上海
房地产发展新模式，对于理解中国房地产市场的现状和未来非常关键。
而近日在国新办举办的开局起步 “十五五” 系列主题新闻发布会上，住建部的相关领导，对房地产发展新模式进行了高度的概括和内涵阐释。
在为大家解读最新的内涵之前，先聊一聊房地产发展新模式提出的相关背景。
早在 2022 年 12 月份的经济工作会议上，首次提出：推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
这是房地产发展新模式的首次亮相。
其后直到现在，基本上涉及房地产的重大会议和新闻稿当中，都会提到房地产发展新模式。
包括最近的 8 月 28 号的新政，也就是现房销售新政及其配套政策，新政当中明确提出，这是为了落实国家关于建立房地产发展新模式而采取的必要行动。
住建部是房地产的主导管理部门，对于房地产发展新模式的概念和内涵，住建部最有解释权，本次发布会就对此进行了解释。
而早在两年前，也就是 2024 年 8 月 23 号，同样是在国新办的发布会上，住建部就曾经阐释过房地产发展新模式的内涵。
当时讲了五点内容：
第一点是完善住房供应体系，重点是增加保障性住房的建设和供给。
第二点是部署各地以编制实施住房发展规划为抓手，建立人‑房地产要素联动机制。
第三是有力有序推进现房销售。
第四是建立城市房地产融资协调机制，推出项目白名单制度。
第五是研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。
住建部在推进构建房地产发展新模式的过程中，这是一个动态过程，在不同时期其内涵有所变化。
本次新闻发布会上，住建部阐述 “十五五” 期间，也就是未来五年期间，如何加快构建房地产发展新模式，把其内涵归结为 “一二三四”：
一个基本点，牢牢抓住让人民群众安居这一基点；实现更高水平的保障、居住。
两个体系，完善保障和市场两个体系，形成保障房、商品房功能互补的供应格局。
三项制度改革，完善房地产基础性制度，重点推行三项制度。
1、项目公司制，就是一个项目对应一家项目公司，严禁总部违规抽挪资金，确保项目独立运行安全。
2、主办银行制，一个房地产项目，确定一家主办银行，实行资金封闭管理，实现利益共享、风险共担。
3、现房销售制，也就是今年 8・28 新政的核心，主要是解决一手交钱一手交房的问题，实现所建即所得，从根本上防范交付风险。
四个要素联动，推动人、房、地、钱四个要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进资源合理配置。
最新的这个内涵解读，跟两年前住建部的内涵解读，大体上是重叠的。
其主要区别是，两年前提出的房屋体检、房屋养老金、房屋保险本次没有提及。
而这次新增的提法主要是项目公司制和主办银行制。
至于现房销售，上次已经提到过。
老杨给各位分享和解读最新的房地产发展新模式的内涵，有助于各位理解和把握住未来五年房地产行业的走向。
但各位也要明白一点，这个房地产发展新模式只是一个新的提法。
在全国楼市降温之前，也就是 2022 年之前，其实还有一个旧的提法，就是构建房地产发展长效机制。
那是在楼市繁荣期的时候，为了抑制房价而提出的一个专有名词 —— 房地产长效机制。
而过去的五年，楼市处于萧条期，楼市大幅降温之后，相关部门又提出了一个新名词：房地产发展新模式。
所以我们也可以理解为，房地产管理相关部门，为了更好地推进房地产的管理工作，在不同的历史阶段、不同的市场环境之下，提出一些全新的概念作为工作抓手，同时也是推进工作、挣得业绩的重要载体。
理解了这一点，各位就不要对这些措施和提法寄予特别高的厚望。
不管你是买卖房子，还是企业拿地卖房，最应该高度关注的是房地产周期的所处阶段与未来变化！
因为，房地产市场是呈周期性波动的。
我们做交易、做实操，关键是要踩准周期的节奏和节点。
而政策和制度的设计只是为了平滑周期，让房地产市场更加平稳地发展，但它却无法打消市场的周期性波动。
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