中信泰富·九著：让居者成为产品的作者，南京改善的下一个分水岭？

当行业周期悄然更迭，南京楼市已经不可逆转地迈入了"好房子"时代。过去拼规模、拼速度的剧本已然翻篇，如今真正能打动购房者的，唯有死磕产品力。在这个背景下，9月21日，一场在南京丽笙酒店举办的活动引起了我的注意。这不是一场传统的地产发布会，而是中信泰富地产在南京的首场生活方式共创会，全新项目九著正式登场，喊出了"我的生活，就是我的著作"。

我复盘了一下这个项目的底子。该项目位于南部新城大校场核心板块G86地块，属于纯住宅地块，总建约33481.8㎡。2025年12月19日拿地，楼面价约25417元/㎡。项目规划了7栋12-17F小高层，容积率1.8，绿化率30%，建面约120-160㎡。值得一提的是，它的前作九庐，是2024-2026年南部新城的三冠王。如今，九著接过接力棒，试图为南京改善市场另起一行。

九著鸟瞰效果图

好房子的标准，不该由开发商单方面写就

我看过很多社区，也参加过无数场发布会，但这场共创会却让我有一种从行业惯性里抽身出来的感觉。传统发布会往往是领导致辞、PPT宣讲、产品发布，流程清晰体面；而这场活动，却让未来的业主先于设计者发声。好房子的标准到底该由谁来定？九著给出的答案是：不该由开发商单方面写就，而应在真实生活里被一次次验证和修正。

发布会现场

九著团队花了100天时间进行深度客研，开展了12轮共创，收集了1032条真实反馈。其中，定量样本超1000组，深度家访60组。在设计端，他们联合了正象、顺景、CCD等设计团队，历经30余轮方案迭代。

共创数据

在深度家访中，他们捕捉到了许多图纸评审会评不出来的痛点。有客户说，买了房才发现阳台被洗衣机和晾晒衣物占满，失去了休闲度假的功能；也有客户吐槽，厨房操作台面太小，家里的小家电根本摆不下。这些真实生活里的尴尬，正是好房子需要解决的痛点。

客户真实反馈

为了解决这些痛点，九著建立了一套独有的"4对眼+4双手+5重体系"。

4对眼，是向外看，集合客户、销售、媒体、设计院四类视角共同审视产品；

4双手，是向内协同，客研、客关、营销、设计四条专业线前置发力；

5重体系，则是一条从访谈、落地、反馈、调整到定稿的完整研发闭环。

当同行还在样板间里堆料时，九著已经在墙体里堆料、在共创会上听痛点。别人还在卷参数，九著已经在卷"懂你"。

九著产品营造法则：4对眼+4双手+5重体系

主动舍弃一栋楼，换来了什么？

为什么这个盘值得关注？走进它的规划与立面，你就能找到答案。当一个项目主动舍弃一栋楼，换来了什么？

九著的答案是：约5000㎡的中央景观与百米景观通廊。老城南普遍高层断供多年，容积率逼仄；而这里不仅规划了7栋12-17F的低密小高层，更采用罕见的围合式布局，让每一栋皆享楼王视野。

更让我意外的是，它是南部新城唯一的整体抬高加全域首层架空设计。7栋楼的首层全架空，将底层还给了生活，打造出一个全龄、全时、全场景的社交场。下雨天没地方去？楼下架空层就能下棋、会客、遛娃。这种对公共空间的让步，在当下的高周转市场里并不多见。

九著架空层效果图

在立面审美上，九著打造了南京首个艺术画框2.0立面。3000K的温馨色温下，米白色与香槟金发生碰撞，呈现出一种金镶玉质的雅奢质感。约90%的边户率，让三面采光成为日常。归家动线上，安缦式隐奢门庭搭配南法松弛艺境景观，将繁杂挡在门外，把松弛留给自己。

九著外立面效果图

九著南法松弛艺境园林

约60㎡LDKB一体化，重新定义光厅

看完规划，我们再来扒一扒最核心的户型与产品力。可交付之后呢？生活不是PPT上的参数，而是每天的柴米油盐。九著打造了南部新城首个「无界光厅」户型。在这个建面约120-160㎡的空间里，它做到了约60㎡的LDKB一体化空间。

九著户型图

想象一下这个生活动线：早晨起来，在独立岛台上给自己做杯咖啡，转身就是西厨区，台面宽敞得足够摆下所有小家电。客厅、餐厅、阳台完全打通，孩子在客厅玩耍，你在阳台看书，视线毫无遮挡。主卧做到了270°环幕设计，满级收纳系统让四季衣物都有了安放之处，柔性定制空间则把生活的决定权交还给了你自己。独立入户光厅的设计，更是让每一次归家都充满仪式感。

九著无界光厅效果图

除了户型，它的公区配置同样能打。项目打造了南京首个「人生博物」会所，将艺术策展的理念引入了社区。在装修标准上，适己定制的高定臻装搭配八恒科技系统，将温度、湿度、空气质量都控制在最舒适的区间。这是对真实生活痛点的精准回应。

九著人生博物会所效果图

繁华与松弛自如切换的生活圈

脱离了地段谈产品，就是空中楼阁。九著位于南部新城大校场核心板块，这里正在兑现它的发展红利。据我实地核验，项目距离地铁5号线神机营站不足300米，日常通勤极为便利。

周边配套也在加速落地。油库公园南中小学（在建）就在附近，丽笙酒店等核心配套已经进入运营期。未来的生活画面是怎样的？周末午后，步行去油库公园散步，顺便在街角的咖啡馆坐坐；晚上去丽笙酒店赴一场家宴，繁华与松弛自如切换。一切都在步行可达的范围内，这才是改善该有的生活质感。

站在今天看产品逻辑转变，五年后看改善分水岭

综合来看，这个项目非常适合南部新城的改善客群，尤其是那些认可低密小高层与共创产品的家庭。但我也要客观提示几点：首先，项目目前尚未公开实景示范区，所有的产品力目前多停留在图纸和概念阶段；其次，最终的交付标准必须以买卖合同为准；最后，约25417元/㎡的楼面价成本，势必会对未来的价格预期产生一定影响，购房者需根据自身预算理性评估。

在我看来，站在今天看，这是产品逻辑的转变；五年后回头看，这可能是南京改善的分水岭。有些东西，文字说不清楚，得站在那个约60㎡的LDKB空间里，看看南部新城的天际线，才能明白。

免责声明： 本测评基于公开资料与实地调研撰写，图文仅供购房参考，最终交付标准以开发商买卖合同及实际交付为准。文章不构成投资或购房建议，请读者结合自身需求独立决策。

本文由【克而瑞(南京)研究中心】分析师乔俊杰撰写，【克而瑞(南京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。