一个相对概念，存货多少，取决于销售速度快慢。如果按照当前的销售速度估算，全部在建住房完成去化大概需要五六年时间。

用过往的低迷销售速度去推导五六年的去化期确实显得漫长。但事实证明，随着后续宅地供应的大幅压减，重大变化悄然而至，供需的天平已经被彻底打翻。首先要厘清下行周期的定义。很多人一提下行周期，就默认房价会持续下跌，但房价名义价格依旧保持上涨。

2021 年十八万亿的商品房销售额，行业内部普遍认为这是近几年销售规模的顶部，接下来几年很难再回到这个水平。2021 年是房地产销售的大年。结合前面提到的存货数据，再看城镇化进程。城镇化的远期目标大约百分之七十五，当前城镇化率在百分之六十三左右，还有十个百分点的提升空间。

如果每年提升一个百分点，城镇化进程还会持续十年。城市常住人口依旧在增长。拿一些主要城市举例，上海常住人口在一千六百万到一千八百万区间，但外来人口规模接近两千万。人口流动占城市总人口的比例很高，城市整体的规模还在持续扩张。

这个逻辑不难理解，大城市聚集了国内最优质的教育资源、医疗资源和工作机会，吸引大量年轻人来到城市扎根安家。所以判断房地产发展趋势，不能一概而论。房地产行业高度依赖地理位置。城镇化发展到当前阶段，叠加多个超大城市、城市群逐步成型，区域分化的特征会越来越明显。

部分地区没有发展空间，人口持续流出，房价就持续走低。根源在于当地缺少就业机会，没有人口定居和发展的空间，房产自然贬值。很难用同一个结论概括整个房地产行业的走向，必须重视市场的分化，不能笼统下定义。

既然市场分化是必然，那么在核心城市土地紧缩的背景下，资金疯狂追逐核心资产的趋势就变得水到渠成。这也是为什么业内判断房价上涨成大概率事件的核心逻辑之一。本质上反映了优质资源的竞争。

为什么有人愿意承担高昂的成本购置房产，本质就是在竞争优质教育资源、医疗资源等公共配套。所以要客观辩证看待房地产。回顾中国商品房发展历史，如果从 1998 年住房市场化改革算起，国内经历了一段房价高速上涨的周期。

过去大众聊天，经常会感慨，如果在某个年代买一套房，现在就能收获可观的资产增值。过去二十年买房的人大多获得资产增值，背后是中国经济腾飞。从这个时间节点之后，2001 年中国加入 WTO，经济进入高速发展阶段。

国内大量建设制造业产能，满足全球商品需求。劳动力从农业转向工业，劳动生产率得到巨大提升。伴随劳动生产率快速提升，居民收入上涨，城镇化大规模推进。过去国内城镇化率不足百分之四十，现在达到百分之六十，这是一场规模宏大的发展。

放在这样的时代背景里，就能看懂过去房价上涨的底层逻辑。很多人会拿房价收入比，判定房价存在泡沫。其实大众买股票的时候，不会只依靠市盈率决定买卖。为什么分析房产就要单独用房价收入比评判？

国内房价收入比大约三十到四十倍，字面意思就是不吃不喝，需要三十到四十年才能买下一套房。但要看到，居民收入处在持续快速增长的状态。房价里面，本身就包含大众对未来收入增长、资产增值的预期。所以过去买房的人大多获得收益。

这种基于未来收益增长的预期，在存量时代被进一步重估。当优质资产变成了限量的标的，供求关系的反转注定会催生新的价值锚点。回到房地产和宏观经济的当下趋势，再次总结核心逻辑。

当前国内经济正处于短周期底部向上修复的阶段，宽松的金融环境会持续托底市场，这也是去年年底洪浩团队敢于逆势看多的核心依据。但复苏并非一蹴而就，房地产市场的修复更是一个漫长的过程，行业整体高速普涨的时代彻底终结，未来的市场机会完全集中在区位分化之上。

优质核心城市、拥有稀缺资源的房产，依旧具备抗通胀、稳增值的属性，回报率能够持续覆盖资金成本；而人口流出、资源匮乏的中小城市，房产将长期面临贬值、滞销的压力。

对于普通购房者和投资者而言，不用再纠结楼市整体的涨跌行情，核心判断标准只有两个，一是所在城市的发展潜力、人口流入趋势和资源集中度，二是自身的资金成本和资产持有回报率。顺应周期趋势、选对区位赛道，就是当下不确定市场中，最稳妥的投资决策。

昔日的宏观判断，如今已在极度收缩的土地供应现实中，得到了最生动、最凛冽的印证。楼市的潮水跌宕起伏，但经济运转的底层逻辑从未失效。住建部称供求关系发生重大变化，不仅仅是对过去几个月楼市回暖数据的官方确认，更是宣告了一个高库存时代的终结。

在新增土地供应被雷霆之势卡死、存量二手房产加速流转的当下，市场博弈的主战场已经发生了根本性转移。核心城市的优质房源，正以前所未有的速度消化、提纯。

当供给的全面收缩与需求端的实质性释放形成强烈的时间错位，房价上涨成大概率事件就不再是一句博眼球的虚言，而是资产轮动洪流中极可能出现的结局。

认清大势的转向，顺应存量周期的游戏规则，才是面对未来变局最好的解法。