上海土拍降温：时隔12年黄浦区首拍宅地，中海地产约39亿元底价竞得

上海时隔12年推出的黄浦区核心涉宅地块，最终底价成交。

9月21日，上海今年九批次土拍3宗涉宅用地顺利成交，共收金129.11亿元。3宗地块分别位于黄浦老西门、浦东金桥、静安大宁，其中浦东金桥地块溢价率29.65%，静安大宁地块溢价率5.48%。

中指研究院上海数据总经理张文静分析认为：“总体来看，‘8・28新政’后房企拿地决策整体保持审慎，开发商已将现房销售对应的资金成本纳入拿地成本统筹考量。短期来看，新政配套细则在各地落地仍需时间，市场正处于预期重构与策略再校准阶段。中长期而言，随着现房销售配套政策逐步落地、融资环境改善，房企拿地意愿有望稳步修复，但拿地逻辑或将更强调风险可控与周转效率，而非单纯追求规模扩张。”

中海摘得黄浦区核心区域涉宅地块

本批次出让的首宗地块为黄浦区老西门地块（黄浦区C010302单元271A-03地块），用地性质为普通商品房、商业用地。土地出让面积8544.05平方米，规划建筑面积40124.70平方米，其中商业占比10%，建筑面积3972.47平方米，须由竞得人全自持；住宅占比90%，建筑面积35752.23平方米。地块容积率4.7，起始价38.88亿元，起始综合楼面价96900元/平方米，剔除商业及公共配套面积后，实际住宅起始楼面价108750元/平方米。最终，中海地产以底价摘得该地块。

黄浦区C010302单元271A-03地块现状 （图片来源： 每经记者 包晶晶 9月21日上午摄）

《每日经济新闻》记者（下称“每经记者”）9月21日实地走访发现，该地块距离地铁8号线、10号线老西门站约400米，步行仅需7分钟。地块东面是老城厢地标上海文庙，北面紧邻豪宅复兴珑御，与翠湖天地5期、6期相距约600米。

据中指研究院“土地情报”统计，该地块起始综合楼面价为黄浦区涉宅用地起始楼面价TOP1、上海涉宅用地起始楼面价TOP4。黄浦区多年少有公开挂牌出让的宅地，涉宅用地供应多以协议出让为主。例如地块西侧不远的黄浦区C020102单元096-2地块、黄浦区C020102单元097-4地块及吉安路（部分）道路地下空间地块，即黄浦新天地法藏讲寺风貌保护地块，由新加坡丰隆与联发集团联合体竞得，成交总价约89.36亿元。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部战略咨询负责人、高级助理董事贺享维书面分析指出：“黄浦老西门地块原本有望成为2026年上海单价地王，但成交楼面价（住宅部分）仅约10.8万元/平方米，甚至低于去年虹口地王绿城潮鸣外滩的12.66万元/平方米。”

“时隔12年，黄浦区首个招拍挂宅地为何遇冷？不是市场冷了，而是游戏规则变了，能上牌桌的人变少了。”贺享维指出，“此次土拍在新政之后出让，使得大部分计划参拍的房企望而却步，主要担忧在于回款周期拉长带来的内部成本增加。从拿地到销售，周期可能长达3年，叠加资金成本，能算得过账的只有头部央企。”

浦东、静安两宗纯宅地溢价成交

本次土拍溢价率最高的为浦东新区金桥地块（Y000902单元19-21地块）。该地块吸引中信泰富、越秀、招商蛇口、金茂、绿城+浙江交投+西子联合体共5家竞买人现场竞价，经过143轮角逐，最终上海信泰置业有限公司（中信泰富）以总价19.72亿元竞得，成交楼面价52416元/平方米，溢价率29.65%。

公开信息显示，地块用地性质为普通商品房，土地出让面积20904.33平方米，规划建筑面积37627.79平方米，容积率1.8，起始价15.21亿元。值得注意的是，该地块周边宅地同样“断供”已久。据中指研究院统计，4公里范围内，最近一次宅地出让为2021年2月的浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，由嘉里建设及新加坡GIC联合体以总价60.14亿元竞得，该地块住宅部分即为荟萃庭项目。

另一宗溢价成交宅地为静安大宁地块（静安区N070302单元117a-09地块），用地性质为普通商品房，土地出让面积42200.07平方米，规划建筑面积101280.17平方米，容积率2.4，起始价66.84亿元。

该地块吸引象屿+建发联合体、招商蛇口+南山+滨江+南通瑞城联合体共2家竞买人参与现场竞拍，经过78轮竞价，最终由象屿建发联合体以总价约70.5亿元斩获，成交楼面价约69614元/平方米，溢价率5.48%。

每经记者注意到，这一成交楼面价，和板块此前出让地块的成交楼面价相比明显更低。如地块西侧1公里内的大华静安年华，对应地块于2025年3月由大华集团以24.86亿元竞得，成交楼面价92659元/平方米；东南侧不远处的越秀静安天玥项目，其地块在2024年4月成交，成交楼面价78197元/平方米。

“房企在核心区位与外围板块之间、在总价门槛与利润空间之间将进行更为精细的权衡，投资行为‘普遍审慎’，而其中低总价、低容积率、现金流周转较快的项目仍将获得更多关注。”张文静指出。