靴子终于落地了｜2026.9.24

1、靴子终于落地了，表妹早就听说北京现房销售新政细则要在 9.30 之前落地，本以为会卡在国庆节前发布，但没想到落到了中秋节前。

但这样也好，伸头一刀，缩头一刀，早砍早放心过节，

更何况这刀比想象中落得要轻。

2、先说最重要的结论，

真正受约束的，是 8.28之后才出土地出让公告的地块；

这天之前拿地的老项目，大部分继续按老规矩来，不是全城没拿规证的新房一夜之间全部变成现房销售。

3、接下来我们再来逐条分析，首先新地必须整栋楼主体封顶（顶板、楼顶构筑物混凝土浇筑完成，五方验收签字），才能办预售。

预售所有房款全程监管，要等到整个项目联合验收完成，这笔监管资金才能解锁给开发商。

4、理论上开发商可以分楼栋拿预售，一栋一栋卖或者几栋一起卖。

但实际上，地基工程是统一推进的，出地面之后几天一层，盖一栋和同时盖几栋，时间差没想的那么大。

而且，所有预售房款统一锁到整个项目全部联合验收完成，资金监管才会全部解除。

所以表妹觉得，大多数项目，开发商分栋售卖动力并不会很足。

除非大盘，分批售卖，监管账户资金超过重点监管额度的部分，申请支取，用来继续建设本项目。

5、8.28 之前拿地的项目，分三组情况：

5.1-8.28 前已经拿到规划证，只是没办预售：老政策不变，原来怎么卖就怎么卖。

5.2-8.28 前拿了地，还没拿到规划证：原则上要按新规矩（封顶预售）。

但原则是原则，实际很灵活。

只要区政府评估项目能保交付，报市里备案后，就能放宽到2027年底前沿用老预售条件卖房；

但是资金监管加码，监管账户保底资金要覆盖剩余工程款 + 红线外市政配套钱，超出保底额度的资金，也要区住建审核才能支取。

就是说，可以接着卖期房，但钱得锁进玻璃柜，钥匙在政府兜里。

5.3-房地产历史遗留问题的项目，各区评估风险，参照上面在途项目政策执行。

什么是历史遗留问题？

表妹理解的是，这种不是开发商不想盖，是各种历史矛盾导致项目推进不动，属于各区台账里面等着化解的老大难项目。

6、8.28 之后新挂牌地，优先现房销售。

就是说，开发商要把房子建好，并且没有抵押查封，做完现房销售备案，才能正式网签卖房。

但是，现房销售的项目，可以在拿到施工证之后，提前和买家签定金合同。

定金上限是总房款 1%，比如 1000w 的房子，可以收 10w 的定金，不能收几十万大额认筹金锁客；

更重要的一句话就是：开发商到期交不了房，买房人有权解除定金合同。

7、8月28日之后签开发贷的项目：

• 单家贷款行=主办银行

• 银团贷款=牵头行当主办银行

这个项目所有钱——开发贷款、开发商自有资金、现房销售收入——全部进这家银行专户。预售监管资金、现房定金也放在这里。

翻译一下：

以前开发商的账户像下水道，资金转来转去，项目A的钱去救项目B，项目B的钱去拍地，很可能一炸全炸。

现在一个银行盯着整个项目资金，杜绝开发商把这个楼盘的钱抽走去填别的项目窟窿。

8、房贷条款，最狠的一刀

新政下拿预售证的项目：项目竣工备案之后，银行才会发放个人按揭贷款（公积金贷款同样执行），贷款资金直接打入预售监管账户。

老模式：签购房合同不久银行放款，购房者马上开始还月供，钱给到开发商；

新模式：首付进监管账户，但按揭放款延后，房子没竣工，你不用背房贷。

9、原文：统筹“人房地钱、职住商服”，合理确定商品住宅用地供应规模，围绕轨道交通站点优化布局，支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。

翻译：只要方案合理，土地使用证、规划许可证、工程施工证，三证一起拿，拿地就开工。

而且还提到，加大周边市政配套设施建设，表妹感觉那种围墙内千万豪宅，围墙外下水都得靠抽的时代过去了。

10、土地款给了开发商一点缓冲 。

8.28 之后出让的住宅用地，土地出让金可以分期缴：

签合同 30 天内最少交 50%，剩下款项 2 年内交清，不收利息。

算是稍微降低拿地初期资金压力，对冲前面的资金紧箍咒。

11、一个楼盘单独成立项目公司，全流程管控质量，压实各方责任，主推 “好房子” 建设。

以防万一出问题，互相甩锅推诿，现在项目公司就是当事人，楼歪了找得到人，漏水了骂得到人。

倒逼项目公司的领导，从群众中来，到群众中去，不能做隐身人了。

12、表妹觉得，这样一来行业逻辑变了，房地产真正从一个金融杠杆生意，回到了建筑开发生意，回归了一个商品的本质属性。

13、未来土拍格局也会变：

• 玩家大缩水，实力不够的开发商直接退场，土拍基本只剩头部央企、国企；

• 不再抢高溢价地，只挑核心高价值地块，底价成交为主；

• 行业不再拼规模，拼自有资金实力、长期资金成本。

14、对于供给方面，新房供给收缩，新盘上新速度变慢，热门板块新房更稀缺，价格更坚挺，二手房、库存期房短期承接溢出需求，可能有一波行情。

15，最后说一句，以前靠PPT 就能卖房，卖造梦空间的时代彻底过去了。以后开发商既要争取早交付，早回款，又要保证产品领先时代，产品力经得起检验。

只能边开飞机，边换发动机了。

但表妹觉得，房地产依旧是门好生意，大有可为。销冠100

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