2026年8月亚洲（中国）长租公寓发展报告

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData。

8月亚洲（中国）长租公寓市场综述

01全球公寓市场发展动态

8月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测数据，全球住房租赁市场在经历了夏季搬迁与毕业季的需求峰值后，呈现出“月度环比高位盘整/微幅上涨、与去年同期相比走势稳中筑底且区域分化明显”的运行状态。

美国方面，租赁市场呈现出“整体小幅回升、区域分化明显、结构性拐点隐现”的特点。根据 Zillow Observed Rent Index (ZORI) 数据，8月全美典型月租金为 $1,948 美元，环比上涨 0.2%，同比上涨 2.5%。单户住宅租赁市场表现强劲，平均挂牌租金持续处于历史高位（约为 $2,246 美元/月）。8月，美联储利率政策下 30 年期按揭贷款利率仍处于 6.5% 以上的高位。高昂的购房成本与月供负担（全美中位数购房月供约 $1,897）将大量潜在买家挡在购房门外，逼使他们继续留在租赁市场，为租房市场提供了坚实的需求支撑。旧金山8月典型租金$3,409，同比+10.8%，强劲反弹，成为全美租金增速最快的门户城市之一。圣何塞8月典型租金$3,815，同比+7.6%，芝加哥8月典型租金$2,210，同比+4.9%，市中西部核心代表，性价比较高且无过剩新增供应，稳健上涨。

意大利方面，住宅租赁市场保持高位运行，整体呈“全国均价微幅上涨、核心都市分化调整”的发展态势。按 Immobiliare.it 数据，全国住宅挂牌平均租金为 15.02（欧元/㎡/月），同期上涨 4.38%。米兰8月均价23.0 - 24.5（欧元/㎡/月），依然是全意租金最贵的城市。高昂的居住成本促使部分年轻白领与学生流向周边卫星城（如蒙扎等）。佛罗伦萨8月均价21.7（欧元/㎡/月），排名全国第二高，但单月及同比均出现小幅回调（月环比降幅约 3.1%），主因在于旅游旺季尾声短期租赁供给释放及政策监管影响。都灵8月均价13.1（欧元/㎡/月），月环比增长 1.3%，达 13.1（欧元/㎡/月）。凭借相对适中的居住成本与优质的大学资源，吸收了大量从米兰溢出的高校学生和年轻人。

英国方面，租赁市场呈现出“稳中有升、增速放缓、供需结构性紧张”的运行态势。英国国家统计局公布的数据，8月全英平均月租金£1,382，同比+4.1%。伦敦平均月租£2,238，依然是租金最高且涨幅强劲的区域，环比上涨 1.4%，同比上涨 5.1%。国际留学生、金融及科技从业人员的集中返城，推动核心区及一、二区（Zone 1-2）高品质公寓租金持续上扬。曼彻斯特 / 利物浦平均月租£1,117， 曼彻斯特和利物浦等核心城市持续吸收来自伦敦等高消费地区的通勤人口与年轻专业人士，租金保持稳定增幅（年增 2.4%）。苏格兰（爱丁堡/格拉斯哥）平均月租£1,064，受到爱丁堡艺术节及新学期开学双重推动，爱丁堡与格拉斯哥租房需求极旺，苏格兰整体月租环比增长 0.5%，同比增长 4.2%。

02亚太租赁市场发展动态

澳大利亚方面，租赁市场呈现“租金持续保持历史高位、整体涨幅放缓但结构性分化加剧”的特征。全国住宅平均周租金独立屋（House）约为 $735 / 周（同比上涨约 8.1%）；公寓（Apartment/Unit）约为 $700 / 周（同比上涨约 7.7%）。普通家庭租金支出占可支配收入的比重维持在 33% 左右 的历史高位，租房负担依然较为沉重。悉尼独立屋周租金中位数$800 – $850/周，仍是全澳租金最昂贵的市场。独立屋租金创下历史新高，但高负担能力已接近极限，环比涨幅开始收窄。墨尔本独立屋周租金中位数$600 / 周，在东海岸大城市中相对具备性价比，但公寓租金呈现较强追涨势头，空置率有所回升但依然偏紧。布里斯班独立屋周租金中位数$665 – $680 / 周，经历了前两年的上涨后，8月出现微幅环比调整（-1.5%），但受跨州移民支撑，同比整体增幅依然强劲。

