湖北
关于存量时代的房产价格，有三个广为流传的错误认知，但大多数人并没有意识到。今天我逐一反驳。
第一个错误认知是，住建部说住房进入存量时代，就是承认房子盖得太多了，所以房价也就涨到了头。事实真的是这样吗？截至2024年底，中国城镇人均住房建筑面积是41平方米。如果按全球通用的使用面积计算，中国人均住房使用面积大约是30.75平方米。这在全球处在什么水平？
先看老牌发达国家：美国人均72.7平方米，德国49.2，法国52，英国38。后发的中等发达国家：日本42，韩国36，中国台湾57。不仅和先发国家差距巨大，即便和后发国家差距也不小。要知道，1970年美国宣布进入存量时代时，人均住房面积可是44平方米，比我们当下还多出40%。你可能认为人家已经饱和了，可事实上，从70年代开始，美国不仅没有停止盖新房，反而盖得更快了，只不过盖的都是好房子、大房子。也就是说，房子的总数已经差不多了，但大家的需求升级了，反而开启了新一轮造房潮。国内当下不也正是这样吗？
第二个错误认知是，住房存量时代意味着城镇化结束，也意味着需求到顶了，所以房价涨到了头。这个说法简直大错特错。中国用30年时间，把城镇化率从20%快速提升到67%，完成了国外百年才实现的高度城镇化，这是一项非常伟大的举措。但是和发达国家相比，差异仍旧巨大。这种差异主要表现在两个方面。
第一是总量的差距。截至2024年底，我国城镇户数大约是3.35亿户，但从1987年第一个商品房小区诞生至今，我们大约建了2.3亿套住房。再看美国，2025年美国家庭总户数是1.1亿户，但城市住房总套数是1.3亿套。中美在住房套数上有着明显差距，这意味着城市中大约有3亿人口还居住在城中村和自建房。
第二，城镇化率差距。虽然我国城镇化率已达67%，但国外普遍在80%，至少还有13个百分点的差距。也就是说，未来大概还有两亿人口要进城。距离城镇化结束，中国城镇刚性住房需求至少还有1到1.5亿套的缺口。更何况美国早已高度城镇化，人口迁徙基本停滞，在如此之高的住房套户比情况下，每年盖的新房套数依旧高达150万套。我们刚进入存量市场，怎么可能需求到顶呢？
第三个错误认知是，进入存量时代以后，城市加速分化，绝大多数城市的房子都涨到头了。这话更是在危言耸听。根据美国联邦住房金融局的数据，从1974年到2024年，美国几乎所有城市的房价都在上涨，只不过涨幅分化极为严重。旧金山、洛杉矶、西雅图、纽约等主要城市房价上涨了17倍，但匹兹堡等城市涨幅只有26%，两者涨幅相差巨大。而房价长期下跌的城市比例仅占全美380个都市区的3%。这些城市长期下跌的原因很简单，比如底特律等地，过去是美国钢铁业、汽车产业的集中区，但由于产业没落和迁徙，大量人口随之搬迁。
这种现象在我国也存在，比如甘肃玉门、辽宁阜新、黑龙江鹤岗，由于资源枯竭，原有产业无法支撑就业，当地经济又未能及时转型。中美两国都存在这种现象，但并非普遍现象。所以普涨依旧是主流，只不过涨幅极为割裂罢了。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
