打造中原消费磁场，郑州中牟杉杉奥莱正在改写奥莱商业逻辑

“中原第一奥莱”升维

撰文 | 汪静

主编 | 付庆荣

头图来源 | 项目官方

如今，奥莱赛道热度不减。据行业数据，2026年二季度，国内重点奥特莱斯运营企业销售额同比平均增长10.5%，头部奥莱整体仍保持稳健增长态势。

但增长之下，分化也在加剧。品牌趋同、折扣趋同、体验趋同——大多数项目正陷入同质化竞争的泥潭，真正能跑出差异化的玩家越来越少。

在这股同质化浪潮中，郑州中牟杉杉奥莱反而越来越“非标”：业绩刷新历史纪录，品牌矩阵与会员规模同步升级，花园式奥莱的定位也在向更高形态迭代。

本文将从品牌护城河、会员运营、空间场景等维度，解剖郑州中牟杉杉奥莱背后的精细化运营逻辑，以及如何完成“中原第一奥莱”的升维。

Vol.1

“花园式奥莱”突围：

不走标准化的奥莱之路

当众多商业项目还在“折扣奥莱”的赛道上你追我赶，郑州中牟杉杉奥莱早已打出“花园式奥莱”的标签，以近郊微度假目的地的定位迅速在业内出圈。

这一概念最早于2024年正式提出。项目将自己定义为“长在景区里的奥莱”，依托周边只有河南·戏剧幻城、方特、绿博园等文旅资源，形成了“购物+旅游”的独特体验。

背靠河南近一亿人口的消费市场，目前项目客群已从郑州本地扩展到开封、新乡、许昌，乃至鲁西南、晋东南等地。据赢商大数据，项目异地客群占比近50%，已成为名副其实的中原区域商业生活中心。

开业近十年，郑州中牟杉杉奥莱不仅没有“老化”，反而持续加码升级，越活越像一个“有生命的城市目的地”。从花园式奥莱到中原商业生活中心，它一次次打破传统奥莱的边界，在创新赛道上不断精进。

Vol.2

运营心法：

会员、场景、品牌的三重深耕

爆红的业绩并非一蹴而就，这根源于郑州中牟杉杉奥莱长期维系的商业空间生命力，一套能把品牌、消费者、空间组织起来的可生长的“运营心得”。

01

从折扣力度到品质生活

品牌护城河不设限

很多奥莱项目不断追求“折扣”打造短期NOI，但郑州中牟杉杉奥莱不仅做品牌爆品，还一直在做矩阵升级，以“首店/最大/唯一”等标签构建竞争壁垒，让品牌护城河不设限，更遵循长线价值。

“大牌不贵——奢品集结地”是郑州中牟杉杉奥莱品牌灵魂所在，不仅集结了Ralph Lauren河南奥莱唯一店、MaxMara outlet中原首店、COACH河南奥莱唯一店、Tory Burch中原奥莱首店、Michael Kors河南奥莱首店、BOSS中原奥莱唯一店等精品大牌，还拥有雅诗兰黛集团集合店中原奥莱唯一店，打造了河南奥莱最全名品池，让购买大牌成为了一种日常行为。

运动户外品类上则是另一条增长曲线。项目又陆续引入了DESCENTE、KOLON SPORT两大中原奥莱唯一店，与NIKE中原面积最大直营旗舰店、FILA中原奥莱旗舰店，加上ARC'TERYX、SALOMON、HOKA、MAMMUT等精品户外顶流品牌，共同形成了中原最全的运动户外品牌矩阵。未来还将引进更多专业垂类精品户外品牌，继续稳固中原户外品类的“天花板”地位。

女装是郑州中牟杉杉奥莱品牌升级的重要阵地。秉持着“买女装就到中牟杉杉奥莱”的经营理念，项目在现有女装13支千万柜的基础上，又对目标千万柜的edition、ARIOSE进行了扩柜升级，同时新引进了准千万柜品牌ZUCZUG、LESS等中原奥莱首店。通过这一系列调整，女装构建了更深的护城河。

02

从“考核坪效”到“考核人心”

会员坪效成为核心黏合剂

传统奥莱考核品牌，习惯盯着销售坪效和利润坪效，但郑州中牟杉杉奥莱却多看了三个维度：流量坪效、留量坪效和会员坪效。这一转变，倒逼品牌和团队不再只关心“赚多少”，而是开始思考“如何让顾客愿意再来”。

郑州中牟杉杉奥莱在会员运营上“权益做精法，价值做加法”，通过数字化驱动全域精准触达，配合“花园奥莱”的环境和“以客为先”的服务理念，让会员运营从考核指标变成了顾客的真实体验。

在激活老会员复购上，除了月度对生日金钻卡、新增金钻卡执行标准化的关怀流程，项目还会结合企划活动和会员生命周期特征，在合适的时间邀约对应的会员。

一季度的Marisfrolg “柔软的力量” 全国奥莱首家主题沙龙就是一个典型。定向邀约高粘性老客，品牌当月业绩全国TOP1。这场活动的关键不是“折扣有多深”，而是让顾客感觉到“你懂我”。

凭借明星IP流量，郑州中牟杉杉奥莱打造月月有明星的活动标签。今年项目借助欧豪、刘涛、方逸伦、凯尔登约翰逊、姚琛等明星到店，配合“一日店长”等互动活动，打造年轻客群的打卡场景。

