美联储加息了，为什么香港汇丰中银集体“按兵不动”？

+汤姆本人微信：Tomgangfang1

北京时间周四（9月17日）凌晨两点，美联储宣布：加息25个基点，联邦基金利率上调到3.75%至4%。

这是三年多来的第一次。上一次加息，还要追溯到2023年7月——当时那轮从2022年3月打到2023年7月，连续11次、累计525个基点的"加息风暴"，不少老港漂应该还记忆犹新。（如果我没记错的话，当时香港的供房利息从最低 2% 左右一路飙升到了 4.125%）

消息落地不到半天，香港金管局马上跟进：基本利率按预设公式上调0.25厘至4.25厘，即时生效。于是汤姆的账号后台瞬间被问爆了：

美国加息，对香港房地产到底是好消息还是坏消息？

汤姆先给您划个重点： 心理冲击大于实际冲击

第一，美联储三年来首次加息，且年内大概率还有一次——点阵图显示，18名官员里有16人预计年底前至少再加息一次；

第二，香港金管局按公式跟进，基本利率加至4.25厘，这是"跟牌"动作，象征意义大于实际；

第三，本地大行（滙丰、中银、渣打）暂时宣布维持最优惠利率（P息）不变——注意汤姆的用词，是"暂时"。

来源：网络

先说结论：美国加息对全球的房地产都绝不是好消息，对股市、黄金、大宗商品和币圈也都不算利好，但对美元偏利好，也会利好一些无风险收益（像定存、保险这类）

比如很多人问起、提到了香港保险，虽然汤姆的团队是不做这个业务的，但确实，利息处于高位，配置孩子教育金或者自己养老金，现在锁定高息很划算，有一句话说没说错，对普通人而言，分散配置永远没错。

香港楼市为什么会承压？逻辑链条很简单：

融资成本上升 → 按揭需求下降 → 投资性买盘退场 → 房地产承压。

传导环节

本次变化

对你的实际影响

美联储

+0.25%，至3.75%-4%

全球资金成本抬升

香港金管局

基本利率 → 4.25厘

贴现窗利率，跟牌为主

本地银行P息

暂时不变

月供暂时不加

H按实际利率

视乎拆息走势

短期月供有小幅波动

看懂了吗？这次加息离你的月供，中间还隔着好几道闸门。

来源：网络

但别高兴太早——世邦魏理仕已经提醒，香港银行后续上调P息的可能性较高，下半年楼市大概率进入整固期。

但汤姆必须提醒一句：这条链上受影响最直接的，是开发商拿地，和投资客的杠杆。金管局总裁余伟文当天也出来喊话了：市民在置业、投资或借贷时，要"充分考虑及管理利率风险"。

刚需朋友：三条守护按揭的黄金法则

如果你是自住刚需，汤姆在香港的按揭实操里，送你三条法则：

第一，香港其实有定息按揭。

最近红磡新盘映汇，就联手恒生银行推出首三年2.73%的定息按揭——9月30日前申请、明年3月底前提款即可享用。这个盘首轮收票2,700张、超购约18倍，火不火自己看。

哪怕不买新盘，滙丰、恒生、渣打三大行也都有定息按揭计划，目前定息2.73%至2.93%，定息期3年或5年，比主流H按封顶息率3.25%还要低——加息周期里，这就是你月供的"保险丝"。夸张点说，哪怕接下来美国加息再加 10 次，香港也再加 10 次，你依然是 2.93% 纹丝不动。

第二，供款利息是可以扣税的。

这一点大家一定要注意：居所贷款利息扣除，每年上限10万港元，最长可扣20个课税年度（不用连续）；2024/25起，跟2023年10月之后出生的子女同住，还能额外多扣2万。

第三，浮动按揭自带高息户口（Mortgage-Link）。

选浮动按揭，一般都附带一个跟按揭利率挂钩的高息户口。但我敢说，绝大多数人根本不清楚这个户口该怎么用——等于手里握着对冲工具，却从来没用过。有了这个工具，你每个月还的利息甚至能扣掉一半左右。汤姆现在用的就是这种方案。

来源：网络

想看这三招具体怎么落地操作（定息按揭怎么申请、高息户口怎么摆钱、按揭扣税怎么报），评论区扣666。问的人多，汤姆下一期就单独拆开讲。

什么人该紧张，什么人不用慌

美国加息，大家真正在乎的，其实不是每月多出几百块供款，而是对房价涨跌的预期。

如果你打算长期持有香港资产：这一段基本可以划走了。利率的短期波动，改变不了核心资产的价值逻辑。如果你是想短期炒卖：请系好安全带，继续往下读。

来源：地产站

机构观点现在分两派。美联物业依然看多，维持第四季楼价升近4%、全年升约15%的预测；但加息落地后，看谨慎的声音也出现了。

中原亚太区副主席和住宅部总裁陈永杰的看法是：短期加息周期里，开发商开价只会更克制，以价换量抢客，进一步挤压二手。这不，刚出完昨天的《施政报告》和昨晚的美国加息新闻之后，周大福就打出了北角新盘皇璇的第一口优惠价单。想不到港岛又能重现 600 万不到买一房新盘，而且是大开发商物业的日子。（当然，这个楼盘有不少缺点，回头我会单独出一篇文章说一说。）

来源：地产站

若年底真的再加一次，二手楼价有机会掉头回吐2%至3%的今年涨幅。

但对想上车的人来说，这未必是坏消息——开发商让利的窗口，往往就开在这种"大家都在怕"的时候。

来源：网络

三年首度加息，心理影响大于实际影响。入市步伐会稍微放缓，但该上车的需求不会消失。加息周期不可怕，可怕的是用错按揭工具、站错持有周期。

如果你正在香港找房、看盘、纠结选项，欢迎直接扫码加汤姆微信。我帮你按你的预算、位置和生活方式，一起慢慢挑。

并且添加微信后，可以免费领取我们团队制作的一手购房手册，把在香港买房的诸多细节和注意事项给新手买家讲得清清楚楚，能帮你少踩坑，顺利上车！

如果你正在香港找房、看盘、纠结选项，欢迎直接扫码加汤姆微信。我帮你按你的预算、位置和生活方式，一起慢慢挑。

并且添加微信后，可以免费领取我们团队制作的一手购房手册，把在香港买房的诸多细节和注意事项给新手买家讲得清清楚楚，能帮你少踩坑，顺利上车！

港岛

区域分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨丨丨

一手楼盘分析：丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨

二手楼盘分析：丨丨

九龙

一手楼盘分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨

二手楼盘分析：丨丨丨丨丨丨

新界

一手楼盘分析：

二手楼盘分析：

名人豪宅

其他

丨丨丨丨丨丨丨 丨丨 丨