新加坡方面，住宅租赁市场整体进入“高位稳定、微幅上涨”的平台期。全岛月租金中位数约S$4,500 – S$4,800。核心中央区(CCR)：涵盖乌节路、滨海湾、武吉知马、赤霖路、市中心 CBD核心路段，租金企稳回升，跨国公司高管及高净值外籍人士租赁需求稳步恢复，高端私宅抗跌性强，两居室月租金在S$5,200 – S$7,500。中央边缘区(RCR)：涵盖女皇镇、波东榄、圣约翰、马林百列，租金相对平稳/ 交易最活跃，紧邻市区且性价比突出，最受金融、科技企业中层及外籍专业人士青睐，两居室月租金在S$4,000 – S$5,500。中央外区(OCR)：涵盖淡滨尼、义顺、裕廊、榜鹅、Dairy Farm，租金涨幅放缓 / 局部让利，由于2025–2026年多栋大型新盘集中交房入市，租房选择增加，房东议价空间增大，两居室月租金在S$3,200 – S$4,200。

韩国方面，住宅租赁市场延续了“供给短缺加剧、全租（Jeonse）与月租（Wolse）价格全面上扬、结构性加快月租化”的紧张态势。首尔公寓平均全租押金首次突破 7亿韩元（约合 47.5 万美元 / 340 万元人民币）大关。首尔公寓全租押金自年初至8月累计涨幅已超过 6.3%，增长速度是2025年同期的5倍以上。首尔公寓平均月租维持在 160 万–162 万韩元/月（约合 1,200 美元/月）的高位，年初至今累计涨幅近 6%。商住两用房（Officetel）与 Villa（低层公寓）全国 Officetel 平均月租约为 81.1 万韩元/月，其中首尔平均月租攀升至 94.9 万韩元/月（接近 100 万韩元大关）。京畿道与仁川替代需求强劲，承受不了首尔高额全租押金和高月租的年轻家庭与白领大量向外溢流。京畿道及仁川的高铁/地铁沿线公寓及 Officetel 的全租与月租价格持续跟涨。地方主要广域市（大田、蔚山、釜山）稳步走强，蔚山全租押金年内累计上涨约 4.1%，釜山上涨约 2.6%。

03中国租赁市场发展动态

8月，重点监测TOP10城市租金环比2涨8跌。据中国房价行情网数据，全国租金中位数为1750元/月，环比减少2.78%。8月，TOP10城市环比跌幅最大的城市为广州，跌幅5.95%，涨幅最大的TOP10城市为三亚，涨幅为3.87%。

04租赁企业开业动态

景德镇陶溪川自如里开业。8月1日，景德镇陶溪川自如里启幕，这是自如资管与陶溪川文旅集团联手打造的大型创客租住社区，定位为“生活上的艺术聚落”。项目总建筑面积超9.3万平方米，规划高品质居所超1700间。户型多样，涵盖开间（20-65㎡）、一居（48-104㎡）、两居（80-121㎡）、三居（145-156㎡）等多种户型，满足个人独居、好友合租、创作生活一体等不同需求。

深圳壹铭101公馆开业。8月10日，深圳壹铭101公馆（泊寓中高端产品线）正式开业，定位为“商住一体”的5.4米挑高LOFT长租公寓，主要面向年轻创业者、自由职业者及城市青年。项目涵盖38㎡雅致单间、55㎡温馨一居、55㎡怡家两居，以及55㎡/65㎡的Loft户型（部分为5.4米挑高复式），户型涵盖1室至2室，部分户型带阳台及独立厨房。

汉悦公寓双项目开业。8月17日，武汉城建集团旗下汉悦公寓近期推出双项目（硚口区·梦湖云著二期、经开区·汤湖观筑二期）新房源，共计235套。汉悦公寓·梦湖云著二期共172套，三室两厅两卫（125㎡/142㎡），为精装房。汉悦公寓·汤湖观筑二期共63套，为两房、三房（97-137㎡）及196㎡宽阔四室。

