北京
导语：拿到评估报告，很多人只盯着最后的总价看——数字够不够高。但真正决定这个数字高低的，是报告里几行容易被忽略的关键信息。征收方最不想让你查的，恰恰就是这几行字。缺了它，补偿可能直接少三成。
一、第一行字：评估时点——写的是哪天？
评估报告里有一栏叫“价值时点”，就是算价格的那一天。法律规定，这个日期应当是房屋征收决定公告之日。公告一出来，补偿标准就定在那天了。
但有的报告会把时点写成“土地征收公告之日”，甚至更早的日期。时点越早，评估价越低。 房价一直在涨，用两年前的价格来补今天的房，补偿自然缩水。
怎么查？ 翻到评估报告里“价值时点”那一栏，看写的是不是“房屋征收决定公告之日”。写错了，或者压根没写，就是问题。
一个关键例外： 如果政府公告征收后迟迟不作补偿决定，拖了好几年，期间房价大幅上涨，再按公告那天的价格补就不公平了。三亚一个案例中，2015年收地，2018年才作补偿决定，期间房价大涨。法院认定仍以2015年为评估时点“已不能体现依法应当获得的补偿”，最终按2018年的市场价格确定补偿，差距达3100多万元。
一句话：政府拖得越久、房价涨得越多，越有理由要求重新定价。
二、第二行字：评估方法——用的是市场法还是成本法？
这是影响补偿金额最大的一行字。
市场比较法，是拿周边同类房子的实际成交价来对比算价值。成本法，是算“重新盖一个同样的房子要花多少钱”，再扣折旧。同一栋楼，用市场比较法可能评出上千万，用成本法可能只有几百万。
法律给了明确的优先顺序：周边有类似房子成交的，必须用市场比较法；有经营收益的，用收益法；成本法只是兜底，不能拿来替代前两种。
怎么查？ 在评估报告里找“估价方法”那一栏。周边明明有同类房子交易，报告却写了“成本法”，就是方法用错了。收到报告10天内申请复核，明确要求改用市场比较法。
三、第三行字：土地使用权价值——有没有单独列？
这一项是补偿里金额最大、也最容易被“漏掉”的。
一份完整的评估报告，应当考虑房子的区位、用途、面积，以及土地使用权价值。但在很多报告中，“土地使用权价值”一栏是空白的。
北京一个棚改案例中，米先生的评估报告补偿总额约170万元——房子算了、装修算了、地上附着物算了，唯独土地使用权价值一栏，空白。他持有合法的国有土地使用证。律师申请复核被驳回，转向专家鉴定委员会，鉴定委员会责令重新评估。第二次评估纳入土地使用权补偿后，总价从170万跃升至约1200万元。
怎么查？ 翻到评估报告的价值构成部分，看有没有“土地使用权价值”这一项。没有的，就是漏评。
四、两个10天，一天都不能拖
发现评估报告有问题，必须在法定期限内行动。
收到评估报告之日起10天内，向原评估机构书面申请复核。对复核结果仍有异议的，收到复核结果之日起10天内，向评估专家委员会申请鉴定。
两个10天，错过任何一个，后续维权难度都会成倍增加。
五、被征收人该怎么做？
第一，拿到评估报告，先别签字。 翻到价值时点、估价方法、土地使用权价值这三栏，逐一核对。
第二，证据留好。 土地使用权证、出让金缴纳凭证、装修合同和发票、设备采购凭证——这些是主张漏评、要求重新评估的基础。
第三，10天内书面复核。 把问题一条一条列清楚：时点写错了、方法用错了、土地使用权价值漏了。复核不满意，10天内申请专家鉴定。
第四，鉴定仍不满意，60天内复议，6个月内起诉。
六、总结
评估报告里的“一行字”，决定的是补偿款的“一大截”。时点写错了，价格回到几年前；方法用错了，市场价变成成本价；土地使用权漏了，最大的一块钱凭空消失。 拿到报告，先查这三行字；查出问题，10天内复核，10天内鉴定，该追的钱一分都不能少。
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