北京买房：理清思路，购房建议2014

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

网友问我：现实中是否真的有在8/90年代卖掉四合院移民美国的？现在真的后悔了吗？

A：

1、说实话我也都是听说，真实案例一个没见过，但我相信有这种案例存在。

2、因为以我的亲戚为例，他家早年在菜市口有一座7间房的小三合院，属于1956年的“经租房”，1966年上交了。

80年代初的时候发还了这座院子的产权，但因为是运动前经租的，所以租户都轰不走，也就是不能腾空。那当时现状就是院子很破，收不到几个租金，还要承担租户的修房费用。

于是亲戚就烦了，托关系把这座院子卖给了房管局，总共得到了1000块钱巨款。之所以卖的这么便宜，就是因为不能腾空，而如果是一座保护的不错的空院子，在当年至少能卖万把块钱。

当年我们家族是有海外关系的，也就是有出国的门路。所以亲戚当时就觉得遗憾，如果真能卖出万把块钱，大概能换3/4000美元，也就有了去国外的资本。

3、这种事儿一直到2008年之前都不新鲜，虽然我没见过卖掉四合院去美国的，但卖掉楼房移民的我见过至少十多位。大多数都曾经是我的客户，房子是我卖给他们的，帮他们卖掉的也是我，挣了他们两份钱，我很欣慰。

4、另外多说一句，很多人都觉得8/90年代的四合院特别便宜，什么80年代1万一座，90年代十几万什么。纯属意淫。

这么说吧，无论哪个年代，四合院的单间套内面积vs整座的占地面积，都基本等于同地段儿二手楼房的价格。

这道理很简单，房子是用来住的，如果买房人有钱，那肯定首选居住体验更好的楼房。之所以买平房，一两间的图的是户型小总价低，那单价就不会太便宜。买整座院子的，那图的就是享受了，价格也不会太便宜。

5、比如1995年，我所在公司在崇文区开发了个小区，单价4000块钱吧。而同时期如果买一间平房，单价也是4000左右，12平的厢房5万，20平的堂屋9-10万，10平的倒座儿南房3万多，都是根据标准定价的。

而如果是整院子买下，那就不按建筑面积了，而是占地面积乘以3/4000单价，一座标准的“五八丈”四合院至少百万左右。这就是当年的行情。

一直到现在其实也是这种行情，单间的平房的单价基本就是周边二手房均价，整院子的则是按占地面积乘以均价。但这种房都是一房一议，我只是说个大概的行情。

6、所以当年确实有卖掉四合院移民国外的，但价格没有很多人想象中的那么低。毕竟是房子，任何时期都是按照居住市场的行情来定价的。

那在我看来，当年卖四合院移民的，从房子角度不算赔，都是市场价。他们所错过的是中国的高速发展期，错过了国运，错过了大时代的红利。

仅供参考。

二

Q:

我现在纠结的不是北京买不买房的问题，而是老家的房子卖不卖的问题。虽然卖掉老家的两套房也才50多万吧，对北京买房没太大帮助，也就是减少首付能少还点月供。

但问题是我老家的房价已经至少三四年没有任何下跌了，感觉比北京的房价还稳呢，那我有必要现在卖吗？如果卖掉那我回老家就只能住酒店了，都没了回家的感觉，这也是个情感问题。

A：

1、房子是用来住的，真要是住得上，或者是利用率高就留着，住不上的话就没必要留着了，无论坚挺还是下跌。

我不知道您老家的具体情况，但如果是两套房价值50多万，估计是3000多一平最多4000吧？那这种城市通常说明没什么产业，百姓挣的不多，也很难吸引到外来投资，所以房价才不高。毕竟房价是任何一座城市经济的晴雨表，经济强市几乎没有房价低的，房价一直不高的通常说明发展的慢，城市经济大多都靠转移支付在运转。

那如果是经济不太强的城市+没有明确的产业预期+房子利用率低，那留着就没什么意思了，发挥不出作用，而且越老越不好出手。

2、之所以没下跌，那就说明供需关系没什么变化呗。想买房的不多，但同时愿意卖房的也不多，没什么交易自然也就没有明显的价格变化。

而且更主要的是内地没有房产税，也就是业主的持有成本没上涨，支出不多就没必要着急买房了，再扛几年看看呗。很多小城市的老房物业费才3毛钱左右，次新房不过1块来钱，一年2000块钱到头儿，而且还可以拖着不交，那就更没必要着急卖房了。

再一点估计是小城的人口没什么变化，收入也变化不大。尤其是靠转移支付的城市，只要上级拨付的资金不减少，那城市运营就还都照旧，反正小城也没什么产业，没有下跌的空间。

也就是说，之所以小城的房价没持续下跌，那首先是持有成本不高，没房产税+物业费不高+可以拖欠。其次是百姓收入没减少太多，转移支付没停，城市正常运转。什么时候供需关系发生变化了，那房价就该或是上涨或是下跌了。

