小象超市首入江苏，解码镇江八佰伴的商业“进化论”

镇江商业“天花板”如何突围？

来源：商业地产观察

撰文：李磊

图片来源：项目官方

9月24日，美团旗下自营品牌小象超市江苏首店在镇江八佰伴正式开业。开业首日，项目客流与销售额双双实现环比大幅攀升，社交媒体上关于“镇江首家小象”“小象超市开业攻略”等话题持续发酵，#小象超市江苏首店#登顶热搜。

当大众目光聚焦于“首店热闹”时，一个更值得深思的话题是：一家开业16年的存量商场，为何能够吸引小象超市江苏首店落子？又是如何在连锁巨头扎堆的市场中持续领跑？赢商网实地走访，试图拆解其背后的商业逻辑。

Part01.

小象超市与镇江八佰伴：

一场精准契合的双向奔赴

即时零售赛道持续升温，小象超市线下大店布局正在提速，而江苏首店落子镇江八佰伴绝非偶然，而是双方战略诉求高度匹配的结果：从品牌端看，这是小象在低线市场寻找“绝对第一”合作方的确定性选择；从项目端看，这是八佰伴超市业态迭代和年轻客群补位的关键一步。

小象超市：在低线市场寻找“确定性”

小象超市的线下大店选址极为审慎，江苏首店落在镇江，看似“反常”，实则逻辑清晰：在低线城市选择“绝对第一”的项目，比在竞争激烈的高线城市风险更低、回报更确定。

小象超市选的不只是镇江，更是镇江八佰伴这个“城市商业天花板”。年均千万级的客流底盘、超50万活跃会员、全市高度集中的品质消费客群，构成了小象超市落地最核心的要素——确定性，镇江八佰伴成为小象超市打开江苏市场的理想桥头堡。

镇江八佰伴：为商场增添客流新引擎

从项目视角看，镇江八佰伴引入小象超市，是为商场打造一台全新的“客流引擎”。存量百货普遍面临超市业态品牌老化、坪效下滑、与年轻客群脱节的困境，八佰伴同样需要一次彻底的超市业态迭代。

小象超市经营面积超4000㎡，自有品牌占比突破30%，设置象大厨明厨档口、现打精酿专区，强化现场体验，吸引的正是对品质和体验有要求的年轻家庭客群。其“实体体验+前置仓”的联动模式，让线下独有的商品和服务构成持续的到店理由，避免了传统超市“线下试、线上买”的客流流失问题。

这种“主力店带全场”的爆发力已得到充分验证：宁波、杭州等城市小象超市开业后，商场客流普遍实现两位数增长。可见，小象超市对于镇江八佰伴而言，不是短期网红流量，而是一个能够贡献长期流量的新引擎。

Part02.

三年调改

镇江八佰伴的“自我更新”

走进镇江八佰伴，很难察觉这是一家开业16年的百货商场。空间体验、动线感受、业态组合，更接近一座经过系统规划的购物中心。这种反差感，源于项目过去三年持续深入的购物中心化改造：从“经营货”转向“经营人”，将传统百货以品类管理为核心的运营逻辑，转向以客流和体验为中心的购物中心化运营模式。

2024年：黄金珠宝上楼，生活方式下楼

2024年，镇江八佰伴做了一个关键决定：从“百货”转型“购物中心”，以渐进式调整分阶段推进，第一步就是“降低零售占比，强化配套服务”。

一楼是商场的门面，也是调改中最敏感的楼层。开业以来，这里汇聚了香奈儿、兰蔻、雅诗兰黛、DIOR、SK-II、YSL等高端美妆品牌，卡地亚、积家、OMEGA、IWC、浪琴等知名腕表品牌，以及COACH、MK、万宝龙等轻奢阵容，构成了镇江商业独一档的高端消费场域。这是项目高端定位的基石，也是调改必须守住的基本盘。

在这一基调下，八佰伴将一楼的黄金珠宝品类整体移至二楼，周大福、周生生、老庙、老凤祥、潮宏基等品牌全新形象落位，形成了苏中最全的黄金珠宝矩阵。腾出的一楼空间，一方面持续强化高端美妆和腕表阵容，巩固“镇江高端消费第一站”的心智占位；另一方面引入数码及生活方式业态，为一楼注入更具日常感和年轻感的消费场景。

黄金珠宝“上楼”、数码生活方式业态“下楼”，这一进一退之间，八佰伴在守住高端定位的基础上，释放出“去百货化”的明确信号。它打开了整个项目的调改节奏，也让团队积累了楼层腾挪、品牌替换、顾客引导的实操经验。

2025年：聚焦品质餐饮，以高频带低频

传统百货以零售为主导，客流高度依赖目的性消费，到店频次低、停留时间短，随机消费的转化空间有限。2025年，镇江八佰伴选择从餐饮这一高频到访业态入手，用高频带低频，重构项目的客流结构。

项目对6楼开展去零售化改造，将绝大部分面积留给餐饮业态。在原有海底捞火锅、太二、韩宫宴等品牌基础上，不断提升餐饮丰富度，陆续引入山缓缓、梅果、四道菜、胡叨叨、巴奴、花盘子、芸山记、蚂蚁洞、乾门涮肉等城市首店，同时在B1引入池奈、米村拌饭、云庄里等标杆简餐品牌，精准匹配消费者的多元需求。在这一调改策略之下，项目餐饮业绩立竿见影，全年餐饮销售从1亿+跃升至3亿+。

