湖北
投资者内参丨马振阳
高盛9月18日发布中国房地产专家电话会纪要。上海易居房地产研究院院长丁祖昱在会上判断，2027年3月起，新房市场可能出现持续12—18个月的明显供应缺口；开发商“十五五”期间的投资和销售目标或下调20%—30%。
更长期来看，他认为，存量遗留库存可能需要5—20年消化，2030年前推出房地产税的可能性较低。2030年或成为房地产市场价格和成交量趋于稳定的一个重要时间点。
2027年起，新房或出现12—18个月供应缺口
丁祖昱预计，短期内新房供应不会明显下降。由于部分开发商赶在8月28日前集中取得预售许可，到2027年春节前，市场供应甚至可能出现短暂的小幅增加，整体供需仍将保持相对平衡。
中期来看，2027年3月至2028年9月，新房市场将出现明显的供应短缺，持续12—18个月。主要原因是，新拿地项目需要达到主体封顶后才能预售，或者直接以现房形式销售。“开发商不再有动力仅仅为了取得预售许可而加快施工，因为预售资金将被锁定在监管账户中，按揭贷款也要等到项目完工后才会发放。”
受此影响，新增可售库存将出现明显缺口。两年以后，市场供应才会逐渐适应新的开发节奏并趋于稳定。
需求方面，丁祖昱预计，2026年四季度新房市场总体保持稳定，同比将出现明显增长，二手房市场会更加活跃。不过，也会有部分购房者选择观望，因为现房销售可以降低交付风险，并带来延后还贷的好处。到了之后的新房供应真空期，二手房成交预计会进一步上升，部分弥补新房供应下降，但能否完全填补这一缺口，目前仍不确定。
开发商目标或下调20%—30%，行业从抢预售转向抢竣工
新销售模式下，开发商面临的一个直接变化是现金流周期被拉长。丁祖昱预计，开发商可能将“十五五”期间的投资和销售目标下调20%—30%，经营重心也会从过去的“抢预售”转向“抢竣工”。18层及以下建筑的完工周期可能压缩至约18个月，11层及以下建筑可能缩短至约12个月。
开发逻辑也会发生变化。报告称，“营销职能的重要性将下降，并在开发流程中后置；市场研究和产品开发的重要性将显著提升，并被前置。”
丁祖昱认为，压力最大的是两类企业：一是大型开发商，由于现金流压力更加明显，需要进一步缩小经营规模；二是融资困难的民营房企。由于银行融资机制仍然更偏向国企，如果无法与国企开发商建立合作、获得开发贷款，部分民营房企可能退出行业。
相对受益的则是中型国企和强势地方房企。尤其在低线城市，一些开发能力较强的本地开发商可能形成区域优势，市场份额甚至可能超过20%。
土地市场短期仍会收缩，武汉的做法可能被更多城市参考
对于土地市场，丁祖昱预计，短期土地销售将明显收缩，低线城市压力尤其突出，到2027年3月左右才可能逐步企稳。同时，由于银行目前对资金封闭管理、项目完工后放款等规定执行较严格，地方政府能够进行政策变通的空间有限。
报告特别提到武汉的做法，认为可能为其他城市提供参考，包括土地出让金分期缴纳、按楼栋进行竣工验收，以及将毛坯状态认定为“完工”，而不是等到精装修全部完成，目的都是尽可能缩短开发商的现金转换周期。
与此同时，城市之间的分化还会扩大。丁祖昱判断，高能级城市如果土地价格下降10%—20%，吸引力就比较容易恢复；低线城市则可能承受更大的财政压力，因为地方城投持续拿地的模式“不太可能持续”。
旧库存可能要消化5—20年，房地产税2030年前推出概率较低
对于上一轮房地产周期留下来的库存，丁祖昱的判断比较直接。他认为，由于地方财政约束，政府大规模回购等非市场化手段并不可行，因此，“现有遗留库存的消化只能缓慢推进，整个过程可能持续5—20年。”
房地产税方面，他认为，按照目前的市场状况，2030年前推出的可能性较低。房地产税需要等到房地产市场重新稳定、恢复到相对健康状态后才具备条件，包括房地产开发投资增速从目前低于-20%回到接近0%，新房销售增速从低于-10%回到接近0%，同时二手房市场和房价走势基本稳定。
丁祖昱进一步预计，“2030年可能成为房地产市场价格和成交量趋于稳定的一年，也可能是推出房地产税更合适的时间。”
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