上海张江万豪行政公寓开业。8月26日，上海张江万豪行政公寓正式启幕，这是万豪行政公寓品牌首次落地上海，也是大中华区的第13家。项目位于上海市浦东新区海科路1666号（张江科学城核心区，紧邻张江科学之门与张江科学会堂），共提供249套服务式公寓，主打“酒店服务+居家功能”的中长期居住体验。

荣徽·星寓大学城店开业。8月28日，荣徽・星寓合肥第3店大学城店正式启幕，大学城店是荣徽星寓品牌焕新后的首发作品。项目位于合肥市翡翠湖大学城板块。项目提供42-65㎡多元户型（涵盖单人独居、情侣同住、好友合租），全屋品质配置，支持拎包入住。

广东中山柏苑路铂顿国际公寓开业。8月，中山翠亨集团与东呈集团旗下铂顿品牌再度达成合作，将于广东省中山市东区柏苑路落地铂顿国际公寓项目。铂顿为东呈集团旗下中高档服务式公寓品牌。结合项目体量适中的特点，本次未复制首店模式，而是落地铂顿国际公寓产品线，打造纯中高端服务式公寓业态，聚焦商务差旅与中短期居住需求。

城发成家美丽汇二期、翡翠公园双店开业。8月，济南城发集团资产运营公司旗下住房租赁品牌城发成家推出“美丽汇二期”与“翡翠公园”双店，两店均实行国企直租，提供拎包入住及管家服务。项目位于望岳路与丽康路交汇处鲁能美丽汇16、17号楼；翡翠公园坐落于花园东路与颖秀路交汇处。两项目实行国企直租，房型覆盖约30—123平方米，配备家具家电及运营服务。

CASA嘉舍签约天津华苑金海通园区。8月7日，万科旗下长租公寓品牌泊寓新产品线CASA嘉舍第二站在天津华苑金海通园区完成签约，预计9月正式面世。项目位于天津市西青区华苑金海通产业园区（华苑为天津成熟的产业和居住板块，周边聚集了科技企业、产业园区及大量办公人群）。

雅诗阁中国与增城城投集团签约。8月，增城城投集团直属企业东进城开公司与雅诗阁中国正式签署合作协议，为广州东部中心总部经济核心平台注入高品质居住配套，精准补齐区域中高端商务旅居配套短板，承接高端商旅居住需求。

05保租房人才公寓入市动态

8月，全国保租房与人才公寓入市整体呈现“政策持续优化、房源加速入市、市场平稳过渡”的态势。各地结合“十五五”规划，在保租房筹集、人才安居保障及金融支持方面均有显著动态。

万科泊寓·未来星宸·泊寓院儿推出1488套房源。8月8日，万科泊寓·未来星宸·泊寓院儿（生命科学园社区）签约，由未来科学城集团（国企）与万科泊寓（市场化机构）联合打造的大型保障性租赁住房社区，已纳入保租房管理体系。项目共计1488套精装房源，为现房状态，主要面向生命科学园周边青年科研人员、企业员工及企业整租需求。

安心居美峰社区推出620套房源。8月12日，厦门市重点保障性租赁住房项目安心居美峰社区正式启用，首批 620 套房源迎来青年住户入住。项目位于厦门市同安区星田里1-7号，总建筑面积20.89万平方米，规划保障性租赁住房3664套，配套6400平方米沿街商业及1169个机动车停车位。

宁巢·潮语贤庭推出749套保租房。8月13日，宁巢·潮语贤庭保障性租赁住房已启动配租，共推出749套房源。项目位于杭州市上城区彭埠街道旺杨街293号。本次配租房源位于潮语贤庭B区1~7、9、15、16幢，由杭州宁巢公寓运营管理有限公司负责运营，共计749套。其中二居室户型（59㎡）598套；三居室户型（89㎡）151套。

上海城置美宿·新江湾社区推出319套保租房。8月底，上海城置美宿·新江湾社区正式投入运营。项目由4栋租赁住宅与中庭绿化组成围合式空间，总建筑面积约1.8万平方米，共提供房源319套，以33㎡一室户（主力）和40㎡一室一厅为主，无两房户型，适合独居青年及长住客群。项目运营由杨浦城投集团/置地公司自持，无二房东风险，支持随申办备案、居住证办理及公积金提取。