2026年，商场餐饮品牌持续焕新，O'EAT、滨寿司、上关东、啄春泥、阿生鱼捞、陋食铭、杭景元、九牛馋等镇江首店相继落位，八佰伴不仅成为镇江消费者心目中的品质餐饮聚集地，更成为餐饮品牌进入镇江市场的首选地。

餐饮板块的崛起不仅贡献了直接的销售额增长，更重要的是重塑了项目的客流结构和停留时长。高频到店为零售业态创造了更多随机消费的可能，“高频带低频”的客流重构，让八佰伴从目的性消费场所转向日常停留空间。

2026年：从“装满”到“留白”，让面积给体验

传统百货的逻辑是“装满”，每一寸面积都要产出坪效；购物中心的逻辑是“留白”，用空间舒适度换取停留时长和复购意愿。2026年，八佰伴对二三楼进行购物中心化改造，本质上是在存量空间里重新分配“卖货”与“体验”的比例。

• 做减法：腾退数千平零售服饰、数十个传统百货品牌。这些品牌坪效偏低、客群老化，占据优质楼层却难以贡献相应客流。
• 做加法：落位朴仁果汁、YPYN、宋朝香氛、兰诺、朱炳仁铜、伽百利、小林蓝鳄穿戴甲、仲夏物语、海马体照相馆等生活方式及配套品牌，以自带内容属性的新业态吸引年轻人专程到店。

• 做优化：项目将二三楼原有的环形动线改为“一字型”动线，通过内退拓宽窄通道至5米，拆除部分岛柜以释放中庭面积，整体视觉通透感和空间舒适度大幅提升。

改造完成后，二三楼不再只是商品售卖场所，更成为顾客愿意停留、游逛的生活空间，八佰伴的购物中心化也随之更加清晰。

运营力升级：把“到店理由”做成持续内容

传统百货的营销以节假日促销、店庆打折为主，镇江八佰伴则跳出了这一惯性，以城市级事件、圈层运营等多线并行，持续制造话题和到店理由。

在城市级事件打造上，八佰伴展现出强大的“造节”能力。2025跨年夜以“民族风华迎新盛典”为主题，融合交响音乐会、华服秀、非遗展演、零点祈福等元素，联动本土老字号打造跨年市集，制造年度记忆点。2026年五一黄金周推出镇江首届“碳水星人大会”，集结场内头部餐饮品牌，打造城市级美食话题；端午618双节联动打造“抹茶吃冰汉堡节”夏日限定主题市集。这些活动持续制造话题热度，让八佰伴始终占据城市消费话题中心。

在圈层运营上，三八档期落地国乙漫展、男团线下互动专场，精准触达二次元年轻圈层，吸引大量学生和年轻女性客群到场，形成同城打卡传播，有效拓展商场年轻客群。七夕档期以短剧演员一日店长线下见面会为核心爆点，线上话题传播叠加线下粉丝到场，为商场带来可观客流，打造城市级浪漫消费场景。

通过持续的场景输出和内容运营，八佰伴让“去八佰伴”从消费行为变成生活方式，将流量转化为销量。空间调改与内容运营互为支撑，形成闭环，让项目在消费者心中始终保持新鲜感。

Part03.

从城市头部到区域领先

八佰伴持续进阶

从2024到2026，三年渐进式调改只是镇江八佰伴自我更新的阶段性节点。面向未来，项目有着更清晰的战略目标：巩固镇江高端商业旗舰地位，并向区域领先的存量改造标杆迈进。

一楼的策略是持续守位。八佰伴已占据镇江商业的绝对制高点，高端美妆、腕表、轻奢、精选数码、精选餐饮构成了难以复制的品牌壁垒。未来，项目将在守住品质底线的基础上，进一步优化品牌组合的丰富度与独家性，强化“镇江高端消费第一站”的心智占位。

与此同时，项目将启动四五楼大规模改造，以年轻化、体验化为方向：清退尾部商务男装、床品家居等传统百货品类，为高体验感业态腾挪空间；同步落位健身房、成人电玩、室内运动休闲、生活方式按摩等配套体验业态；引入高品质运动户外品牌，与一楼头部户外品牌形成纵向呼应。四五楼改造完成后，八佰伴将完成从一楼到七楼的全楼层购物中心化重构。

回顾过去三年，镇江八佰伴并非靠一次“大手术”完成转型，而是以持续的渐进式调改，在守住高端基本盘的同时，通过空间改造和业态迭代，逐步焕发新活力、吸纳新客群。这一路径证明：存量调改不一定需要推翻重来，以分层的策略、持续的节奏，在不影响基本盘的前提下完成自我更新，这条路可能走得慢，但更稳。

这套从“经营货”到“经营人”的转型方法论，正在被系统化沉淀，也为更多存量商业项目提供了可参照的样本。当“持续进化”成为一家开业16年商场的底层能力，它的未来值得更多期待。