会员运营负责人向赢商网介绍，会员体系的高效运作离不开郑州中牟杉杉奥莱背后的“数据洞察”。

通过会员大数据和智能化画像，他们能做到月度精准触达——给生日会员送祝福，给新会员发问候；通过生命周期管理，在关键节点识别预流失会员或仅到店一次的会员，用节点活动或到店礼定向召回；对于高净值会员，数据分析能揭示其品牌偏好，从而制定专属邀约话术或优惠福利，让会员感到“你懂我”。

正是基于这种整盘的会员画像、偏好分析、消费行为与地域分布，郑州中牟杉杉奥莱实现了快速、智能的一键触发式运营，从“标准服务”升级为“专属尊崇”。

截至目前，郑州中牟杉杉奥莱的会员总量已达近400万，在杉杉体系内连续三年排名第一，全奥莱行业稳居前三，金钻卡会员销售占比逐年提升。这些惊人的数字背后验证了：情绪价值不是附赠品，而是坪效得以持续增长的核心黏合剂。

03

从事件驱动到生活融入

让场景主动“说话”

郑州中牟杉杉奥莱对空间场景的理解一直是从消费者的痛点出发，让自己成为“本身就存在的生活场景”。今年，它在融合了文化与生活方式的表达空间基础之上，更是链接了大资源和大IP，让场景“主动”演绎出一条城市与商业交织的、更丰盈的故事线。

今年秋季，项目以"中原粮仓"为魂，推出全国首个"五谷丰登"主题场景——以麦浪、稻穗、玉米等丰收元素为视觉核心，将中原农耕文明具象化为可拍照、可互动、可传播的沉浸式空间。这一场景由单点装置进化为整广场五大点位联动，从入口到内街，一步一景，金色麦浪与秋日暖阳交织，让消费者在购物之余，感受到来自土地的丰盈与温暖。不少顾客专程前来打卡，在社交媒体上自发传播，"五谷丰登"已成为郑州中牟杉杉奥莱秋季最具辨识度的场景IP。

Vol.3

十周年店庆战报

再创历史新高

郑州中牟杉杉奥莱刚刚结束十年最大力度店庆，交出了一份刷新纪录的成绩单：店庆期间业绩同比提升32%，客流同比提升21%，双双创下店庆历史新高。

线上战场同样表现抢眼，店庆期间，郑州中牟杉杉奥莱抖音直播登顶全国总榜第一，刷新奥莱业态单场直播纪录，线上引流与转化能力得到充分验证。

品牌维度上，5个品牌业绩超1000万，10+品牌业绩超500万元，进一步印证了项目作为中原奥莱品牌高地的号召力与运营实力。

Vol.4

新馆即将亮相

续写“超级奥莱立体公园”

从上面这些细节可以看出，郑州中牟杉杉奥莱一直在回答一个问题：当奥莱行业越来越卷、消费者越来越挑剔，项目靠什么维持不可替代的竞争力？它给出的答案是：让项目本身变成可延续的故事。

2026年，郑州中牟杉杉奥莱公布了新馆计划。新馆总投资7亿元，在“更大、更美、更新、更全、更高”的维度上讲述了一个全新的奥莱物种——超级奥莱立体公园的篇章，并预计在2027年6月开业。

“更大”的含义不仅是规模的具象，更是内容上的深耕和升级。郑州中牟杉杉奥莱容量将扩大至20万方，直指全国奥莱规模第一梯队，以6000个停车位彻底解决停车难的问题，并同时容纳10万+人，从容应对人流高峰。

更进一步的意义是，新馆的加入是项目以“更全”的业态和服务回应当下多元的市场需求。项目将新增140多家品牌，以30%的首店、30%的旗舰店以及40%的概念店的比例实现高质量业态全覆盖，其中餐饮板块将融合全国20多家各大菜系与河南本土美食，一举打破奥莱餐饮配套短板；

其次，空间功能分区清晰，划分运动、演艺、品牌联动等专属场景，实现景观一次性规划落地。其中，母婴室、儿童卫生间将进一步升级，并打造迎宾大厅，解决顾客等候排队和风吹日晒的问题；

此外，郑州中牟杉杉奥莱又在会员服务运营上进一步加深。新馆规划了VIP专属车位和专属电梯，直通1000余平方米的VIP休息室，用“贵宾级礼遇”服务高价值客群。

而在美学上，项目融合了“花园奥莱”与“中原美学”两大元素。外街广场用简约、轻盈、通透的风格定格颜值主题，内街用象征中原的原木与自由氛围形成耐看的审美基调，再加上室内以葳蕤绿植加以点缀，1-3F规划中岛休闲区，延续花园式奥莱的“感官盛宴”。

配套与服务的升级，最终指向于更高维度的业绩规模。新馆建成后，项目预计将诞生100个千万店、10个五千万店和10个亿元店，从而平衡“快速消费”与“松弛快乐”，重新定义中原奥莱的高度。

夯实“中原第一奥莱”

回顾郑州中牟杉杉奥莱近十年的发展轨迹，一条清晰的路径浮现出来：先用场景迭代与运营深耕不断突破传统奥莱边界，再用新馆扩容承接更大的想象空间。

其新型模式与优越的运营周期也获得了资本的青睐。2026年2月，郑州中牟杉杉奥莱作为底层资产被纳入中金-唯品会消费基础设施REITs申报，由此成为河南首单商业REITs，成为其运营生命力的重要背书。

过去十年，奥莱的剧本是“品牌+折扣”；未来十年，消费者要看的不是折扣力度，而是“我为什么非要出门”。从花园式奥莱到超级奥莱立体公园，郑州中牟杉杉奥莱每一步都踩在了行业的转折点上，踩在了消费者的痛点上。待到2027年新馆落成，“中原第一奥莱”将以20万方“超级奥莱立体公园”的全新姿态亮相。

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