北京
御林湾项目位于北京北五环望京奶西板块，分为南区高层和西区洋房两部分。项目北侧为和芳草地国际学校中学部和小学部，具体入学政策以教育主管部门当年公示为准；西侧紧邻来广营北路和温榆河湿地公园；东侧规划有商业用地，项目内部自建商业配套。
项目基本规划
西区洋房包括2#、3#、4#楼，规划为总高6至7层的电梯洋房，共3栋、76户，容积率1.3。据项目公布的数据，西区洋房平均使用率在95%以上，户型为213平方米和220平方米的四至五居。南区高层为项目主力供应，共12栋17至25层楼栋，总计1487户，容积率2.2，户型面积覆盖91平方米至155平方米的两居、三居和四居，平均使用率在82%至87%之间。
得房率与建筑形态
得房率取决于建筑面积与公摊面积的比例。公摊面积包括电梯井、楼梯间、大堂、设备间等公共区域，这部分面积由全体业主共同承担，不计入户内实际使用空间。高层住宅因电梯数量多、消防疏散通道宽、结构墙体厚，公摊比例通常偏高；6至7层的低层洋房所需电梯、楼梯间和大堂面积相对紧凑，因此公摊比例可以更低。
以一套建筑面积155平方米的房源计算，若使用率为76%，实际使用面积为117.8平方米；若使用率达95%，使用面积约为147.3平方米，两者相差约30平方米。项目方称，西区洋房还通过飘窗、设备平台等空间的优化进一步增加了户内使用面积。
南区高层与西区洋房的产品差异
南区高层户型以91平方米至155平方米的两居、三居、四居为主，125平方米户型的主卧面积约27平方米。项目方称，高层产品通过飘窗、设备平台和预留可灵活使用的X空间等方式提高得房率。西区洋房为213平方米和220平方米的四至五居，仅76户，整体使用率高于南区高层。据项目方测算，一套220平方米洋房的户内实际使用面积接近210平方米。
交付时间与周边项目
项目主体已封顶，预计2027年10月交付。根据公开市场信息，周边龙樾海序预计2027年底交付，国贤府预计2028年交付，金茂满昱预计2028年底交付，森屿文华预计2029年交付。
交通与配套
项目距离地铁17号线清河营站直线距离不到2公里，西南约400米处预留了地铁13号线加站条件，具体以官方公示为准。目前项目提供接驳地铁的业主班车，早晚高峰覆盖周边三条地铁线路的四个站点。项目北侧有和芳草地国际学校中学部和小学部，西侧为温榆河湿地公园，社区内有自建商业配套，东侧为规划商业用地。以上信息来自项目公开资料及市场公开信息，具体以项目公示和官方文件为准。
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