3、卖房就得住酒店了，那这看自己的感受，情感问题外人不好建议。

4、总之我没法儿建议您留着还是卖掉，只是列出这些供参考吧，大主意自己拿。

仅供参考。

三

Q:

我是北漂，租房在**小区（一居带小厅45平），房东前些天通知我小区要大修维护，届时因为更换管道有可能停水半个月，但他不愿意降房租所以我们有了点争执。房东说要不然让我把房买下，他可以按现在的市场价出手。请问我是否应该买？维护后的房价能否真的上涨？

A：

1、房子是用来住的，甭管人家是否维护，就看自己是否需要房子吧。如果有需求，那就算这套房子占不到便宜，您也可以去其他小区买啊？如果没有需求，那买不买的没什么意思。所以还是先看需求吧，如果确定是早晚都得买，那就现在买下，反正至少不吃亏。

2、是否上涨看维护的效果吧。如果效果明显，那就大概率上涨，每平米千把块钱是正常的。但别期望值太高，毕竟是老小区了，再维护也就是相当于破车大修一下而已，跟新的不能比。而且如果涨的多了人家就看其他小区了，反正也是早晚都维护，何必现在多花钱呢？

3、另外提醒一点，这业主之所以愿意现价卖，或许也有经济考量。因为更换管道是有可能破坏厨卫装修的。因此有可能是他不想再掏重新装修的费用了，所以索性卖给您。

那您就考虑吧，如果买下之后怎么都得重装，那就买，否则的话未必算占到多少便宜。我认为不会太大吧，每平米就算涨1000块钱，45平也就是4.5万。厨卫重装怎么也得上万甚至2万，占不到多少便宜

仅供参考。

四

Q:

我是咨询积分落户的房产问题，因为我已经年过40，分数100多点，是否有必要为了职住分而再买一套房？我认为是意义不大了，主要因为工作前景也不是很看好，有被毕业的可能，到时候就一切归零了，还砸手里一套郊区房子。

Ps：我没完全想好买哪里，在网上看了通州和亦庄和回龙观等地的，感觉都有点贵，没必要买。然后**推荐的是长城源著和燕山迎风社区，两种都挺极端的吧，优势就是便宜。您认为如果买的话买哪里？

A：

1、我不懂积分落户，您的问题我回答不了，还是咨询懂行的吧。

2、我只是略懂房子，您所说的房子砸手里的情况一般不太可能，毕竟这里是北京不是鹤岗。只要是别太过偏远，那就没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。所以看您的预算和看好的地段儿吧，没必要这么悲观。

3、您预算的上限是多少啊？也就是看的是通州亦庄回龙观的多少总价的房子？常规建议是如果没有学位的需求，那没必要买亦庄的，因为这里大多数都有学区溢价，租金不划算。

如果买的话看通州离朝阳近的地铁沿线吧，价格走势和租金收益率方面都基本等同于市区，至少不吃亏，职住分则是奉送的功能了。回龙观也是这种情况，尽量买紧凑户型的就行。

4、长城源著和燕山的那就看自己了，主要功能就是加分，其他方面都不占优。

仅供参考。

五

Q:

我就想知道，你凭什么说房产税不会超过0.5%？你参考的哪个国家？

A：

1、因为各国虽然房产税率都是看上去挺高，但现实中都有各种的打折和抵扣，导致真实税率除了美国之外都不算多高，0.5%已经是我认为的上限了。

2、我参考的既有国家，也有地区和城市。比如日本，名义税率是固定资产税1.4%+都市计划税0.3%=固都税1.7%。但现实中七扣八扣的减免，最终的真实税率0.4%左右，高了也就0.5%。

韩国，名义税率是最低1%，最高三套以上的能到5%。但现实中也是各种层级+各种折扣吧，最终是不超过0.4%的占绝大多数。

新加坡，按照年值为基数，也就是评估的年租金减去持有成本。然后组屋（保障房）的真实税率是年租金的3%左右吧，最高不超半个月房租。私房的高一些，平均为一个半月的租金。按照3%的租金回报率，真实房产税率为0.1-0.5%，私产普宅通常按照0.2%计算。

3、咱们的台湾省，名义税率是自住房1.2%，投资房2-4.8%。但在现实中的折扣更多，平均下来自住房才0.1%，非自住的投资房0.2%左右。

香港市，也是以评估年租金为基数，不过通常按照9个月租金计算，那三个月算成本。然后差饷是5%+地租3%=房产税8%。现实中也是经常有抵扣和减免，真实税率不超0.2%或左右。

4、其他欧美国家的就甭聊了吧，毕竟咱们房地产参考最多的就是香港和新加坡，基本都是0.2%左右。日本韩国已经算是很高的了，也不过是0.4%。所以我说不超0.5%已经是多说了，现实中我认为连0.2%都未必到。

最后多说一句，上海和重庆都已经征收了十多年了，真实税率最高不过是0.4%，低了也就是0.2%。

仅供参考。

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