国企退场、私募敲门 恒大物业货架上待沽命运

观点网 兜兜转转，恒大物业的买家还是锁定在几个私募机构中。

6月宣布与第一次敲定的潜在买方谈判终止，恒大物业又被摆回了货架上，直到7月清盘人宣布将另择“金主”，再次推进出售事项。

时隔两月传来新消息，有报道称太盟投资集团(PAG)、华平投资和信宸资本等正在准备报价竞购恒大物业。

与传闻中原已走到最后一步的广东旅控挥手告别，恒大物业作为恒大集团如今最值钱的资产之一，似乎仍是无缘国企“铁饭碗”，将要落入私募股权机构手中。

但市场猜测终归只是猜测，2026年上半年业绩逐步向好的恒大物业，还是要在货架上驻留一段时间。

新的机会

尽管买家未定，市场对于恒大物业出售事项始终保持着一定程度的关心。

6月与上一任潜在买家谈判破裂时，恒大物业股价迎来断崖下跌，6月25日盘中一度跌超27%，截至收盘跌幅为23.53%。

但进入7月，尤其是恒大清盘人宣布重启恒大物业控股权出售进程后，公司股价持续修复，截至9月18日收盘涨0.85%，报1.18元/股，市值重回127亿港元。

这也意味着，市场对恒大物业引入新战略方，以及潜在溢价收购始终抱有信心。

如今重新确定买家人选，恒大物业历时一年有余又兜兜转转回到最初的起点。

回看公司出售历程，经历前期漫长的竞购要约挑选，中国恒大在今年4月与一名选定的投标人签订排他性协议，开始一对一谈判。而对于这位传闻中的潜在买方，市场中风声最大的是广东旅控。

清盘人和广东旅控一度走到签订排他协议，只差尽调与价格商议的最后拍板，就连排他性谈判届满之后，双方仍在继续磋商，但最终还是在6月25日宣布谈判终止。

市场原本十分看好的交易告吹，所有猜测中看似最稳妥的国资接盘没能落地，但恒大物业不好卖这件事，其实一开始便摆在了台面上。

首先在价格方面，若以清盘人表示不再考虑新要约的时期恒大物业120亿港元市值计算，恒大及CEG合计持有的51.016%股份代价约为61.2亿港元。

而在磋商价格之时，考虑到恒大物业与关联方旧账未清、资金往来等风险，实际估值或许还要再打折扣。

再者便是恒大物业始终绕不开“恒大因素”：来自关联方的大量坏账、134亿元资金纠纷及未了结法律诉讼等历史遗留风险，尽调过程中了解越深，卖方便更难准确把握风险底线。

更何况若是国资企业，买家收购流程更严格规范，对价核定、付款模式及债务剥离等环节均需经过多级审批，容错空间极小；另一方面清盘人的核心目标是迅速变现以最大限度保障债权人权益，双方诉求难以调和。

而如今传闻中的国资主角退场，私募机构们跃跃欲试，恒大物业或许会迎来不同的结局。

在清盘人宣布重启出售事项时，便已有消息指出潜在买家名单中包括太盟投资、信宸资本等知名私募股权公司，这一次还多了位华平投资。

据物聊社了解，信宸资本是中信资本的私募股权投资分部，官网简介显示该基金目前管理着102亿美元的资本。

值得注意的是，信宸资本背靠中信资本，在恒大物业上市前，中信资本系便以30亿港元为对价取得恒大物业约3.582%股权，成为恒大物业的战略投资者。

太盟投资则是专注于亚太区的私市股权类投资公司，最擅长逆周期抄底，曾对珠海万达商管进行多轮投资，如今手握48座万达广场。

同样来自外资，同样擅长大型资产重组，华平投资更侧重于长期成长型股权投资，在售项目覆盖消费、医疗和不动产领域。

根据知情人士消息，太盟投资、华平投资和信宸资本等正在准备报价，但竞购仍在酝酿阶段，相关公司最终未必会提出要约。

竞购局面

转入下半年，比起上半年广东旅控与清盘人磋商恒大物业出售事宜时，许多事情已走到新的局面。

与恒大物业关联最深的便是恒大地产与许家印。8月20日，对于恒大地产与许家印案一审结果宣判已经落地。

其中，对恒大集团数罪并罚，判处罚金人民币88.2亿元；对恒大地产判处罚金人民币70亿元；对许家印数罪并罚，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；对违法所得继续追缴，不足部分责令退赔。

细数恒大与许家印的罪名，非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、违法发放贷款罪、违法运用资金罪、职务侵占罪、欺诈发行证券等罪历历。

恒大物业方面，2026年上半年实现收入约69.43亿元，同比增长约4.5%；净利润约5.03亿元，同比增长约2.5%；归母净利润为5.17亿元，同比增长约9.5%。

身处风浪不断的物管行业，恒大物业上半年在物管本职上的经营成果放在行业中横向对比也算可圈可点。

更重要的是，虽然受到134亿元存款质押旧账与多项计提减值损失影响，恒大物业净利润仍然保持上升，这意味着很多业务的“去恒大化”在经营层面已接近完成。

不论是更早的2021年出售传闻，还是从2025年开始的新一轮股权竞购，恒大物业距离完成出售已经更进一步。

2021年恒大物业首次传出出售消息时，传闻中的交易对象更多集中在同行业头部或房企，同业合并或相近业态协同是最早的出路。

彼时，碧桂园服务、万物云、合生创展等产业资本曾是潜在买家，但最终都因价格分歧和恒大债务复杂度而搁浅。

处在危机爆发的最初阶段，当时市场对恒大债务危机的规模和处理路径还没有清晰预期，在同一处境中的买家最担心的是买下恒大物业后仍被关联交易和母公司债务纠缠。

哪怕是今年年初与国资磋商，恒大物业与恒大集团间的关联纠纷仍然是阻碍交易的重要原因之一。

如今恒大已经进入清盘程序，对于恒大地产与许家印的判决也已落槌，清盘人对债务处置路径相对明确，一切都以争取更高的交易对价清偿债务为核心。

这时情况与2021年已有不同，买家面对的不再是一个持续谈判中的不确定对手，而是一个由清盘人主导的、以变现资产偿还债权人为目标的处置框架。

这意味着交易结构可以设计得更清晰，比如只买物业公司的股权，与母公司债务做切割，或者通过法院认可的方案完成交割。

而相对于前一位潜在买家，太盟、华平、信宸这类私募机构有足够的资金体量吃下较大标的，同时都具备重大资产重组与处理复杂交易的经验，并且对项目的回报周期有充足耐心。

太盟近年来在中国市场动作频繁，华平在物业和不动产领域有长期布局，信宸资本则有本土资源和不良资产处置经验，但私募机构作为竞购方，更看重的是通过专业运营和资本运作实现价值修复，而非短期转手。

对于如今的恒大物业而言，命运将被带领至何方，便要看最终谁能再次走到排他性协议桌前。

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