现金流充足仍受制于内部投资纪律：滨江集团上海土拍三度陪跑

21世纪经济报道记者 唐韶葵

9月21日举行的上海2026年第九批次集中土拍中，滨江集团（002244.SZ）再度陪跑。在对静安区大宁板块宅地的竞争中，该公司与招商蛇口、南山集团、南通瑞城等企业组成联合体，与建发集团、象屿地产联合体展开竞争。最终，前者的报价止步于楼面价6.9564万元/平方米，惜败于后者给出的6.9614万元/平方米的楼面价，总价上则相差了500万元。

这已是两年来，滨江第三次角逐上海核心宅地却未能落子。在2025年10月举行的当年第八批次土拍中，滨江联合招商蛇口、西岸开发，竞拍徐汇区低容积率豪宅地块，最终惜败于中海地产。在2026年7月举行的第六批次土拍中，滨江再度携手招商蛇口参与徐汇桂林公园（原冠生园食品厂厂址）地块竞拍，多轮角逐之后，地块由保利与徐汇城投联合体竞得。

屡次陪跑，原因何在？

同策研究院院长宋红卫分析认为，滨江集团两年来三度冲击上海土拍均无功而返，主要原因有三：

第一，受公司内部“622”投资纪律约束，仅有两成资金额度用于省外拓展，上海虽为省外重点布局城市，但可动用资金存在明确天花板，不会为获取上海入场券而突破投资红线。即便账面现金充裕，面对上海核心地块几十亿元级别的资金投入，也必须严守利润安全边际，拒绝高风险的“面子地块”。

第二，联合体合作模式带来角色转换。在杭州本土市场，滨江往往作为牵头方主导联合体，掌握操盘权；但在上海的联合拿地框架中，滨江多为参股合作方，竞价策略、股权分配、开发节奏均需要多方协商，博弈之下难以完全按照自身意愿出价。

第三，“8.28”一揽子房产政策出台之后，行业对房企的资金管理、风险把控能力提出更高要求。换言之，资金占用周期被拉长之后，即便是城市核心地块的开发运营，其复杂度也会进一步提升。具备资金与信用优势的央国企在竞争中占据更为有利的位置，民营房企突围难度显著加大。

财报数据显示，截至2026年6月末，滨江集团账面货币资金304.62亿元，现金及现金等价物约303.58亿元，整体流动性充足，短期偿债压力较小。

同期，滨江综合融资成本已经降至2.8%，接近头部央国企水平。

财务基本面占优的背景下，滨江为何始终未能在上海拿地？

2026年初，据媒体报道，滨江集团董事长戚金兴披露了公司本年度土地投资的核心执行策略——“622”投资配置原则：60%拿地资金投向杭州，20%布局浙江省内其他城市，余下20%投向省外市场，上海是其省外布局的重点。

然而，上海核心地块单宗资金门槛动辄十几亿元，部分标的达到几十亿元乃至上百亿元，叠加“8.28”一揽子房地产政策的影响，滨江集团必须严守利润与内部投资额度红线，可动用资金存在明确额度天花板。

此外，据知情人士透露，在杭州本土市场，滨江集团拥有极强的话语权，其往往在联合体拿地开发模式下充当主导方，可主导项目操盘、产品定位与开发节奏，合作方更多扮演财务投资角色，自身能够充分释放产品能力，把握项目收益主动权。但这套成熟模式复制到上海却难以落地。

9月21日，滨江集团相关人士对21世纪经济报道记者表示，“8.28”一揽子房产政策的效应，公司还在观察，继续看好上海市场，好地段的地块都会关注。

戚金兴曾于今年年初透露，滨江集团2026年拿地预算区间为150亿元—200亿元。从经营简报数据来看，公司上半年全口径拿地投入已达150.49亿元，权益拿地88.27亿元，已达到全年预算下限。至于全年拿地额度是否会全部落地，公司相关人士表示将视市场情况而定。

外地民营房企入沪的现实考题

作为头部民营房企，滨江在进入上海市场过程中面临现实矛盾：一方面，上海高端改善市场与滨江擅长的豪宅开发能力高度匹配；另一方面，滨江面对的竞拍对手多为央国企，相较而言，滨江在利润率、资金安全层面受到更大约束。

因此，滨江这两年来在上海参与土拍，均选择联合体模式，通过合作分摊资金压力与开发风险，但面对保利、中海、建发等资金实力雄厚的对手，在核心地块竞价中始终难以胜出。

2026年以来的上海土拍市场，民营房企呈现明显分化。上海本土民营房企大华集团持续有所斩获，外地产业资本——青山实业联手华峰集团入局上海核心综合体地块。但以滨江集团为代表的外地民营房企，虽持续参与上海核心地块角逐，却始终没有拿地。

分析人士指出，滨江并非没有拿地意愿，而是坚持内部收益率底线，不愿为了落子上海而牺牲项目安全边际。

宋红卫认为，有资金实力的民企虽然看好上海高端住宅市场，但算账更严苛。

与此同时，上海土拍市场也体现出分化：内环内稀缺地块有价值底盘，但成本测算更趋复杂，地块的环境修复、文物保护、商业自持等附加条件进一步压缩房企利润空间；市场处于修复过程中，房企不再简单追逐板块光环，而是把附加成本、未来去化周期放到测算模型最前端。

从上海第九批次土拍来看，即便三宗地块均为内环、内中环稀缺优质地块，房企在竞价过程中也非常谨慎。以浦东新区金桥地块为例，这宗地块有5家主体参与竞争，但中国金茂仅出价了一次。

“8.28”一揽子房产政策落地之后，地产行业拿地逻辑正在重构。中国房地产业协会副会长、上海易居房地产研究院院长、普睿数智董事长丁祖昱分析指出，上述政策是行业重要分水岭，推动行业步入全新发展阶段。政策落地会在中短期给房企带来多方面经营挑战，但中长期将驱动行业迭代升级，助力房地产业从传统开发建造与服务模式，向更高质量的先进建造、高品质服务方向转型。

对滨江集团而言，上海的拿地窗口依然存在，匹配合适标的、寻找合理出价的博弈过程还将延续。