高新区海洋科技园盘活302间人才公寓。8月7日，天津滨海高新区盘活一处闲置人才公寓（海宁公寓），共302套优质套房，可满足不同层级人才的多样化居住需求。项目原为双人间职工宿舍，改造后全部为大床房，预计改造后月租金低于2000元，全部改造预计于8月底完工。

荟寓·药谷之星人才公寓配租136套房源。8月20日，武汉江夏区荟寓·药谷之星人才公寓开启配租，共推出136套精装房源。项目配备简约单人间（112套）、精致单人套间（12套）、舒适双人套间（12套），适配单身青年、企业骨干及小型家庭等多元居住需求。项目主要面向符合武汉人才公寓（大学毕业生租赁房）资格条件的大学毕业生，同时兼顾特定历史留汉毕业生及企业群体。

乐乎集团中标衢州人才公寓项目，涉1367套房源。8月，乐乎集团旗下（北京）住房租赁集团有限公司中标“衢州市智慧新城青年人才公寓运营管理服务采购项目”。该项目是浙江省首批青年安居试点项目之一，由衢州慧城产业发展集团开发，乐乎将承接项目全链条运营管理服务。项目位于衢州智慧新城浮石片区，计容面积约11.24万平方米，共1367套精装租赁住房和1.8万平方米配套商业。

8月公寓榜单发布及分析

#ABN指数分析#

综述｜2026年8月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数稳中略升，监测均分分别达到达到56.88、86.61。

搜索指数｜搜索热度TOP5，分别是龙湖冠寓、万科泊寓、宁巢公寓、壹间公寓、万豪行政公寓。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如龙湖冠寓整体出租率保持在95%；锦江酒店（中国区）正式发布“途羚公寓”与“羚居公寓”双品牌；宁巢·潮语贤庭推出749套保租房等一度成为行业上榜热搜事件。

媒体指数｜8月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为万科泊寓、万豪行政公寓、雅诗阁、自如、铂顿公寓。如万科泊寓·未来星宸·泊寓院儿推出1488套房源；万豪行政公寓品牌首店正式落地上海张江科学城；雅诗阁中国与增城城投集团签约等报道都是重点宣传方向。

新媒体指数｜新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、微博、B站。如成都轨道集团推出首个双轨道TOD保租房品牌项目“寓见中环店”；乐乎集团中标衢州人才公寓项目，涉1367套房源等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。

投资人指数｜8月，公寓市场总体稳中略降，各大城市租金跌多涨少，投资人信心保持平稳，投资指数和上月基本持平。

#综合分析#

政策支持租赁长期信贷市场｜8月，国家层面密集出台重磅财税与金融政策，通过扩大公募REITs资产范围及拉长贷款期限，为租赁住房市场注入强劲的政策红利与长线资金支持。

证监会明确支持租赁住房及城市更新项目发行基础设施REITs。8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确提出扩大租赁住房有效供给，支持符合条件的租赁住房、城市更新项目发行基础设施REITs或作为扩募资产装入已上市REITs；研究优化租赁住房项目原始权益人和项目净现金流分派率要求，并支持发行资产证券化产品、商业不动产抵押贷款支持证券及设立不动产私募投资基金。

央行与金融监管总局明确住房租赁全周期信贷期限。8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号），文件落款8月27日，自印发之日起施行。意见将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年；同时明确住房租赁开发建设贷款期限一般为3年、最长不超过5年，住房租赁团体购房贷款期限最长不超过30年、贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%，自有产权长期租赁住房经营性贷款期限最长不超过20年。

房企系品牌核心出租率维持高位｜8月，部分房企陆续发布2026年半年度报告，从报告中看出尽管市场整体处于调整期，但头部品牌凭借精准的产品定位与成熟的运营体系，整体出租率普遍保持在93%-96%的高位区间。

龙湖冠寓整体出租率保持在95%。8月28日，龙湖集团发布半年报中指出，龙湖冠寓实现租金收入24.8亿元，开业超六个月出租率达95.7%。2026年上半年实现租金收入10.6亿元，期末出租率保持95%，其中开业六个月以上期末出租率提升至96%以上。

