918，一场正式“宣布房地产成为普通行业”的发布会

9月18日国新办“十五五时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况”发布会

反复看了文字实录后，

一个感受：新房承担高质量和中高需求，二手房承担普惠和普遍需求

一个猜想：这是一次正式的宣布房地产成为普通行业的发布会

再把发布会上核心观点，画个重点吧

“两个转向、两个转变、三化转型”。“两个转向”讲的是城乡建设板块，是指城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；“两个转变”讲的是住房和房地产板块，一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代；“三化转型”讲的是建筑业板块，也就是建筑业向智能化、绿色化、融合化转型。

这是整个发布会上提纲挈领的重点。

进城的农民工

01/先说城镇化率

一个基本事实：

城镇化率提升遵循诺瑟姆曲线规律，城镇化率在30%以下、30-70%和70%以上时，分别为平稳发展阶段、快速发展阶段和缓滞发展阶段。2018年，我国常住人口城镇化率为59.6%，2025年底城镇化率67.89%；

距离“缓滞发展阶段”（发布会上的稳定发展期）只有2%多一点点的差距；

而更多中心城市的城镇化率早已超过80%，城镇化率还能增长的城市集中在广大的四线小县城，这也是为什么很多县城的房地产市场甚至要比二三线城市还要活跃的原因（四线的流动性是另外一个话题）；

但是，四线城镇化最大的障碍是农民收入水平，这个卡点不解决，三四线城市能够给城镇化率带来的增量就非常有限。

02/城市的增量扩张，和城市的提质增效

这，实际上是城市摊大饼和城市内力的关系。

2016年之前，很多城市的框架还很小，随着城镇化率的快速提升，以省会城市为中心的大饼开始摊了起来，先是城市环线N+1\N+2，然后是远郊和卫星城大批涌现

对应的两个结果：城投平台的大力举债做一二级土地整理，一个城市基础建设完善，这个结果是城市的界面更好看了，路宽了树多了管道埋线了；

留下的隐患也有，两个：平台的公司的债，还不上；城中村拆完了，但老旧小区不在改造内，成了被遗忘的角落；

房地产的提质增效，实际上是要补上之前缺的课，尤其是针对老旧小区的城市更新，总不能一面是高楼大厦，一面是房龄超25年30年的老破小越来越破最终沦为平民窟。

提质增效，再说直白点，就是城市要内部挖潜

之前限制新增建设用地进入经营性土地，本质上就是对内部要素资源的深挖；大饼已经摊了，已经摊了的大饼总要有人买才会有收益

某二手房门店

03/房地产的增量时代，和存量时代

熟悉生产制造业的都知道，增量时代是生产了就能卖出去就能赚钱；存量时代是以前生产的货太多了，慢慢卖。

发布会上给的数据，二手房的交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前八个月，二手房交易占比已经达到52%；

这里就不能不提到已经建设的住房规模和还在建设的住房规模。

之前有个文章，写的是“自有统计以来，卖了多少房子”，得到的数据是251.5亿平米，有记录以来的商品房成交面积，统计的时间起点是1987年，时间结点是2024年，2025年以后没算；

统计数据里没有单位家属院、房改房、经适房这些非商品房，如果加上这些非商品房，可能要超过300亿平米了；

2026年8月，施工的商品房还有56亿平米，其中商品住宅还有38.9亿平米，这些施工中的房子还是要卖出去的，不卖就砸在开发商自己手里了。

一面是一个庞大的存量市场，一面是越来越好的新增市场，房子又不是衣服两年一换，买下房子的是要住很多年的，如果大家都去卖旧换新，卖了的旧房子怎么办？

按照基本逻辑，只要有以旧换新，旧房子就会越来越便宜，市场价值越来越低，即便没有以旧换新，房子抛开下面那块地皮外，本身价值也会因为折旧越来越差；

新房子买了三五年后，也会成为二手房，2026年的四代宅在2036年也会成为旧房子，这个是自然规律，改变不了。详情见之前的小文“新房在被买下的那一刻，就成为自己的掘墓人”

增量时代，因为紧缺，开发商很赚钱，买房子的因为加了杠杆，名义收益很可观；

存量时代，因为不缺，买房子不一定能再赚钱了，除了极少数一线城市核心区的豪宅外，大多数的房子都不会是资产。

改造中的老旧小区

04/好房子，和老房子

如果把发布会的文字实录再多看几遍，其实就能发现说“新房子、好房子”的内容并不多。

媒体解读最多的是“3米层高、四层加电梯、栏杆加高”这些，这些内容在去年的“好房子标准”中已经有过了；

发布会上一项重要的数据，被唱多的媒体有意无意忽略了——我国城市已经进入“三分建、七分治”时期

建，是盖房子、建基础设施，走的是增量；治，是城市更新，和功能完善，走的是存量

这句话，再说直白点，就是“房地产依然很重要，但已经不是那么重要了”

新房子建好，这句话对开发商很重要，如果建不好，房企会赔钱

“老旧房屋改好”和“服务做好”，是十五五的主旋律。

房地产新增市场，按照市场规律办；存量市场，政府要参与或者要让50年设计寿命的房子活的再久一点。

05/写完了

发布会的分析，写完了。

这段时间，尤其828之后，楼市的前端土地市场活跃起来。

有人说，这是楼市又一次起飞的前兆；嗯，2016年土地市场很活跃

你们觉得是前兆，那就是前兆吧？以前兆的意见为准，你说什么，都对！

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