广东
前几天陪一个朋友去看房，一个下午跑了四个地方，最后他站在一套次新房的阳台上，外面就是开了好几年的商场和地铁口，所以相对来说还算是很不错的，不过把新盘全部取消掉了，原因很简单，因为新盘太慢了，而且价格也贵啊。另外小孩子也需要读书。
1、先看这个定调是怎么下来的
9月18日国新办“开局起步‘十五五’”发布会上，住建部房地产市场监管司司长张雪涛给了一组数，二手房交易占比2020年27%、2025年46%、今年前8个月52%，他的原话是超过50%就标志着房地产进入存量时代。
再往前三天，9月15日国家统计局开8月数据发布会时，第一次单独列出了“二手房交易网签面积”这个指标，发言人付凌晖的原话是，过去以新房交易居多正逐步转向存量房交易居多。
二手房从今年起在官方统计里跟新房一样单独占了一行，“存量时代”落到实处就是1到8月全国二手房网签5.49亿平方米、同比涨10.6%，新房那边4.99亿平方米、同比降12.1%，两边头一回岔开了5000万平方米。
就是我们整个市场的成交在未来来说都是占比非常高的一个存在的，也许很多人觉得市场已经在变化了，而现在变化已经逐步的呈现出来了！
2、为什么偏偏是大城市先走到六成
上半年50个典型城市的新增供应同比少了23.1%，只剩2023年同期的四成出头，1到8月全国新开工降24.8%、竣工降23.7%，一个新楼盘从开工到交付还得走两三年。
真正被挤走的是地段，一个城市最成熟的那几个片区二十年前就建满了，你现在去看新房，售楼部基本上都在往外扩。
需求这一头也换了主角，清华大学房地产研究中心的吴璟讲得很清楚，改善性需求已经成为新增购房需求的主体，这类需求绝大部分靠“一买一卖”的置换完成，一来一回就把二手房那头抬了起来。
买的人口袋也变了，今年前5个月上海300万以下的二手房成交占比到了69%、同比涨33%，北京300万以下房源占比也升到了75%左右。
上海上半年200万以内的二手房成交占比升到33%，是2020年以来最高，说到底刚需这一头现在先看的是总价，不是新旧。
计划来说看去人群买的都是小盘股的一个方向去推动整个市场的大句话来说，刚需人群买的都是小盘子的一个方向，去推动整个市场的大方向，小盘子为主，大盘子压根都没有什么太大的动静，因为太贵了。
3、二手房的优势，
装修，100平方米的毛坯按每平方米1000元是10万，加家具家电5万就是15万，二手房拎包入住，刷墙换软装按2万算，这一项少掏13万！
税费上，2026年起个人卖房满2年免征增值税，不满2年的征收率从5%降到3%，300万的房子少掏6万、500万的就是10万，卖房后1年内重新购房还能退个税，还有维修基金等等之类的也在内。
价上，深圳300万以内这一档议价空间还有10.93%，一套300万的房子确实能砍下32.8万，800万以上已经跌破8%。
有在房价这方面的差价也是挺高的，新房跟二手房的周边不远处能达到20%的价差。所以二手房的优点就这样呈现出来了，买到二手房普遍的成本要比新房要降低25%~30%左右。
4、所以现在挂牌卖房的人多，这件事要两面看
挂牌的人确实多，重点15城的二手房挂牌量从去年12月的226万套降到今年6月的190万套，半年少了16%，八个重点城市比去年6月的高点少19%，杭州一个城市就降了39%！
二季度一线城市二手房平均成交周期187天，半年多才走掉一套，广州上半年二手均价同比降11.12%，这个成交是靠让价换来的。
业主的心态也在变，深圳8月有调价动作的业主里，选择往上调的占比升到31.4%，比上个月高6个百分点，58安居客的房东调价指数也从年初40%以下回到45%以上。
现在大城市的整体卖房是还不错的，特别是核心区域抢着来买，而对于郊区，整体的周期还是非常的长的，所以我们也不看平均数，要看所在的区域，市场所表现出来的一个真实状况。
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