万科泊寓整体出租率超94%。8月27日，万科集团发布半年报中指出，2026年上半年报告期内，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入14.64亿元，截至报告期末，旗下泊寓出租率94.3%，同比提升1个百分点。

招商蛇口开业一年以上精品公寓出租率达95%。8月28日，招商蛇口发布的半年报中指出，2026年上半年公寓业务实现运营收入8.0亿元，开业1年以上精品公寓出租率95.2%，部分新入市项目表现突出，如深圳壹间悦时光开业3个月出租率达到97%。

险资与境外资本大笔布局青年公寓｜8月，国际资本与产业巨头通过发行可持续票据、跨境并购等方式，大规模挺进境内外租赁青年公寓市场。

Brookfield斥资超1000亿日元收购日本50栋公寓。8月17日，加拿大投资巨头Brookfield宣布，以超1000亿日元收购日本四大都市圈50栋集合住宅，约3700户，平均房龄不足4年，入住率高达96%，且包含日本知名开发商Samty的高端租赁公寓产品线S-Residence系列。资产主要分布在首都圈、大阪、名古屋、福冈四大经济圈，单户平均取得单价约2700万日元，多为单身公寓。这类资产精准匹配日本年轻租客、单身人群及小家庭的租赁需求，表明境外巨头关注青年公寓市场的稳定性和增长潜力。

胜捷企业收购香港物业改造学生宿舍。8月24日，胜捷企业宣布发行2亿新元可持续票据以投向员工及学生住宿资产。随后，在8月27日，胜捷企业披露合营公司已就香港北角渣华道70号仁和大厦签订临时买卖协议，并推进正式协议。据香港媒体报道，交易价约3.64亿港元，物业总建筑面积约3.43万平方英尺；公司计划因应需求改造为精品学生住宿或服务式住宅。

轨道交通集团自建公寓品牌发展加速｜8月，各地轨道交通集团加速完善自有租赁住房品牌矩阵，凭借“零距离换乘”的区位优势，打造契合新市民通勤痛点的高品质安居示范项目。

西安轨道集团保租房项目“城轨曦寓·渭水驿”。8月3日，西安市住建局发布城轨曦寓品牌旗下渭水驿（西区）保租房项目通告，推出884套配备家具的一室一厅和两室一厅房源，本科及以上应届毕业生在初次分配时可享受优先选房。房源包括约58—59平方米一室一厅和约67平方米两室一厅，备案租金均价17.74元/平方米/月并配备家具。

成都轨道集团保租房项目“寓见中环店”。8月5日，成都轨道集团发布消息称，轨道城市·寓见中环店推出541套精装房源并开放登记。项目紧邻地铁4号线与7号线换乘站槐树店站，作为首个“品质舒适社区”，可满足不同家庭的多元户型需求，从单身青年到温馨家庭都能选到合适户型。其中，单间共453套，面积约45平方米；套一共15套，面积约70平方米；套二共73套，面积为77至84平方米。

酒店集团快速抢占人才安居赛道｜8月，传统知名酒店及文旅集团依托其成熟的供应链与会员体系，密集发布长租公寓双品牌或落地全新高端服务式公寓，加速抢占城市人才安居赛道。

锦江酒店（中国区）正式发布“途羚公寓”与“羚居公寓”双品牌。8月28日，锦江酒店（中国区）在深圳举行长租公寓双品牌战略发布会，正式发布双品牌矩阵，并依托酒店会员及供应链加码企业员工住宿及城市人才安居赛道，其首店羚居公寓深圳蛇口店开业后实现满租。

万豪行政公寓品牌首店正式落地上海张江科学城。8月26日，坐落于浦东新区海科路1666号、张江科学城核心区的上海张江万豪行政公寓正式开业。张江科学城是上海科创腹地，聚集了大量人工智能、生物医药、集成电路等产业的科创人才及外派高管。这是万豪行政公寓品牌首次落地上海，也是其大中华区第13家行政公寓。项目配备249套品质公寓，房型覆盖45平方米开放式公寓至182平方米三居室套房。